Консервация объекта: испытание на прочность

Елена Чернова, старший директор, руководитель отдела управления недвижимостью Lynks Property Management, о новых вызовах для УК.
901
Изображение взято из источника: CRE
В новейшей истории отечественного рынка недвижимости мы столкнулись с таким стрессовым явлением, как частичная или полная консервация объектов недвижимости дважды - в 2020 и 2022 годах. И оба эти периода, несмотря на ряд схожих аспектов, имеют свои особенности. В настоящий момент любой проект может столкнуться с необходимостью консервации в случае чрезвычайных ситуаций. Стоит отметить, что здесь рассматривается консервация объекта с целью обеспечения безопасности, сокращения эксплуатационных расходов и потребления коммунальных ресурсов, а не согласно определению, принятому законодательством для объектов капитального строительства. Мы надеемся, что наш опыт будет вам полезен.

По волнам COVID19

Именно в период пандемии коронавирусной инфекции большинство управляющих компаний и собственников объектов впервые массово столкнулись с необходимостью консервации инженерных систем или полностью зданий, а затем с проблемой обучения персонала для оперативного устранения различных аварийных ситуаций. Локдауны и ограничения в режиме работы, совместно с удаленной работой и постоянной текучкой персонала, привели к возникновению проблем в инженерных системах. Удачно, если это были лишь мелкие неполадки, однако встречались и более серьезные случаи. Например, в зимний период из-за повышения температурного давления на нескольких объектах произошел разрыв задвижек.

Пандемия стала настоящим испытанием на прочность и для нас тоже. В нашем портфеле более 30 объектов коммерческой недвижимости высокого класса не только в России, но и в странах СНГ. В период локдауна каждый проект в зависимости от своего назначения и состава арендаторов отличался по специфике. Так, промышленные предприятия, логистические центры и маркетплейсы продолжали работу, в то время как отели, офисные здания и торговые центры перешли на максимальный режим энергосбережения. Одни объекты были полностью закрыты для посетителей, что позволило провести максимальную консервацию систем здания, в то время как другие работали частично, например, аптеки, супермаркеты и подобные.

В этот период мы поняли, что необходимо разработать и внедрить рабочие алгоритмы и стандарты консервации.

Стратегические задачи: еще до фактической заморозки объекта необходимо рассмотреть ситуацию более широко. Например, проанализировать договоры на предмет рисков, освежить в памяти положения главы 37 ГК (Подряд) и помнить, что, кроме договорных прав и обязанностей, существуют требования отраслевого законодательства, обязательные для соблюдения. На практике необходимо удостовериться, есть ли какие-то действия, например, отправка уведомлений, которые арендодатель обязан совершить незамедлительно или в ближайшее время, чтобы избежать ответственности и не лишиться прав по договору.

Инженерия: в соответствии с правилами, основные задачи управляющей компании изложены в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений. Однако на практике они слабо коррелируют с текущими задачами, а также осложнены недостаточной обученностью персонала. Например, в 2020 году консервация предполагала выборочное отключение систем. Обязательно на объекте продолжали работать противопожарные системы, аварийное освещение, системы безопасности, вентиляция санузлов. Если на объекте работали операторы питания (на вынос), то технологическая вентиляция и оборудование также продолжали функционировать. Отключить не значит забыть. Большинство аварий и проблем происходили именно из-за недостатка обслуживания и мониторинга, ввиду минимального количества работающего персонала.

Расконсервация: в 2020 году период тотального закрытия объектов и, соответственно, консервации был довольно непродолжительным. Большинство управляющих компаний справились с отключением оборудования. Однако огромный объем работы, связанный с внеплановым техническим обслуживанием и многочисленными согласованиями с арендаторами и арендодателями, не являлся конечной точкой. Расконсервация также стала настоящим испытанием. Ввод систем в стандартный режим, даже после непродолжительного простоя, требовал большого количества проверок, времени и дополнительных затрат.

Ушли, не обещая вернуться

Весь 2022 год ознаменовался закрытием ряда объектов недвижимости, офисов и магазинов в связи с уходом международных компаний с российского рынка. В данном случае практика консервации приобрела несколько иной характер: многие решения принимались поспешно, и, предоставляя услуги по консервации и закрытию бизнеса, мы сталкивались с отсутствием представителей в России, а региональные подразделения в США или Европе долго принимали решение по различным вопросам, касающимся как отдельно стоящих зданий, так и арендуемых помещений.

Отдельный пул задач, с которыми мы столкнулись в 2022 году при организации консервации, - это дополнительные работы, связанные с перевозкой или утилизацией архивов документов, демонтажем систем безопасности или IT-оборудования на объектах. Также, если в 2020 году консервация длилась 2–4 месяца, то сейчас многие объекты находятся в режиме консервации более 18 месяцев, требуя увеличенного внимания и значительных затрат при будущей расконсервации. При этом определенное количество систем, за исключением противопожарных и систем безопасности, находятся в режиме консервации, продолжая требовать выполнения планового технического обслуживания. К сожалению, уже имеются случаи аварий на подобных объектах по разным причинам.

Оставляя эмоциональную составляющую за периметром, можно сказать, что вход в процесс консервации куда более простой, чем выход. Остановка оборудования, даже при уходе за ним, не лучшим образом сказывается на его характеристиках. Законсервированный объект также требует регулярного финансирования и внимания со стороны собственника или арендатора. В данный момент оценить стоимость восстановительных работ практически невозможно.


иГРОКИ РЫНКА

Lynks Property Management

Чернова Елена

Управление и эксплуатация недвижимости

Lynks Property Management

Материалы по теме

Источник: CRE
Исследования рынка

NF Group: Общепит вышел на допандемийный уровень по открытиям за 2022 год

Аналитики консалтинговой компании NF Group провели исследование сегмента общественного питания в Москве. Согласно последним данным, в 2022 году число новых открытий качественных ресторанов и кафе в пределах Садового кольца приблизилось к показателю 2021 и 2019 годов, когда было запущено порядка 120 новых заведений. При этом значение оказалось на 44% выше пандемийного показателя 2020 года. Большая часть открытий пришлась на рестораны (48%), 20% составили бары, а оставшиеся 32% сформировали кафе, кофейни, бистро и другие форматы. В структуре открытий по типу кухни по-прежнему лидируют заведения с авторской и европейской концепцией.
 
 
10.01
Источник: old-spb.ru
Исследования рынка

JLL: стрит-ритейл Петербурга наверстал упущенное за пандемию

Доля свободных помещений сократилась на 3,4 п.п., ротация на основных торговых улицах снизилась, а в сегменте общепита открытых точек оказалось на 9% больше, чем закрытых.
 
 
15.12
Источник: IHG
Экспертный анализ

JLL: Забудьте о том, что было с отелями до пандемии

Эксперты компании рассказали о том, как себя чувствуют гостиницы Москвы и Петербурга после «точки обнуления» в 2020 году.
07.09

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: Глория Джинс
Игроки рынка

Максим Басов - новый генеральный директор Глория Джинс

Лилия Булатова возглавила блок создания и развития продукта ритейлера.
17.06
Источник: CORE.XP
Проект

CORE.XP реализовала «Столешники Хаус»

Площадь здания составляет 7 000 кв. м, а его резидентами стали именитые рестораторы. Команда CORE.XP изначально была автором коммерческой концепции проекта, разработанной в 2017 году, после чего приступила к реализации с началом строительных работ.
17.06
Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: Магнит
Игроки рынка

«Магнит Маркет» планирует нарастить московскую сеть ПВЗ до 1000 точек

Сейчас в столице работают 300 ПВЗ сети. При этом об официальном начале работы ритейлер объявляет только сейчас, до этого проект работал в тестовом режиме.
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre