Консервация объекта: испытание на прочность

Елена Чернова, старший директор, руководитель отдела управления недвижимостью Lynks Property Management, о новых вызовах для УК.
1186
Изображение взято из источника: CRE
В новейшей истории отечественного рынка недвижимости мы столкнулись с таким стрессовым явлением, как частичная или полная консервация объектов недвижимости дважды - в 2020 и 2022 годах. И оба эти периода, несмотря на ряд схожих аспектов, имеют свои особенности. В настоящий момент любой проект может столкнуться с необходимостью консервации в случае чрезвычайных ситуаций. Стоит отметить, что здесь рассматривается консервация объекта с целью обеспечения безопасности, сокращения эксплуатационных расходов и потребления коммунальных ресурсов, а не согласно определению, принятому законодательством для объектов капитального строительства. Мы надеемся, что наш опыт будет вам полезен.

По волнам COVID19

Именно в период пандемии коронавирусной инфекции большинство управляющих компаний и собственников объектов впервые массово столкнулись с необходимостью консервации инженерных систем или полностью зданий, а затем с проблемой обучения персонала для оперативного устранения различных аварийных ситуаций. Локдауны и ограничения в режиме работы, совместно с удаленной работой и постоянной текучкой персонала, привели к возникновению проблем в инженерных системах. Удачно, если это были лишь мелкие неполадки, однако встречались и более серьезные случаи. Например, в зимний период из-за повышения температурного давления на нескольких объектах произошел разрыв задвижек.

Пандемия стала настоящим испытанием на прочность и для нас тоже. В нашем портфеле более 30 объектов коммерческой недвижимости высокого класса не только в России, но и в странах СНГ. В период локдауна каждый проект в зависимости от своего назначения и состава арендаторов отличался по специфике. Так, промышленные предприятия, логистические центры и маркетплейсы продолжали работу, в то время как отели, офисные здания и торговые центры перешли на максимальный режим энергосбережения. Одни объекты были полностью закрыты для посетителей, что позволило провести максимальную консервацию систем здания, в то время как другие работали частично, например, аптеки, супермаркеты и подобные.

В этот период мы поняли, что необходимо разработать и внедрить рабочие алгоритмы и стандарты консервации.

Стратегические задачи: еще до фактической заморозки объекта необходимо рассмотреть ситуацию более широко. Например, проанализировать договоры на предмет рисков, освежить в памяти положения главы 37 ГК (Подряд) и помнить, что, кроме договорных прав и обязанностей, существуют требования отраслевого законодательства, обязательные для соблюдения. На практике необходимо удостовериться, есть ли какие-то действия, например, отправка уведомлений, которые арендодатель обязан совершить незамедлительно или в ближайшее время, чтобы избежать ответственности и не лишиться прав по договору.

Инженерия: в соответствии с правилами, основные задачи управляющей компании изложены в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений. Однако на практике они слабо коррелируют с текущими задачами, а также осложнены недостаточной обученностью персонала. Например, в 2020 году консервация предполагала выборочное отключение систем. Обязательно на объекте продолжали работать противопожарные системы, аварийное освещение, системы безопасности, вентиляция санузлов. Если на объекте работали операторы питания (на вынос), то технологическая вентиляция и оборудование также продолжали функционировать. Отключить не значит забыть. Большинство аварий и проблем происходили именно из-за недостатка обслуживания и мониторинга, ввиду минимального количества работающего персонала.

Расконсервация: в 2020 году период тотального закрытия объектов и, соответственно, консервации был довольно непродолжительным. Большинство управляющих компаний справились с отключением оборудования. Однако огромный объем работы, связанный с внеплановым техническим обслуживанием и многочисленными согласованиями с арендаторами и арендодателями, не являлся конечной точкой. Расконсервация также стала настоящим испытанием. Ввод систем в стандартный режим, даже после непродолжительного простоя, требовал большого количества проверок, времени и дополнительных затрат.

Ушли, не обещая вернуться

Весь 2022 год ознаменовался закрытием ряда объектов недвижимости, офисов и магазинов в связи с уходом международных компаний с российского рынка. В данном случае практика консервации приобрела несколько иной характер: многие решения принимались поспешно, и, предоставляя услуги по консервации и закрытию бизнеса, мы сталкивались с отсутствием представителей в России, а региональные подразделения в США или Европе долго принимали решение по различным вопросам, касающимся как отдельно стоящих зданий, так и арендуемых помещений.

Отдельный пул задач, с которыми мы столкнулись в 2022 году при организации консервации, - это дополнительные работы, связанные с перевозкой или утилизацией архивов документов, демонтажем систем безопасности или IT-оборудования на объектах. Также, если в 2020 году консервация длилась 2–4 месяца, то сейчас многие объекты находятся в режиме консервации более 18 месяцев, требуя увеличенного внимания и значительных затрат при будущей расконсервации. При этом определенное количество систем, за исключением противопожарных и систем безопасности, находятся в режиме консервации, продолжая требовать выполнения планового технического обслуживания. К сожалению, уже имеются случаи аварий на подобных объектах по разным причинам.

Оставляя эмоциональную составляющую за периметром, можно сказать, что вход в процесс консервации куда более простой, чем выход. Остановка оборудования, даже при уходе за ним, не лучшим образом сказывается на его характеристиках. Законсервированный объект также требует регулярного финансирования и внимания со стороны собственника или арендатора. В данный момент оценить стоимость восстановительных работ практически невозможно.


иГРОКИ РЫНКА

Lynks Property Management

Чернова Елена

Управление и эксплуатация недвижимости

Lynks Property Management

Материалы по теме

Источник: CRE
Исследования рынка

NF Group: Общепит вышел на допандемийный уровень по открытиям за 2022 год

Аналитики консалтинговой компании NF Group провели исследование сегмента общественного питания в Москве. Согласно последним данным, в 2022 году число новых открытий качественных ресторанов и кафе в пределах Садового кольца приблизилось к показателю 2021 и 2019 годов, когда было запущено порядка 120 новых заведений. При этом значение оказалось на 44% выше пандемийного показателя 2020 года. Большая часть открытий пришлась на рестораны (48%), 20% составили бары, а оставшиеся 32% сформировали кафе, кофейни, бистро и другие форматы. В структуре открытий по типу кухни по-прежнему лидируют заведения с авторской и европейской концепцией.
 
 
10.01
Источник: old-spb.ru
Исследования рынка

JLL: стрит-ритейл Петербурга наверстал упущенное за пандемию

Доля свободных помещений сократилась на 3,4 п.п., ротация на основных торговых улицах снизилась, а в сегменте общепита открытых точек оказалось на 9% больше, чем закрытых.
 
 
15.12
Источник: IHG
Экспертный анализ

JLL: Забудьте о том, что было с отелями до пандемии

Эксперты компании рассказали о том, как себя чувствуют гостиницы Москвы и Петербурга после «точки обнуления» в 2020 году.
07.09

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre