«Именно так можно охарактеризовать ситуацию в сегменте торговой недвижимости и самого ритейла в I полугодии. К концу периода большинство объектов справилось пусть и с не слишком крупной, но образовавшейся вакантностью в результате немногочисленных уходов некоторых международных брендов. За эти месяцы нашлась альтернатива. Начиная с апреля рынок в целом почувствовал некоторый оптимизм: динамика розничного товарооборота, длительный период остававшаяся в минусе, начала плюсовать. С высокой вероятностью этот потребительский оптимизм станет индикатором оптимизма и на рынке девелопмента, поскольку вырастет активность арендаторов, а вслед за этим и собственников объектов и инвесторов в торговую недвижимость»,- констатирует партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Все это (и не только) подробнее отражено в «Кратком обзоре рынка ритейла и торговой недвижимости. Итоги I полугодия 2023 года».

Общий обзор

- Восстановление положительной динамики РТО.
Если еще в I квартале динамика РТО в г. Минске показала снижение на -5%, (в Республике Беларусь -3,5%), то уже по результатам 5 месяцев динамика сменила вектор и РТО Минска вырос на +4,0%, а по стране в целом — на +2,9%.

- Финиш наиболее громкого прошлогоднего M&A в отрасли.
Уже по состоянию на начало июня в торговом реестре исчезли из перечня магазины сети «Виталюр». О переходе данной сети в управление группы «Санта Ритейл» было заявлено еще в конце 2022 года.

- Окончательное решение по МФК «Магнит Минска».
В торговом стилобате, наличие которого было предусмотрено первоначальным проектом, сохранится торговый центр. Но уже со специализацией на торговле белорусскими товарами, а вот два корпуса-крыла будут переоборудованы под арендное жилье. Здание потеряет первоначальное сплошное витражное остекление.

- Предварительное решение по ТРЦ Mega Park.
- В 2022 году иностранный инвестор вышел из проекта, и объект, по сути, превратился в долгострой. Мингорисполком в рамках сокращения числа недостроенных объектов в городе принял решение самостоятельном завершении СМР. В текущий момент ведутся судебные и административные мероприятия, чтобы соблюсти процедуру передачи объекта. Процесс продлится до конца года, и работы по завершению строительства начнутся ориентировочно в начале 2024 года.

- Перспектива продажи ТРЦ.
- Появилась информация о продаже ТРЦ «Арена Сити». Заявленная стоимость за объект целиком составляет около 74 млн. долл. США.

- Импортозамещение.
Открылся первый торговый объект сети «Да Дому» в ТРЦ Dana Mall. Еще в 2022 году ее появление в «Беллегпроме» анонсировали как альтернативу таким проектам, как Zara Home и Jysk. В ТЦ «Столица» начались подготовительные работы по открытию второго магазина сети.

- Ставка рефинансирования.
- На протяжении полугодия ставка рефинансирования снижалась 6 раз. Так, если на 1 января она была 12%, то по итогам последнего снижения 28 июня — 9,5%. В контексте ритейла — это важный момент для удешевления и доступности потребительских кредитов, что активизирует розницу.

Предложение

В течение I полугодия 2023 года не происходило открытий новых объектов торговой недвижимости. Сохранялась вероятность, что до конца рассматриваемого периода состоится официальное открытие ТЦ «Сеница» или, по крайней мере, его приурочат к дате 3 июля. Во всяком случае, рекламно-информационная активность по объекту к этому подводила. Однако более вероятно, что реально объект откроют или к концу лета, или в преддверии Дня города, в начале сентября.

Тем не менее, поскольку на весну-лето приходится «большой строительный сезон», активизировался процесс строительства будущих объектов общегородского уровня. За несколько месяцев даже снаружи заметны произошедшие изменения в таких объектах, как МФК «Магнит Минска», ТРЦ на месте Червенского рынка, МФК «Призма», ТРЦ «Авиа Молл».

В ТРЦ «Авиа Молл» на конец июня фактически завершены монолитные работы, ведется монтаж панелей фасада, монтаж оборудования и инженерных коммуникаций, отделка паркинга. Есть предположение, что паркинг начнет оказывать услуги еще до начала функционирования торгового центра. Аналогичная ситуация была и в ТРЦ «Палаццо»: паркинг ввели на несколько лет раньше, чем здание ТРЦ, и он оказывал услуги по хранению автотранспорта.

Заметно продвинулись СМР по ТРЦ на месте Червенского рынка. Если еще буквально два месяца назад велись работы по возведению стен, то к концу полугодия уже проводится их теплоизоляция. По периметру стройплощадки убрали ограждение и проводят работы по благоустройству территории.

В настоящее время проводится формальная процедура передачи ТРЦ Mega Park в управление городу. Процент готовности у ТРЦ очень высокий (включая инженерные коммуникации), поэтому если там за период бесхозного состояния не нарушены основные элементы жизнеобеспечения вандалами, «охотниками за металлами» и др., запуск объекта после смены собственника может состояться довольно быстро. Станет вопрос с наполнением. Первоначально объект ориентировался на размещение международных брендов. Мингорисполком теоретически может развивать объект концептуально похожим на ТЦ «Столица». С другой стороны, в локации брендовую торговлю неплохо закрывает «Грин Сити», а наличие крупного центра белорусской продукции для Каменной Горки может быть и не худшим вариантом. Однако не стоит исключать, что у объекта еще может быть и новый частный инвестор со своим видением развития ТРЦ и наполнения его площадей.

Таким образом, объем предложения современной торговой недвижимости на конец рассматриваемого периода остался прежним, но перспектива новых открытий многообещающая.

Спрос

Спрос на торговые площади в текущей период был умеренным. В объектах, где уже сложился традиционно низкий уровень вакантности площадей, происходили только ротационные открытия, как, например, открытие «пионерского» магазина «Да Дому» в ТРЦ «Дана Молл».

Был спрос на площади в тех ТЦ, где сохранялось более высокое предложение помещений в аренду. Так, новые открытия магазинов (салонов) в течение I полугодия состоялось в ТРЦ DIAMOND CITY и PALAZZO. В последнем, в том числе, состоялось открытие магазина бытовой техники и электроники «Электросила». В апреле состоялось «второе пришествие» магазина Mark Formelle в ТЦ «Момо». Он стал самым крупным объектом сети в столице и открылся в обновленном формате концепт-стора. Почему «второе пришествие» — именно в ТЦ «Момо» состоялось открытие юбилейного 100-го магазина Mark Formelle в апреле далекого 2016 года.

Некоторые изменения в структуре и качестве наполнения площадей в этот период были характерны и для ТЦ «Столица». Было время, когда вакантность в объекте достигала критического уровня, были существенно снижены ставки и помещения заполнялись по принципу «чтобы не пустовало». Теперь, когда ТЦ значительно ожил, похоже ведется «ревизия» наполнения и происходит ротация арендаторов.

Существовал спрос на площади и в «нестоковых» объектах. Так, в небольшом ТЦ «Счастье», который до открытия ТРЦ «Дана Молл» имел определенную популярность на востоке Минска, открылся супермаркет сети «Санта». А на площадях универсама «Европейский», некогда популярного у всех жителей Минска, открылся флагманский магазин-дискаунтер «Грошык МЕГА».

Вакантность

Вакантность в торговых объектах на конец I полугодия сохранилась на сопоставимом уровне по сравнению с концом 2022 года или с первыми месяцями 2023. Как отмечалось, спрос на аренду площадей был, в ряде объектов состоялись новые открытия, что стимулировало поглощение площадей, однако в отдельных ТЦ были и закрытия торговых точек. Например, произошел довольно быстрый «круговорот» площадей в ТЦ «Гиппо» на Горецкого, где только в октябре прошлого года на площадях ушедшего JYSK открылся магазин «Ами Мебель», а в мае текущего года он уже закрылся.

Новые арендные площади за счет крупных объектов на рынок не вводились, что снизило потенциальный риск роста среднерыночного уровня вакантности. Объекты-новостройки, не сформировавшие устойчивого покупательского потока, сейчас находятся в зоне риска по вакантности. Так, введенные в прошлом году ТЦ Green Time и Minsk City Mall все еще имеют очень высокую долю незаполненных площадей.

Коммерческие условия

В I полугодии, после нескольких месяцев «притирок», рынок аренды в полной мере адаптировался к условиям работы с рублевыми ставками аренды. Участники рынка аренды торговых площадей с самого начала действия этих требований довольно спокойно воспринимали переход на договоры в рублях, поскольку в сегменте сложилась весомая доля договоров, привязанных к проценту от оборота. А выручка и в период доминирования на рынке «еврономинала» была рублевой.

Ставки по договорам с фиксированным размером были подвержены изменениям несколько больше, поскольку в I полугодии 2023 года такой курсовой стабильности рубля, как в 2022 году, не наблюдалось. Однако поскольку очевидные предпосылки для роста ставок для новых арендаторов на рынке не создались, а условия по действующим договорам аренды пересматривались не так часто, размеры ставок за полгода не сильно изменились даже в рублях. Как исключение, можно отметить отдельные случаи ставок для «островков», перевалившие за 700 рублей и более. В принципе, ставками в 170-180 евро за 1 кв. м. для «островков» сложно было кого-то удивить и раньше, в эпоху еврономинала, но тут и эти границы пройдены.

Тенденции и прогнозы

- Спрос в наступающем полугодии останется умеренным, однако факты закрытия имеющихся вакансий на рынке продолжатся;

- Растущая доступность потребительских кредитов будет стимулировать рост выручки, особенно по сегментам дорогостоящих товаров. Это, в свою очередь, будет стимулировать открытие стационарных магазинов игроков данного сегмента рынка;

- В I полугодии Национальный банк 6 раз снижал ставку рефинансирования. Есть вероятность дальнейшего снижения ставки и, как следствие, снижение стоимости потребительских кредитов и увеличения активности населения по их привлечению;

- Вакантность будет сокращаться по причине преобладания спроса над потенциальными закрытиями объектов;

- Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет умеренным, ожидается официальное открытие ТЦ «Сеница»;

- Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидается коррекция в 7-8%, по успешным объектам — до 10%.

Исследования рынка

Материалы по теме

NAI Belarus: Краткий отчет о состоянии стрит-ритейла г. Минска за III-ий квартал 2022г.

Стрит-ритейл всегда был и остается привлекательным для многих ритейлеров, общепита и сферы услуг. В последние годы заметен интерес к стрит-ритейлу в новых, развивающихся жилых районах. Этот формат очень привлекателен, поскольку наиболее приближен к массовому, неизбалованному предложением, потребителю, и на ранних стадиях обустройства районов не испытывает высокого конкурентного давления. «И в то же время имеет свою отличительную специфику и сталкивается со своими проблемами», - констатирует партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

NAI Belarus: Краткий обзор рынка ритейла и торговой недвижимости Минска по итогам 2022 года

Если охарактеризовать одной фразой, каким был ушедший 2022 год для рынка торговой недвижимости и самой розницы, то наилучшим образом подойдет: «Могло быть и хуже!». «И что греха таить, многие ждали, что оно так и будет, хуже. Однако, в итоге ситуацию можно обозначить емким словом: «Сносно». И даже неплохо»,- констатирует партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Неприятное, что сокращалась динамика роста РТО, что влияло на выручку ритейлеров; что ушли с рынка отдельные популярные международные бренды, которых у нас и так было немного. Положительно, что в сложных условиях и собственники, и арендаторы искали новые форматы работы и решения. Так, рынок и потребители познакомились с новыми явлениями, как, например, «концептуальные пространства» с представительством точек местных дизайнеров; форматом фуд-молла; открылись концептуально новые кинотеатры…И, главное, в этих условиях вводились новые крупные объекты, как в столице, так и регионах; совершались знаковые сделки купли/продажи, сделки M&A. Обо всем этом речь подробнее в «Отчете о состоянии торговой недвижимости. Итоги 2022».

NAI Belarus: Краткий обзор рынка ритейла города Минска, I квартал 2023

«Первые месяцы 2023 года на рынке розницы и торговой недвижимости были скорее спокойными, не было ярких положительных событий, но также не было негатива или каких-либо потрясений. Скорее рынок находился в обычном рабочем ритме. Так, за эти месяцы заработало большинство магазинов «Санта» на площадях перешедших к этой сети объектов «Виталюра»; покупатели в реальности смогли познакомиться с нашим национальным ответом международным сетям товаров для дома; заметено, даже чисто визуально, продвигается строительство нескольких новых крупных объектов; появился «свет в конце тоннеля» в судьбе ряда долгостроев, а также были и другие события,- отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на рынке ритейла в последние месяцы, компания NAI Belarus представила в «Кратком обзоре торговой недвижимости за I квартал 2023 г.».

Загрузка...