NAI Belarus: Обзор рынка ритейла и торговой недвижимости Минска, III квартал 2023

«III квартал для рынка торговой недвижимости оказался не то, что неплохим, но даже и вполне успешным. Прежде всего, надо отметить потребительскую активность, в том числе за счет роста объемов доступного для населения потребительского кредитования. Это существенно оживило спрос, начался заметный рост динамики розничного товарооборота. На этом фоне возросла активность арендаторов, что позволило многим торговым центрам сократить имевшуюся вакантность, закрыть вакантные площади, образовывавшиеся в процессе ротации и ухода с рынка отдельных сетей в прошлые периоды. Получилось в основном удержать на прежнем уровне ставки аренды в их фиксированном выражении, а по договорам с процентом от оборота многие игроки отмечают рост выручки от аренды,- отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
770
Изображение взято из источника: NAI Belarus
Общий обзор

- Восстановление положительной динамики РТО.
Если еще в I квартале динамика РТО в г. Минске показала снижение на 5%, (в Республике Беларусь —-3,5%), в III-ем квартале по результатам 8 месяцев динамика изменила вектор и РТО Минска вырос на 9,9%, а по стране в целом — на 6,0%.

- Состоялось одно из ключевых событий в ритейле:
Кроме ежегодного Дня работников торговли Республики Беларусь, который выпадает на III-ий квартал, в этом квартале было проведено знаковое мероприятие: Belarus Retail Real Estate Awards 2023.

- Знаковая национализация.
- В II-ем квартале власти города завершили юридические процедуры по установлению контроля над ТРЦ Mega Park. В сентябре был объявлен аукцион о его продаже. Начальная цена — более 121 млн. рублей.

- Расширение экспансии российских гигантов e-commerce.
Wildberries открыл новый региональный логистический центр. На этот раз в Бресте; Ozon провел форум для предпринимателей «COM•E ON Минск». Его цель — расширить как присутствие маркетплейса в плане реализации товаров в РБ, так и представительства белорусских товаров и селлеров.

- «Вот-вот скоро открытие»
Появились реальные шансы, что эта фраза исчезнет из лексикона белорусов. На протяжении очень долгого периода один из старейших «долгостроев» Минска, ТЦ «Сеница», отодвигал старт работы. В конце сентября объявили официальную дату открытия: 4 октября. 
 
 
Предложение

В течение I-го — III-го кварталов 2023 года в Минске и пригородах не происходило открытий новых объектов торговой недвижимости. Только девелопер проекта ТЦ «Сеница» в сентябре озвучил предстоящую дату официального открытия объекта: 4 октября. По современным меркам это далеко не масштабный объект, но его история, с момента анонсирования, насчитывает уже более 15 лет. На тот период это был вполне крупный и оригинальный проект.

Поскольку на III-ий квартал приходится разгар строительный сезона, активизировался процесс строительства будущих объектов общегородского уровня. За летние месяцы даже снаружи заметны произошедшие изменения в таких объектах, как МФК «Магнит Минска», ТРЦ на месте Червенского рынка, МФК «Призма», ТРЦ «Авиа Молл».

В ТРЦ «Авиа Молл» фактически завершены монолитные работы и монтаж панелей фасада. Производится монтаж оборудования и инженерных коммуникаций, отделка паркинга, разгрузочной зоны в месте будущего продовольственного якоря. Также заметно развитие инфраструктуры будущей станции метро, без запуска которой практически невозможно начать эксплуатировать ТРЦ.

МФК «Магнит Минска» в текущий период идет утепление фасадов и проводятся внутренние работы. В Мингорисполкоме заявили, что уже состоялось предварительное распределение площадей между будущими операторами. Первый этаж ТЦ отдали под торговые площади столичных предприятий. Минск уже распределил площади по зонированию: свои фирменные торговые точки разместят «Горизонт», «Атлант», обувные фабрики «Луч» и «Отико», Минский часовой завод «Луч», «Слодыч», «Коммунарка» и др. Второй и третий этажи разделили между областями, и сейчас каждая из областей планирует, кто из региональных операторов и производителей будет ее представлять.

Несколько месяцев назад было заявлено о начале формальной процедуры передачи ТРЦ Mega Park, превратившегося в долгострой, в управление городу. К концу III-го квартала, вероятно, юридические вопросы были улажены, и в конце сентября город выставил объект на торги. Аукцион объявлен на 27 октября. Начальная цена торгов — более 121 млн рублей. То, что объект будет предложен частным инвесторам, оговаривалось в период принятия решения о национализации. Однако будет ли данное предложение интересно инвесторам остается под вопросом: есть слишком много нюансов и условий. Если покупатели не найдутся, власти города заявили, что проект завершат сами и есть вероятность создания еще одного центра белорусских товаров, уже третьего в Минске.

Активно продолжаются СМР по ТРЦ на месте Червенского рынка. Если еще весной велись работы по возведению стен, то в начале осени практически завершена их теплоизоляция и закрепляются декоративные панели фасадов здания. С лицевой стороны будущего ТРЦ ведется остекление фасада. Также ведутся внутренние работы, обустройство инженерных коммуникаций.

Таким образом объем предложения современной торговой недвижимости на конец рассматриваемого периода остался прежним, но перспектива новых открытий многообещающая. Причем не только масштабом ввода, но разнообразием качества и концептуального решения возводимых объектов.


 
Спрос

Спрос на торговые площади в текущий период был довольно динамичным. Для рынка в III-ем квартале были характерны ротационные открытия, например, магазин O’STIN в ТРЦ Galileo. Также оказались востребованы площади в тех ТЦ/ТРЦ, где до этого были свободные предложения, не занятые арендаторами-предшественниками.

В ТРЦ PALAZZO в III-ем квартале было несколько открытий, в т.ч. довольно крупных по площади объектов. В результате девелопер объявил, что к осени было заполнено 96% предназначенных для аренды павильонов. В последние месяцы в объекте открывались мебельный центр (шоу-рум), магазины одежды и обуви, два крупных сетевых объекта общественного питания.

В ТЦ «Столица», который к текущему году смог справиться с высокой вакантностью, в последнее время отмечалась ротация арендаторов, которую можно охарактеризовать как стратегию в пользу заполнения качественных и востребованных у покупателей объектов. В сентябре на образованных площадях в ТРЦ открылся крупный фирменный магазин «Коммунарка». Его площадь — практически 520 кв. м. На площадях кроме торговли разместились кафетерий и отдел по изготовлению и росписи шоколада ручной работы.

В проекции на наш рынок стоит рассмотреть устойчивую тенденцию на рынке торговой недвижимости России. Там эксперты рынка отмечают, что за последние 3 года из концепций новых ТРЦ полностью исчезают варианты размещения кинотеатров. Началось все с пандемии, затем продолжилось уходом с рынка РФ мировых компаний-прокатчиков, а завершилось тем, что Роскомнадзор начал массово запрещать и «параллельные» ленты, и даже многие собственные, российские, видя во всем подозрительную пропаганду нетрадиционных отношений. Во многих действующих ТРЦ уже отмечаются факты ликвидации мультиплексов и размещения на их площадках иных развлекательных и спортивно-досуговых функций. И даже коворкингов.
На нашем рынке в плане кинопроката ситуация несколько более лояльная, однако практика показывает, что для собственников ТРЦ кинотеатры становятся все равно неинтересны как арендаторы. Они и раньше были далеко не первым местом по выручке, но хотя бы выполняли роль магнита по привлечению значительных потоков посетителей. Теперь же кинотеатры начинают постепенно утрачивать эту функцию.
 
Вакантность

Вакантность в III-ем квартале в среднем по рынку сохраняется невысокой. На рынке остаются буквально несколько объектов, где есть существенный уровень незаполненных площадей. В остальных ТЦ она или не формируется или, наоборот, сокращается.

