IBC Real Estate: Повышенный спрос на склады сохранится еще минимум 2-3 года

2023 год приближается к концу, и складской рынок завершает его более чем успешно: с рекордным спросом и ставками аренды, минимальной вакансией и не успевающими за рынком объемами нового строительства. Аналитики компании прогнозируют сохранение повышенного спроса на ближайшие годы. При этом объемы спекулятивного строительства остаются невысокими.
918
Изображение взято из источника: IBC Real Estate
По данным IBC Real Estate с начала года спрос в Московском регионе достиг 2,7 млн кв. м и уже на 80% превысил итоговый результат 2022 года. По результатам 2023 аналитики IBC Real Estate ожидают, что данный показатель превысит 3 млн кв. м. Драйвером столичного рынка в структуре спроса выступают онлайн-ритейлеры, суммарно уже арендовавшие и купившие около 1 млн кв. м складской недвижимости (36% от общего объема), что стало рекордным значением для сегмента за всю историю наблюдений. Классические лидеры рынка, многоканальные ритейлеры, показали относительно невысокие результаты – 344 тыс. кв. м (13% в структуре спроса), что почти в 2 раза ниже их результатов в 2021 году, но в 2,5 раза выше, чем в 2022.
 
Исторический рекорд спроса на складскую недвижимость побили также логистические операторы – около 500 тыс. кв. м, превысив рекорд 2021 года на 4%, и производители – 430 тыс. кв. м, которые впервые с 2013 года побили свой рекорд сразу на 40%. К максимальным значениям приближаются и дистрибьюторы – 430 тыс. кв. м, не предъявлявшие такой высокий спрос с 2012 года. Логисты и дистрибьюторы обеспечивали обслуживание усложнившихся цепочек поставок в текущих непростых и постоянно меняющихся условиях.

Высокая активность на рынке совпала с увеличением ключевой ставки и ростом стоимости строительства, которые вкупе с сохраняющимися геополитическими рисками сдерживают девелоперов от реализации масштабных спекулятивных проектов. В части нового строительства с начала года было введено более 1,1 млн кв. м складской площади, а до конца 2023 ожидаемое суммарное значение может составить 1,4 млн кв. м.
 

 
В условиях повышенных рисков основной спрос придется на проекты BTS, в том числе на продажу. В этом году 34% пришлось на формат BTS, из них 5% – это BTS на продажу.

В текущих условиях вакантные блоки очень быстро вымываются с рынка даже в строящихся объектах, что приводит к стремительному снижению доли вакантных площадей, которая уже в течение полугода держится на уровне менее 1%, и повышению ставок аренды. С начала года доля вакантных площадей сократилась на 2,7 п.п. При этом в несколько раз выросла и продолжает увеличиваться «теневая вакансия» – блоки с более поздней датой доступа площади под ротацию арендаторов.
 

 
За 2023 год средние ставки аренды на существующие площади увеличились на 40%, достигнув в Московском регионе 8 000 руб. за кв. м в год за помещения класса А, а на строящиеся объекты – на 35%, увеличившись до 8 100 руб. за кв. м в год. При этом предпосылок к изменению ситуации нет – вакансия продолжит держаться на уровне менее 1%, ставки аренды будут постепенно расти – в Московском регионе по итогам 2023 года до 8 500 руб. за кв. м в год. Ключевым предложением на рынке останутся проекты built-to-suit, которые по ставкам активно догоняют предложения в существующих и строящихся объектах.
 

 
«В ближайшие 2-3 года мы прогнозируем сохранение спроса на повышенном уровне за счет активного развития бизнес-процессов и роста оборотов российского бизнеса. При этом мощности девелоперских компаний загружены, как минимум, на полгода вперед, а реализация проектов идет преимущественно по схеме BTS. Девелоперам сложно управлять рисками повышения стоимости строительства. При таком спросе на BTS-проекты и высокой загрузке, спекулятивные объекты практически не строятся. Всего заявлено к реализации около 1,6 млн кв. м – из них 800 тыс. кв. м строятся под конкретного пользователя, 200 тыс. кв. м – собственные складские комплексы (например, Wildberries), и всего 600 тыс. кв. м – спекулятивные проекты, блоки в которых уже на этапе строительства активно забираются клиентами. Это говорит о том, что спрос в 2024 году будет неудовлетворен, дефицит складских мощностей сохранится, а снижение ставок аренды будет возможно только в случае снижения ключевой ставки», – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Бумагин Евгений

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: NF Group
Экспертный анализ

NF Group: Маркетплейсы займут до 17 млн кв. м складов к концу 2026 года

Согласно предварительным данным консалтинговой компании NF Group, общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в России к концу 2023 года достигнет 6 млн кв. м, что на 30% выше аналогичного показателя рекордного для сегмента 2021 года. При этом объем занимаемых маркетплейсами площадей в стране уже достиг 6,2 млн кв. м. До конца 2026 года показатель может увеличиться до 17 млн кв. м, считают аналитики.

24.11
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: неудовлетворённый спрос на склады в Петербурге превышает 500 тыс. кв. м

Производственные предприятия, крупные ритейлеры и логистические компании всё чаще сталкиваются с проблемой дефицита свободных площадей на складском рынке Санкт-Петербургской агломерации. На фоне активного поглощения складов маркетплейсами и роста тренда на импортозамещение, уровень вакантности на рынке региона снизился до рекордных 0,4%. При этом запрашиваемая собственником ставка может существенно увеличиться в процессе переговоров, что подталкивает остальных собственников увеличивать арендные ставки.

15.11
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: В Москве построят более 2,5 млн кв. м складов

Загруженность ключевых девелоперов складской недвижимости бьет новые рекорды. Повышенный спрос 2023 года приведет к буму нового строительства в 2024-2025 гг.
13.11

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усиливает финансы

Александр Ситников назначен финансовым директором девелоперской группы.
 
11.07
Источник: CRE
Проект

«Дочка» Газпромбанка может построить логопарк

В строительство складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м на 30 га в Истринском городском округе  «ГПБ-Инвест» может вложить около 10 млрд рублей.
12.07
Источник: IPG.Estate
Игроки рынка

IPG.Estate получила БЦ Green Lines на эксклюзив

Компания назначена эксклюзивным партнером по сдаче в аренду офисов в петербургском бизнес-центре площадью около 7 тыс. кв. м.
10.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre