Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В 2023 году рыночная ситуация в Беларуси, странах Центральной Азии и Закавказья кардинально не изменилась – спрос на качественные складские площади растет вместе со стоимостью аренды, а свободного спекулятивного предложения по-прежнему нет. По нашим оценкам, объем потенциального спроса в исследованных странах составит не менее 1,1 млн кв. м до 2025 года. Мы видим, что в условиях низкой доли вакантных площадей проекты новых складских комплексов и логистических центров становятся все более востребованными как со стороны местных клиентов, так и со стороны крупных российских компаний».
Беларусь
Общий объем рынка качественной складской недвижимости Республики Беларусь составляет 1,6 млн кв. м. Порядка 90% качественного предложения сосредоточено в Минске и Минской области.
По итогам III квартала 2023 года доля вакантных складских площадей составила 0,3% от общего объема предложения, что на 2,5 п. п. меньше показателей I квартала этого года. Крупных блоков, готовых для сдачи в аренду, на рынке не осталось. Есть лишь отдельные предложения логистических операторов площадью 1 500–2 000 кв. м по оказанию услуг ответственного хранения. К основным причинам, объясняющим текущую рыночную ситуацию, можно отнести низкую активность со стороны девелоперов и рост складских запасов, требующих большего объема площадей.
При этом стоимость аренды складской недвижимости в стране продолжает расти. С начала апреля 2023 года средневзвешенные ставки аренды на площади класса А в Минском регионе (не более 7 км от МКАД) выросли на 4,3%, до 78 $/кв. м/год, на площади класса B – на 12,2%, до 73 $/кв. м/год. При этом в сегменте логистики стоимость тарифов на услуги ответственного хранения незначительно снизилась до 86 $/плм/год (-2,3%).
Крупнейшие сделки по аренде складских площадей были заключены в Минском регионе двумя российскими маркетплейсами – Ozon и Wildberries. Сделка с Ozon по аренде 35 000 кв. м в формате built-to-suit была заключена в 2022 году. Данный проект стал крупнейшим распределительным центром Ozon на территории страны. В 2023 году компания Wildberries заняла площади 13 000 кв. м. Согласно оценке IQ Property Group, до конца 2023 года показатели ввода складских площадей будут на уровне 50 000–60 000 кв. м, из которых 62% – проекты built-to-suit (строительство под заказчика).
Казахстан
Рынок качественной складской недвижимости Казахстана стал крупнейшим среди стран Центральной Азии. Общая площадь складских площадей здесь составляет 1,3 млн кв. м, из которых 94% приходится на города Алматы, Астана и Актобе. Локальный рынок отличает сравнительно высокая доля качественных складских объектов класса А, на которых приходится 51% от всех площадей.
Доля вакантных складских площадей остается минимальной – не более 1% от общего объема качественной складской недвижимости предлагается для сдачи в аренду. При этом половина объема находится в объектах логистических операторов, специализирующихся на ответственном хранении и оказании 3PL-услуг. Логистические компании оперируют до 20% складских площадей от общего объема предложения в стране, что говорит о востребованности данного сегмента рынка и его активном развитии.
По оценкам NF Group, ставка аренды на будущее предложение (включая built-to-suit проекты) класса А соответствует 140 $/кв. м/год, на спекулятивные площади класса B – 92 $/кв. м/год. Стоимость услуг логистических компаний по ответственному хранению груза с I квартала выросла на 26,8% и к концу сентября 2023 года достигла 123 $/кв. м/год.
Крупные российские компании, особенно онлайн-ретейлеры, продолжают занимать складские площади Казахстана, который стал для них одним из основных направлений для развития. Например, Ozon заключил сразу две сделки в формате built-to-suit – на 42 000 кв. м в Алматы и 38 000 кв. м – в Астане. Также Wildberries арендовал 13 500 кв. м в Алматы.
В Казахстане основное предложение приходится на строящиеся объекты, которые должны быть реализованы в конце 2023 - начале 2024 гг. Среди них – складские комплексы ILP Group в Алматы (23 000 кв. м) и AIE Logistics в Астане (20 000 кв. м). Также есть долгосрочные проекты создания логистических центров, финансируемые государством и иностранными инвесторами – логистические центры на границе с Кыргызстаном и в городе Актобе.
Азербайджан
Азербайджан представляет наиболее крупный рынок складской недвижимости в Закавказье – объем качественного предложения составляет порядка 400 тыс. кв. м. Все объекты преимущественно расположены в Баку и прилегающих регионах.
На конец III квартала 2023 года доля свободных складских площадей составила 5,8% от общего объема предложения, что на 5 п. п. ниже, чем в I квартале. Причем большая часть вакантных площадей относится к классу В, на который приходится до 54% в общей структуре предложения. Размеры свободных блоков в среднем составляют не более 1 500–2 000 кв. м.
Стоимость аренды в Азербайджане не изменилась с конца I квартала 2023 года. Средневзвешенные ставки аренды на склады класса A составляют 60 $/кв. м/год, на склады класса B – 52 $/кв. м/год. Тарифы по услугам ответственного хранения в среднем соответствуют 86 $/плм/год, что на 13% меньше по сравнению с I кварталом 2023 года.
В 2023 году самыми крупными объектами завершенного строительства в Азербайджане стали первая фаза логистического центра Araz в поселке Курдаханы (10 000 кв. м) и третья фаза складского комплекса Store Bridge в Сабаильском районе (7 000 кв. м). Запланированный объем ввода на 2024 год составляет 31 000 кв. м. К действующим объектам добавятся также вторая фаза логистического центра Araz площадью 10 000 кв. м и 11 000 кв. м в рамках складского комплекса Gemza Group.
Узбекистан
По итогам III квартала 2023 года на территории Узбекистана расположено 208 000 кв. м качественных складских площадей. Основным логистическим хабом является Ташкент и область – на регион приходится 83% всей складской недвижимости страны. Подавляющее большинство складских объектов (81%) относятся к классу B и располагаются в бывших промышленных зонах. На долю логистических операторов в Узбекистане приходится около 14% от всех качественных складских площадей (30 000 кв. м).
К концу сентября 2023 года вакантность составила 5,2% от общего объема предложения Узбекистана, которое приходится на незанятые спекулятивные площади. Свободных площадей класса А на рынке практически не осталось – их доля не превышает 1% от общего предложения.
Стоимость аренды на площади класса А уменьшилась на 1,6% по сравнению с мартом 2023 года и находится на уровне в 124 $/кв. м/год. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на вакантные блоки в объектах класса B снизилась относительно I квартала на 14% до 55 $/кв. м/год. Ожидается, что в условиях снижения доли вакантных площадей на рынке Узбекистана запрашиваемые ставки аренды в 2024 году достигнут 130 $/кв. м/год. Стоимость ответственного хранения выросла относительно марта 2023 года на 2,5% до 165 $/кв. м/год.
На начальной стадии строительства находится логистический центр Tashkent Index (20 000 кв. м), на завершающей – один из корпусов Bayer Group (10 000 кв. м). Долгосрочные планы развития складской недвижимости есть у местных и международных онлайн-ретейлеров. Например, Uzum Market построит логистический центр общей площадью 112 000 кв. м. Первую очередь проекта компания планирует запустить уже в феврале 2024 года. У китайской Alibaba также есть планы по созданию складского комплекса в Намангане.
Грузия
Общий объем качественной складской недвижимости Грузии составляет 74 000 кв. м, более 90% всего предложения приходится на Тбилиси. На склады класса B приходится 78% от всего объема складского рынка Грузии.
Свободные складские площади на рынке отсутствуют.
Средневзвешенная ставка аренды в объектах класса B остается на уровне III квартала 2022 года и составляет 51 $/кв. м/год без НДС. При этом средняя стоимость ответственного хранения одного паллето-места в год составляет $130.
Среди основных объектов, запланированных к строительству в Тбилиси – складской комплекс в районе Самгори общей площадью 6 800 кв. м и первый проект в формате light industrial (17 000 кв. м). Также анонсировано строительство логистического центра компании FedEx Corporation на 10 000 кв. м.
Армения
Площадь складских объектов в Армении суммарно составляет 72 000 кв. м, большая часть – в Ереване. Свободные площади с III квартала 2022 года в Армении практически отсутствуют, только в рамках услуг по ответственному хранению.
Средняя стоимость ответственного хранения одного паллето-места за год в Ереване составляет порядка $155.
До 2026 года государство обозначило планы строительства трех логистических центров в городах Гюмри, Арарате и Капане. Все объекты предполагается ввести при возможной поддержке Ассоциации экономических зон России.
Кыргызстан
Общий объем предложения складских площадей класса A и B в Кыргызстане составляет 46 000 кв. м. Все качественные объекты преимущественно расположены в городе Бишкек и 34 000 кв. м (87%) из них относятся к классу B. Средневзвешенная ставка аренды для данного типа объектов остается на уровне I квартала 2023 года – 60 $/кв. м/год.
Единственным качественным объектом, введенным в 2023 году, стал новый корпус складского комплекса Smart Logistics общей площадью 7 000 кв. м, который используется для оказания 3PL-услуг и ответственного хранения груза.
Свободные для аренды площади в Кыргызстане отсутствуют.
Средняя стоимость ответственного хранения по итогам III квартала 2023 года увеличилась на 7% относительно I квартала и составляет 124 $/плм/год.
До конца 2023 года ожидается завершение строительства сразу нескольких проектов – 3-й фазы складского комплекса Smart Logistics (7 000 кв. м) и собственного склада «Неман-Фарм» (12 000 кв. м). Также ожидается, что в 2024 году будет реализован новый объект компании RosLogist на 15 000 кв. м.
Таджикистан
В Таджикистане находится лишь 10 000 кв. м качественной складской недвижимости. Все коммерческие склады класса B находятся в эксплуатации уже более пяти лет, и большинство используются собственниками для хранения продовольственных товаров и таможенных грузов.
Необходимость формирования складского рынка, в частности – сети транспортно-логистических центров, обозначена на государственном уровне и постепенно начинает реализовываться на практике. Так, Таджикистан участвует в проекте Азиатского Банка Развития по созданию в городе Худжант регионального центра логистики и торговли в рамках экономического коридора «Шымкент — Ташкент – Худжант», а также сотрудничает с Саудовской Аравией по формированию логистического хаба для совместной торговли.