Новые арендные площади за счет крупных объектов не вводились на рынок не только в текущем квартале, но и в целом за прошедший период 2023 года. Это также стало дополнительным фактором, способствующим стабилизации вакантности в текущем периоде. В оставшиеся месяцы 2023 года не ожидается событий или факторов, способных сильно повлиять на уровень вакантности в ту или иную сторону. Наиболее вероятно, что среднерыночный уровень вакантности останется на приблизительно таком же стабильном уровне с некоторым трендом на снижение, поскольку есть анонсированные открытия магазинов, которые должны состояться до Нового года.
 
Коммерческие условия

В III-ем квартале, 23 сентября, исполнился ровно год как рынок аренды в сегменте торговой недвижимости работает в условиях рублевых ставок арендной платы. И арендаторы, и собственники восприняли переход на рублевую систему довольно спокойно, поскольку в сегменте ритейла достаточно высокий удельный вес договоров, основанных на проценте от оборота, а также их гибридных аналогов (процент от оборота и предусмотренная фиксированная ставка). Рост розничного товарооборота, характерный для рынка в последние месяцы, вполне компенсирует курсовую разницу, если эти платежи сопоставлять с фиксированными ставками в «еврономинале».



Ставки по договорам с фиксированными арендными ставками были подвержены изменениям несколько больше, поскольку в III-ем квартале рубль не отличался стабильностью к основным валютам. В итоге арендодатели были вынуждены искать способы компенсации потерь от курсовой разницы исходя из тех условий, которые позволяли договоры. Например, один из девелоперов, в объектах которого присутствует большое число арендаторов с договорами в фиксированных ставках, использовал корректировочные коэффициенты. И если после на октябрь 2022 года арендодатель установил коэффициент 0,91, то в годовщину рублевой аренды, в сентябре 2023 года, — уже 1,40. Фактически это тот же размер девальвации рубля к евро, который мы наблюдали за этот период.

Если взять во внимание корректировки по ранее заключенным договорам; перевести на «фикс» договоры с процентом от оборота; посмотреть на уровень предлагаемых ставок для новых арендаторов — по всем этим направлениям будет фиксироваться рост ставок аренды в рублях. В I-ом полугодии данный рост был не так очевиден. А к концу III-го квартала собственники просто были вынуждены пойти на пересмотр ставок. Даже те, кто был очень лоялен к своим арендаторам и пересматривал условия раз в квартал или даже не чаще, чем в полугодие.
 
Тенденции и прогнозы

- Спрос на торговые площади до конца года сохранится умеренным, факты заполнения имеющихся на рынке вакансий продолжатся;

- В прошедший период 2023 года Национальный банк 6 раз снижал ставку рефинансирования. На начало IV-го квартала регулятором принято решение ее не повышать, что на ближайшее время сохранит привлекательность потребительского кредитования для населения;

- Сохранится доступность потребительских кредитов, что будет стимулировать рост выручки в сегменте дорогостоящих товаров. Это косвенно может повысить активность игроков данного сегмента рынка аренды;

- Вакантность будет сокращаться по причине преобладания новых открытий над потенциальными закрытиями розничных объектов;

- Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет умеренным, ожидается официальное открытие ТЦ «Сеница»;

- Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидается коррекция на 7-8%, по успешным объектам — до 10-12% к III-ему кварталу.

Ожидание игроков рынка: участники рынка, особенно со стороны собственников и девелоперов, сохраняют определенную надежду, что IV-ый квартал 2023 года станет периодом завершения эксперимента с исключительно рублевыми ставками. И с 1 января 2024 года разрешат вернуть если не еврономинал, то хотя бы абстрактную «условную единицу». Особенно это актуально для тех собственников, где наблюдается высокий удельный вес договоров с фиксированной ставкой, а сами договоры лояльны к арендаторам в плане периодичности пересмотра размера ставок. Рубль, обесцененный фактически на 40% только за календарный год, — это не только текущие убытки арендодателей, это еще и жирный «крест» на инвестпроектах, особенно с зарубежным участием.


иГРОКИ РЫНКА

NAI Belarus

Алешкин Андрей

Консалтинг и брокеридж

NAI Belarus

Материалы по теме

Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Рынок торговой недвижимости Минска. Вдохнули – и выдохнули!

«Именно так можно охарактеризовать ситуацию в сегменте торговой недвижимости и самого ритейла в I полугодии. К концу периода большинство объектов справилось пусть и с не слишком крупной, но образовавшейся вакантностью в результате немногочисленных уходов некоторых международных брендов. За эти месяцы нашлась альтернатива. Начиная с апреля рынок в целом почувствовал некоторый оптимизм: динамика розничного товарооборота, длительный период остававшаяся в минусе, начала плюсовать. С высокой вероятностью этот потребительский оптимизм станет индикатором оптимизма и на рынке девелопмента, поскольку вырастет активность арендаторов, а вслед за этим и собственников объектов и инвесторов в торговую недвижимость»,- констатирует партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Все это (и не только) подробнее отражено в «Кратком обзоре рынка ритейла и торговой недвижимости. Итоги I полугодия 2023 года».
04.08
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Краткий обзор рынка ритейла города Минска, I квартал 2023

«Первые месяцы 2023 года на рынке розницы и торговой недвижимости были скорее спокойными, не было ярких положительных событий, но также не было негатива или каких-либо потрясений. Скорее рынок находился в обычном рабочем ритме. Так, за эти месяцы заработало большинство магазинов «Санта» на площадях перешедших к этой сети объектов «Виталюра»; покупатели в реальности смогли познакомиться с нашим национальным ответом международным сетям товаров для дома; заметено, даже чисто визуально, продвигается строительство нескольких новых крупных объектов; появился «свет в конце тоннеля» в судьбе ряда долгостроев, а также были и другие события,- отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на рынке ритейла в последние месяцы, компания NAI Belarus представила в «Кратком обзоре торговой недвижимости за I квартал 2023 г.».
20.04
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Краткий обзор рынка ритейла и торговой недвижимости Минска по итогам 2022 года

Если охарактеризовать одной фразой, каким был ушедший 2022 год для рынка торговой недвижимости и самой розницы, то наилучшим образом подойдет: «Могло быть и хуже!». «И что греха таить, многие ждали, что оно так и будет, хуже. Однако, в итоге ситуацию можно обозначить емким словом: «Сносно». И даже неплохо»,- констатирует партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Неприятное, что сокращалась динамика роста РТО, что влияло на выручку ритейлеров; что ушли с рынка отдельные популярные международные бренды, которых у нас и так было немного. Положительно, что в сложных условиях и собственники, и арендаторы искали новые форматы работы и решения. Так, рынок и потребители познакомились с новыми явлениями, как, например, «концептуальные пространства» с представительством точек местных дизайнеров; форматом фуд-молла; открылись концептуально новые кинотеатры…И, главное, в этих условиях вводились новые крупные объекты, как в столице, так и регионах; совершались знаковые сделки купли/продажи, сделки M&A. Обо всем этом речь подробнее в «Отчете о состоянии торговой недвижимости. Итоги 2022».
27.02

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усиливает финансы

Александр Ситников назначен финансовым директором девелоперской группы.
 
11.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07
Источник: CRE
Проект

«Дочка» Газпромбанка может построить логопарк

В строительство складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м на 30 га в Истринском городском округе  «ГПБ-Инвест» может вложить около 10 млрд рублей.
12.07
Источник: IPG.Estate
Игроки рынка

IPG.Estate получила БЦ Green Lines на эксклюзив

Компания назначена эксклюзивным партнером по сдаче в аренду офисов в петербургском бизнес-центре площадью около 7 тыс. кв. м.
10.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre