Instone Development: Складов нет, но вы держитесь

По данным консультантов, свободных складских площадей в Московском регионе к концу 2023 г. практически не осталось, уровень вакантности оценивается менее чем в 0,1%. Даже рекордно высокие ставки аренды (уже около 8 500 руб. за кв. м в год triple net) не отпугивают спрос, который в этом году обещает быть максимальным за всю историю наблюдений. В результате на большинстве действующих складских комплексов сформирован лист ожидания, а игроков рынка интересует один вопрос – когда будут построены недостающие объемы и сколько их?
991
Изображение взято из источника: Instone Development
Сейчас консультанты оценивают неудовлетворенный спрос в 1-1,5 млн кв. м, а в перспективе – до 10 млн кв. м. При этом прогнозы по строительству на 2024 год не превышают 2,5 млн кв. м, из которых до 1 млн кв. м могут быть построены под заказ. Об этом говорят возросшая после провального 2022 г. доля сделок по BTS и осторожные планы девелоперов по новому вводу. Так, сообщалось о целом ряде проектов на многие миллионы квадратных метров по всем направлениям Подмосковья, но с оговоркой, что строительство всех объемов запланировано не ранее, чем к 2030 г. Если смотреть на планы по ближайшему строительству, то либо заявляется по 50-100 тыс. кв. м, либо предлагается строительство под заказ.

Что же мешает девелоперам строить больше спекулятивных площадей?

Во-первых, высокая ключевая ставка. По прогнозам аналитиков Сбера, она будет снижаться очень постепенно и до конца 2024 г. только сможет преодолеть психологический барьер в 10%. А это значит, что кредитоваться строительство будет под 13-18%. Риски для рентабельности тут очевидны. Строительство по BTS/BTR лучше защищает девелопера в долгосрочной перспективе (при договоре сроком от 10 лет).

Во-вторых, высокая себестоимость строительства. В большей степени именно этим фактором обусловлен рекордный рост арендных ставок. Они выросли за последнее время в два раза, при этом девелоперская маржа осталась на том же уровне. Нулевая вакансия в этом вопросе несет скорее переговорную функцию – дает арендаторам понимание, что сэкономить на складе уже не получится.

В 2014-2015 гг. рынок сталкивался с похожей ситуации. Речь, правда, шла о меньших масштабах: тогда ввод 1,5 млн кв. м за год был беспрецедентно высоким, сейчас аппетиты рынка в целом выше, и такими объемами никого уже не испугаешь. Но наученные горьким опытом девелоперы, безусловно, не станут форсировать стройку, даже в случае роста ставки до 10-12 тыс. рублей за «квадрат», потому что это может привести к затовариванию рынка и падению ставок до уровня 2021-2022 гг.

В-третьих, высокая загрузка производственных мощностей. Проекты, строящиеся под заказ, и отдельные спекулятивные проекты сегодня обеспечивают девелоперам хорошую загрузку. Для более активной стройки многим компаниям придется серьезно расширять штат и закупать технику, а с тем и другим сейчас могут возникнуть проблемы.

Что должно случиться, чтобы стройка пошла активнее?

Во-первых, стабилизация экономики. Возвращение инфляции и ключевой ставки к целевым показателям снизит риски и позволит активнее наращивать объемы спекулятивного строительства.

Во-вторых, стабилизация себестоимости строительства. Пункт отчасти выполненный, взрывного роста мы уже не наблюдаем. Но и тут все еще сохраняется волатильность.

В-третьих, рост ставки примерно до 15 тыс. рублей. Не говорим, что это было бы правильно, но это бы подстегнуло многих девелоперов пойти на риск ради увеличения прибыли «здесь и сейчас».

В заключение

Сейчас уже можно увидеть заголовки в СМИ о грядущем буме нового строительства складов, и некоторое оживление действительно есть, но бумом его назвать сложно. Вероятнее всего, доля складов, строящихся по BTS/BTR, будет расти, и новые рекорды ввода будут обусловлены в большой степени именно этим форматом взаимодействия.

Текущую ситуацию сложно назвать сбалансированной, есть явный перекос в сторону «рынка арендодателя», но для прихода к балансу потребуется некоторое время. По нашим прогнозам, движение в сторону равновесия может стать заметным не ранее, чем к концу 2025 г., но предугадывать на нашем рынке год от года все сложнее. Возможности будут всегда, нужно только их искать.
 
 


Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Повышенный спрос на склады сохранится еще минимум 2-3 года

2023 год приближается к концу, и складской рынок завершает его более чем успешно: с рекордным спросом и ставками аренды, минимальной вакансией и не успевающими за рынком объемами нового строительства. Аналитики компании прогнозируют сохранение повышенного спроса на ближайшие годы. При этом объемы спекулятивного строительства остаются невысокими.
24.11
Источник: NF Group
Экспертный анализ

NF Group: Маркетплейсы займут до 17 млн кв. м складов к концу 2026 года

Согласно предварительным данным консалтинговой компании NF Group, общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в России к концу 2023 года достигнет 6 млн кв. м, что на 30% выше аналогичного показателя рекордного для сегмента 2021 года. При этом объем занимаемых маркетплейсами площадей в стране уже достиг 6,2 млн кв. м. До конца 2026 года показатель может увеличиться до 17 млн кв. м, считают аналитики.

24.11
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: неудовлетворённый спрос на склады в Петербурге превышает 500 тыс. кв. м

Производственные предприятия, крупные ритейлеры и логистические компании всё чаще сталкиваются с проблемой дефицита свободных площадей на складском рынке Санкт-Петербургской агломерации. На фоне активного поглощения складов маркетплейсами и роста тренда на импортозамещение, уровень вакантности на рынке региона снизился до рекордных 0,4%. При этом запрашиваемая собственником ставка может существенно увеличиться в процессе переговоров, что подталкивает остальных собственников увеличивать арендные ставки.

15.11

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: ЦДМ
Сделка

ЦДМ переехал с Лубянки на «Киевскую Площадь»

ГК «Киевская Площадь» стала новым собственником объекта. В том, что это рыночная сделка, есть сомнения.
 
12.04
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8-14 апреля)

Расширение Industrial City Жуковский, новый складской проект Radius Group, региональная экспансия Lamoda Sport и Zenden, страсти по «Мегамаркету» на площади ИКЕА, переход ЦДМ под крыло «Киевской Площади», активная ротация арендаторов в мытищинском «Июне» и другие новости - в нашей традиционной подборке.
14.04
Источник: Дмитровский логистический парк
Сделка

В Дмитровском логистическом парке сдали 2,9 тыс. кв. м в субаренду

Новым резидентом стал производитель non-food. Брокер сделки – Bright Rich | CORFAC International.
12.04
Источник: Остров Мечты
Экспертный анализ

Дома лучше: торговые центры стали главными конкурентами путешествий

Торговые центры четвёртый год называются основными летними бенефициарами сложностей с поездками в другие страны и в разы подорожавшего отдыха в России. Однако на фоне сохраняющегося шока от ухода большей части иностранных арендаторов, инфляции, продолжающегося спада доходов, изменения потребительского поведения и сокращённых маркетинговых бюджетов удивлять посетителей всё сложнее.

Текст: Влад Лория. Журнал CRE Retail.
12.04
Источник: Stone
Проект

Stone презентовал 9-й офисный проект

Общая площадь квартала Stone Калужская составляет 83 тыс. кв. м, из них 58 тыс. кв. м займут офисы, 14 тыс. кв. м - инфраструктура.
10.04
Источник: CRE
События

IX Warehouse Conference: Склады нужны и они будут!

Ставки растут, и в их снижение не верят даже арендаторы. Девелоперы строят много BTS/BTR и Light Industrial, а спекулятивные Big Box - с осторожностью. Спрос останется высоким в течение 2-3 лет точно. Тем для дискуссии по-прежнему много, но среднесрочное прогнозирование "вышло из чата".
 
Видео IX Warehouse Conference здесь

Фото тут
10.04
Источник: Becar FM
Управление недвижимостью

Becar FM займется обслуживанием ART Gallery Business Park

УК заключила с Metrika Investments договор на управление комплекса класса В+ общей арендуемой площадью 32 тыс. кв. м.
10.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre