NAI Belarus: Краткий отчет о состоянии стрит-ритейла г. Минска за III-ий квартал 2022г.

Стрит-ритейл всегда был и остается привлекательным для многих ритейлеров, общепита и сферы услуг. В последние годы заметен интерес к стрит-ритейлу в новых, развивающихся жилых районах. Этот формат очень привлекателен, поскольку наиболее приближен к массовому, неизбалованному предложением, потребителю, и на ранних стадиях обустройства районов не испытывает высокого конкурентного давления. «И в то же время имеет свою отличительную специфику и сталкивается со своими проблемами», - констатирует партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
1902
Изображение взято из источника: NAI Belarus, Стрит-ритейл на бульваре Пикассо
Общий обзор

Стрит-ритейл, от английского street retail, что буквально означает «уличная торговля», популярное и востребованное и у потребителей, и у ритейлеров направление. Принято разделять два основных направления стрит-ритейла: традиционный, он же классический стрит-ритейл, и стрит-ритейл спальных (жилых) районов. Традиционный стрит-ритейл потому так и называется, что располагается в исторически сформированных торговых коридорах. Елисейские Поля в Париже, Нью Бонд Стрит в Лондоне, Пятая Авеню в Нью-Йорке, Виа Монтенаполеоне в Милане, - все эти названия хорошо известны во всем мире ценителям моды и шоппинга.

В Минске традиционный стрит-ритейл располагается на улицах исторического центра, в границах кварталов Верхний Город, Троицкое и Раковское предместье.

Стрит-ритейл жилых районов, соответственно, располагается в жилых массивах, микрорайонах, кварталах, в обособленных жилых комплексах. Отдельно в этом направлении выделяют стрит-ритейл новых районов.
 
Стрит-ритейл новых районов – это еще и важное решение в плане социальной ответственности. Как правило, общественная инфраструктура несколько запаздывает перед строительством жилья, в результате чего новоселы остаются без элементарного торгового, бытового обслуживания, иных сервисов. Поэтому пока в районах введутся крупные специализированные ТЦ/ТРЦ, торгово-бытовые комплексы, школы, локальный стрит-ритейл в значительной степени замещает их. На базе площадей в жилых домах или стилобатах, объединяющих дома жилых комплексов, открываются магазины, отделения банков и почты, детские развивающие центры, многочисленные доступные объекты общепита и другая важная для населения инфраструктура.
 
Стрит-ритейл новых районов отличается и по собственности, принадлежности объектов. В традиционном стрит-ритейле Минска, несмотря на проводимые еще с 90-ых годов аукционы по продаже помещений, приватизацию, до настоящего времени сохраняется большой удельный вес ведомственной недвижимости, помещений коммунальной собственности, находящихся в ведении ЖКХ (ЖРЭО) или КУП «Мiнская спадчына». В новых жилых районах и застройщиками выступали, как правило, частные компании, и площади на стадии строительства или после его завершения часто выставлялись на продажу, где покупателями выступали коммерческие компании, ИП или физические лица.
 
Предложение

Стрит-ритейл жилых районов в Минске как раз и представлен преимущественно стрит-ритейлом новых районов, поскольку старые крупные спальные районы, как, например, Зеленый луг, Юго-Запад, Малиновка, и даже более новые и современные, Брилевичи, Каменная Горка, застраивались панельным жильем, в котором максимально наращивали жилой фонд и не предусматривали первые этажи, выведенные из жилого фонда. Еще сказывалась и специфика: сложно предусмотреть пригодное для коммерческого использования помещение в типовом доме одной из серий КПД, за редким исключением.
 
И лишь с началом масштабного развития коммерческого жилищного строительства с широким применением монолитного и каркасно-блочного домостроения, начал активно развиваться стрит-ритейл новых районов. Поэтому основное предложение недвижимости, основные локации концентрации стрит-ритейла образовались в таких местах, как первые линии застройки проспектов Победителей (район Лебяжий); Дзержинского, в двух локациях – районе Грушевка и по участку вдоль Юго-Запада и Малиновки; улицы Притыцкого, от станции метро «Спортивная» и до практически выезда из города. На улице Притыцкого есть участок с развитым стрит-ритейлом первой линии в домах более старой постройки между станциями метро «Пушкинская» и «Спортивная».
 
Разумеется, активное развитие стрит-ритейл получил в местах комплексной застройки таких районов, как Маяк Минска, Минск Мир. В данных районах фактически все первые этажи домов выведены из жилого фонда и предполагают коммерческое использование. В ряде объектов это комплексы, объединенные 1-2-ух этажными стилобатами, что только расширяет возможности размещения объектов стрит-ритейла.
 
Всего в стрит-ритейле новых районов предлагается (оценочно, оценка NAI) свыше 215 тыс. квадратных метров валовой арендной площади. Причем, если стрит-ритейл в таких локациях, как пр-т Дзержинского, пр-т Победителей в р-не Лебяжий и ул. Притыцкого представлен преимущественно застройкой первой линии этих транспортных артерий, то в комплексах Маяк Минска и Минск Мир соответствующие помещения расположены фактически во всех постройках, включая внутрирайонные улицы. В ЖК Маяк Минска даже наоборот, наибольшая концентрация с расположенными наиболее интересными объектами размещена внутри квартала, на бульваре Пикассо. Здесь девелоперы старались максимально приблизить к классическому стрит-ритейлу, поскольку бульвар Пикассо – пешеходная улица.
 
В некоторых локациях ожидается значительный прирост площадей. Так на проспекте Дзержинского в стадии строительства находится ряд жилых комплексов на 1-ой линии застройки проспекта в районе Грушевки. В том числе в одном из комплексов предусмотрено размещение 2-этажного стилобата по периметру всего комплекса, что существенно увеличит предложение.


 

 
 
Спрос

Спрос на площади в стрит-ритейле новых районов очень хороший. Это обусловлено тем, что на ранней стадии, когда не открылись крупные специализированные объекты недвижимости, фактически любой объект становится успешным с коммерческой точки зрения. И даже позже, с ростом предложения и конкуренции, объекты или нарабатывают базу постоянных клиентов, или меняются концептуально, но остаются востребованными.
 
В стрит-ритейле новых районов наиболее востребованные со стороны населения объекты масс-маркета и повседневные услуги. В последние годы, в связи с развитием интернет-торговли, все чаще в стрит-ритейле новых районов располагаются пункты выдачи заказов. Они как раз наиболее востребованы именно в новых районах, поскольку, во-первых, там не так развита еще инфраструктура стационарной торговли, во-вторых, проживает более молодое население, которое в большей степени пользуется услугами и возможностями e-commerce.
Следующая большая специфическая группа – магазины по реализации строительных, отделочных материалов, товаров для интерьеров, а также дизайн-студии интерьеров. Данная категория операторов ожидаемая, поскольку здесь же находится и основная аудитория потребителей их товаров и услуг.
 

 
В последние годы частыми арендаторами площадей в стрит-ритейле, включая новостройки, становятся набирающие популярность алкомаркеты и кофейни, а также общепит в целом. Сектор общественного питания стал одним из ключевых игроков рынка аренды коммерческих площадей стрит-ритейла, а во многих локациях – доминирующим, поэтому сегменту общественного ниже посвящен отдельный обзор. Некоторые из торговых коридоров стрит-ритейла новых районов были проанализированы детально на предмет функционального наполнения арендаторами (операторами).
 
Наибольшее число арендаторов оказалось из сферы услуг. В этой категории наиболее распространены те, кого можно отнести в общую категорию «индустрия красоты»: парикмахерские, барбешопы, студии маникюра, визажисты, многопрофильные салоны красоты... Также довольно плотно представлены услуги медицинской направленности, туристические компании.
 
Растет число услуг, направленных на детей: развивающие центры общей направленности, специализированные (логопедические) кабинеты и др., что также объяснимо: в новых районах зачастую ощущается дефицит школ и дошкольных учреждений, а учреждения детского творчества и иные аналогичные объекты географически удалены от данных локаций, и не все родители в состоянии регулярно отводить детей туда на кружки и дополнительные занятия.
 
Финансовые и страховые услуги вынесены в отдельную категорию. Это скорее дань памяти этому направлению. Раньше РКЦ и локальные филиалы банков, пункты обмена валют были очень распространенными арендаторами площадей в стрит-ритейле. Сейчас, с развитием цифрового банкинга, заметно сокращение не только центров с штатными сотрудниками, но даже и банкоматов по выдаче наличности.
 
Продовольственная розница в стрит-ритейле стала уступать набирающим обороты алкомаркетам и магазинам по реализации разливного пива: в новых районах возможности выпить больше, чем закусить. Среди действующих продмагов меньше привычных сетевых объектов и больше нишевых, специализированных продуктовых магазинов. Например, фирменные магазины некоторых мясокомбинатов, магазины эко-еды и фермерских продуктов, продукции исключительно из индейки, эксклюзивных чайных напитков и т.д.
 
 
Проблемы управления и оперирования

Очевидными недостатками в современном стрит-ритейле новых районов является проблема единого управления, комплексного подхода к оперированию имеющимися площадями коммерческого назначения. Так, большинство застройщиков в жилищном строительстве стараются продать коммерческие помещения на стадии строительства домов или сразу после ввода, а дальнейшая судьба объектов – проблема новых собственников. В результате такого бессистемного подхода возникают ситуации нерегулируемой конкуренции, когда буквально в 3-5 минутах пешей доступности бывает по нескольку однотипных арендаторов (операторов). Для примера, можно привести участок пр-та Дзержинского между улицами Хмелевского и Щорса, на котором расположилось 10 магазинов алкомаркетов и разливного пива. В том числе 3 конкурирующих алкомаркета и один магазин разливного пива расположены по одному адресу, в составе одного жилого дома. А в одном из домов – сразу 2 магазина одной и той же сети.
 
Избежать таких ситуаций можно только в случае единого управления всей коммерческой недвижимостью в жилых комплексах, когда пул арендаторов формируется по аналогии с заполнением площадей торговых центров: насыщение разнообразием функций и минимизация прямой конкуренции, перекосов с перенасыщением определенных функций. В случае, если компания-застройщик в большей степени заинтересована в продаже коммерческих помещений, чем в собственном оперировании, целесообразно пытаться реализовать продажу с условиями, оговаривать границы функционального использования площадей будущими собственниками.

Вакантность и коммерческие условия

Помещения стрит-ритейла новых районов очень востребованы. Фактическая вакантность в стрит-ритейле новых районов Минска невысокая во всех основных локациях. Так, практически нет незанятых помещений в объектах первой линии застройки рассматриваемых коридоров. В комплексе Маяк Минска в свободном предложении можно найти помещения, выходящие витринами в сторону ул. П. Мстиславца (дворовые проезды), тогда как выходящие витринами на бульвар Пикассо в основном задействованы.
 
В комплексе Минск Мир и в некоторых домах (комплексах) на проспекте Дзержинского, вакантность существует в домах недавней постройки. Например, в домах, которые ввелись в эксплуатацию 6-8 месяцев назад, объекты стрит-ритейла не функционируют, поскольку квартиры в основном не заселены и нет ресурса местного населения, что особенно важно в тех местах, где нет устойчивых пеших потоков транзитного населения.
 
В среднем уровень вакантности в стрит-ритейле новых районов находится в пределах 5-7%, начиная с 2-3%, т.е. представлен только отдельными помещениями в устоявшихся сформированных и обжитых коридорах, до ориентировочно 10-12% в тех локациях, где объектам приходится соседствовать с продолжающимся строительством.
 
Характерные для рынка ставки арендной платы составляют (в привычном для рынка длительный период эквиваленте арендных ставок в Евро) 8-12 единиц за 1 кв. м в менее выгодных локациях и до 16-22 евро на сформированных участках, с обустроенной инфраструктурой и уже устоявшимся потоком посетителей; возле популярных станций метро, как, например, «Малиновка» или «Кунцевщина».
 
В ряде случаев имеются иные нюансы, сказывающиеся на ценообразовании. Как пример, можно привести аренду в доме по ул. П. Мстиславца, 8. Там помещения 1-го (верхнего) уровня стилобата, выходящие витринами на бульвар Пикассо, предлагаются по 20-22 Евро за 1 кв.м.; помещения такого же расположения, но уже в цокольном этаже – 10-11 Евро за 1 кв.м.; помещения 1-го уровня, но выходящие витринами во внутридворовую строну улицы П. Мстиславца – 12-14 Евро за 1 кв.м., а аналогичные по расположению помещения цоколя – 6-8 Евро за 1 кв.м.
 
 
 
 


иГРОКИ РЫНКА

NAI Belarus

Алешкин Андрей

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Global

Материалы по теме

Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Краткий обзор рынка ритейла Минска. III квартал 2022

Только две международные сети прекратили работу на территории Беларуси - H&M и JYSK. На территории ТРЦ «Экспобел» ввели корпус площадью 33 тыс. кв. м, а МФК «Магнит Минска» может стать центром продажи товаров белорусского производства. Рынок переходит на рублевые ставки без привязки к евронаминалу. Средняя вакантность с 2019 года находится в границах 7-8%.
08.11
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Краткий отчет о состоянии офисной недвижимости за III-ий квартал 2022

К концу III квартала офисный рынок относительно стабилизировался, завершилось состояние неопределенности, в которое рынок офисов вошел в I квартале и продолжавшееся до начала III квартала. Снизили темп характерные для рынка ротационные явления, однако они сохранились. IT: динамика релокации, набравшая темп в I полугодии, к концу III квартала сбила темп. Отток специалистов замедлился, однако в итоге чистый отток кадров к концу периода составил 12 тыс.
 
25.10
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: «Краткий отчет о состоянии складской недвижимости за III квартал 2022»

Сегмент складов оставался наиболее стабильным из секторов коммерческой недвижимости III квартала 2022 года. Как и ранее, продолжается процесс «гибридизации» сектора, что вызвано существовавшим и сохраняющимся высоким спросом на склады со стороны компаний e-commerce. «Гибридный склад» фактически объединил в себе функции классического склада, распределительного и логистического центра, склада-магазина.

Ситуация в отраслях-драйверах следующая: рост складских запасов на 1 сентября составил +37,3% к соответствующему периоду прошлого года; складские запасы к среднемесячному объему производства составили 65,5% (в т.ч. в г. Минске 83,9%). Грузооборот транспорта составил лишь 75,3% к прошлогоднему периоду; во внешней торговле товарами экспорт сократился на -3,2%, импорт на -10,3% (за 8 мес.); динамика РТО -1,2% (за 8 мес.).

 
19.10

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre