Сейчас консультанты оценивают неудовлетворенный спрос в 1-1,5 млн кв. м, а в перспективе – до 10 млн кв. м. При этом прогнозы по строительству на 2024 год не превышают 2,5 млн кв. м, из которых до 1 млн кв. м могут быть построены под заказ. Об этом говорят возросшая после провального 2022 г. доля сделок по BTS и осторожные планы девелоперов по новому вводу. Так, сообщалось о целом ряде проектов на многие миллионы квадратных метров по всем направлениям Подмосковья, но с оговоркой, что строительство всех объемов запланировано не ранее, чем к 2030 г. Если смотреть на планы по ближайшему строительству, то либо заявляется по 50-100 тыс. кв. м, либо предлагается строительство под заказ.
Что же мешает девелоперам строить больше спекулятивных площадей?
Во-первых, высокая ключевая ставка. По прогнозам аналитиков Сбера, она будет снижаться очень постепенно и до конца 2024 г. только сможет преодолеть психологический барьер в 10%. А это значит, что кредитоваться строительство будет под 13-18%. Риски для рентабельности тут очевидны. Строительство по BTS/BTR лучше защищает девелопера в долгосрочной перспективе (при договоре сроком от 10 лет).
Во-вторых, высокая себестоимость строительства. В большей степени именно этим фактором обусловлен рекордный рост арендных ставок. Они выросли за последнее время в два раза, при этом девелоперская маржа осталась на том же уровне. Нулевая вакансия в этом вопросе несет скорее переговорную функцию – дает арендаторам понимание, что сэкономить на складе уже не получится.
В 2014-2015 гг. рынок сталкивался с похожей ситуации. Речь, правда, шла о меньших масштабах: тогда ввод 1,5 млн кв. м за год был беспрецедентно высоким, сейчас аппетиты рынка в целом выше, и такими объемами никого уже не испугаешь. Но наученные горьким опытом девелоперы, безусловно, не станут форсировать стройку, даже в случае роста ставки до 10-12 тыс. рублей за «квадрат», потому что это может привести к затовариванию рынка и падению ставок до уровня 2021-2022 гг.
В-третьих, высокая загрузка производственных мощностей. Проекты, строящиеся под заказ, и отдельные спекулятивные проекты сегодня обеспечивают девелоперам хорошую загрузку. Для более активной стройки многим компаниям придется серьезно расширять штат и закупать технику, а с тем и другим сейчас могут возникнуть проблемы.
Что должно случиться, чтобы стройка пошла активнее?
Во-первых, стабилизация экономики. Возвращение инфляции и ключевой ставки к целевым показателям снизит риски и позволит активнее наращивать объемы спекулятивного строительства.
Во-вторых, стабилизация себестоимости строительства. Пункт отчасти выполненный, взрывного роста мы уже не наблюдаем. Но и тут все еще сохраняется волатильность.
В-третьих, рост ставки примерно до 15 тыс. рублей. Не говорим, что это было бы правильно, но это бы подстегнуло многих девелоперов пойти на риск ради увеличения прибыли «здесь и сейчас».
В заключение
Сейчас уже можно увидеть заголовки в СМИ о грядущем буме нового строительства складов, и некоторое оживление действительно есть, но бумом его назвать сложно. Вероятнее всего, доля складов, строящихся по BTS/BTR, будет расти, и новые рекорды ввода будут обусловлены в большой степени именно этим форматом взаимодействия.
Текущую ситуацию сложно назвать сбалансированной, есть явный перекос в сторону «рынка арендодателя», но для прихода к балансу потребуется некоторое время. По нашим прогнозам, движение в сторону равновесия может стать заметным не ранее, чем к концу 2025 г., но предугадывать на нашем рынке год от года все сложнее. Возможности будут всегда, нужно только их искать.
Что же мешает девелоперам строить больше спекулятивных площадей?
Во-первых, высокая ключевая ставка. По прогнозам аналитиков Сбера, она будет снижаться очень постепенно и до конца 2024 г. только сможет преодолеть психологический барьер в 10%. А это значит, что кредитоваться строительство будет под 13-18%. Риски для рентабельности тут очевидны. Строительство по BTS/BTR лучше защищает девелопера в долгосрочной перспективе (при договоре сроком от 10 лет).
Во-вторых, высокая себестоимость строительства. В большей степени именно этим фактором обусловлен рекордный рост арендных ставок. Они выросли за последнее время в два раза, при этом девелоперская маржа осталась на том же уровне. Нулевая вакансия в этом вопросе несет скорее переговорную функцию – дает арендаторам понимание, что сэкономить на складе уже не получится.
В 2014-2015 гг. рынок сталкивался с похожей ситуации. Речь, правда, шла о меньших масштабах: тогда ввод 1,5 млн кв. м за год был беспрецедентно высоким, сейчас аппетиты рынка в целом выше, и такими объемами никого уже не испугаешь. Но наученные горьким опытом девелоперы, безусловно, не станут форсировать стройку, даже в случае роста ставки до 10-12 тыс. рублей за «квадрат», потому что это может привести к затовариванию рынка и падению ставок до уровня 2021-2022 гг.
В-третьих, высокая загрузка производственных мощностей. Проекты, строящиеся под заказ, и отдельные спекулятивные проекты сегодня обеспечивают девелоперам хорошую загрузку. Для более активной стройки многим компаниям придется серьезно расширять штат и закупать технику, а с тем и другим сейчас могут возникнуть проблемы.
Что должно случиться, чтобы стройка пошла активнее?
Во-первых, стабилизация экономики. Возвращение инфляции и ключевой ставки к целевым показателям снизит риски и позволит активнее наращивать объемы спекулятивного строительства.
Во-вторых, стабилизация себестоимости строительства. Пункт отчасти выполненный, взрывного роста мы уже не наблюдаем. Но и тут все еще сохраняется волатильность.
В-третьих, рост ставки примерно до 15 тыс. рублей. Не говорим, что это было бы правильно, но это бы подстегнуло многих девелоперов пойти на риск ради увеличения прибыли «здесь и сейчас».
В заключение
Сейчас уже можно увидеть заголовки в СМИ о грядущем буме нового строительства складов, и некоторое оживление действительно есть, но бумом его назвать сложно. Вероятнее всего, доля складов, строящихся по BTS/BTR, будет расти, и новые рекорды ввода будут обусловлены в большой степени именно этим форматом взаимодействия.
Текущую ситуацию сложно назвать сбалансированной, есть явный перекос в сторону «рынка арендодателя», но для прихода к балансу потребуется некоторое время. По нашим прогнозам, движение в сторону равновесия может стать заметным не ранее, чем к концу 2025 г., но предугадывать на нашем рынке год от года все сложнее. Возможности будут всегда, нужно только их искать.
