Общие тенденции
Совокупный объем нового строительства в 2023 г. составил 1,21 млн кв. м качественных складских помещений, что меньше чем в 2022 г. почти на 30%.
Активность девелоперов в части завершения строительства складских объектов сохранялась на протяжении всего года.
2023 год стал рекордным по объему спроса на качественные складские объекты за последние 10 лет. Совокупный объем сделок составил более 3 млн кв. м, что в 2 раза превышает показатель 2022 г.
Возобновляется спрос на объекты в формате BTS. Объем BTS-сделок, заключенных в 2023 г., в 4,5 раза больше, чем в 2022.
В течение года вакансия на Московском рынке качественных складских площадей снижалась и составила на конец года 0,3%.
Средневзвешенная ставка аренды в складских комплексах достигла уровня 8 500 руб./кв. м/год (triple net). Увеличение по сравнению с концом прошлого года в 1,5 раза.
Предложение
На конец 2023 г. общий объем предложения качественных складских помещений в Московском регионе составил 18,79 млн кв. м.
Совокупная площадь объектов, введенных в течение 2023 г. составила 1,21 млн кв. м, что почти на 30% меньше, чем в 2022 г.
Среди введенных площадей треть приходится на объекты в формате BTS (под конечного пользователя). Ввиду интенсивного спроса большая часть спекулятивных объектов к моменту ввода в эксплуатацию оказывается законтрактована.
Крупнейшими проектами, введенным в 2023 г., стали: корпус в СК «Ориентир Юг» (133 тыс. кв. м), «PNK Парк МКАД М4» (129 тыс. кв. м), корпуса 18-25 логистического комплекса «Внуково II» (113,9 тыс. кв. м), склады №1 и №2 СК «Обухово-Парк» (120,6 тыс. кв. м).
Согласно планам девелоперов, в 2024 г. может быть построено до 2 млн кв. м. качественных складов, при этом половина из них в формате BTS.
Спрос
Объем спроса, выразившийся в объеме заключенных сделок, по итогам 2023 г. стал рекордным за последние 10 лет наблюдений.
Общий объем сделок аренды и продажи в Московском регионе составил более 3 млн кв. м., что в 2 раза превышает показатель 2022 г. и более чем на 20% больше чем в 2021 г.
Набирает популярность строительство объектов в формате BTS. Объем заключенных BTS-сделок превысил прошлогодний показатель в 4,5 раза и составил 850 тыс. кв. м. В каком-то смысле можно говорить о том, что существенная доля из заказанных BTS проектов – мера вынужденная, в связи с малым предложением спекулятивных объектов на рынке.
Средняя площадь сделки составила 16,4 тыс. кв. м, что на 35% больше чем в 2022 г. Причиной этому являются заключение крупных договоров строительства складов под заказчика, а так же сделки в строящихся объектах ввиду низкой вакансии в готовых объектах.
Крупнейшими сделками за 2023 г. стали:
- аренда (BTS) складских площадей компанией OZON в Ватутинках (134,8 тыс. кв. м);
- покупка еще одного объекта FM Logistic инвестиционно-девелоперской компанией Central Properties по схеме sale-leaseback - складских помещений площадью 120 000 кв. м, которые пополнят портфель УК Parus Asset Management;
- аренда компаний ВкусВилл 118,5 тыс. кв. м в PNK Парк Домодедово 2.
Драйвером спроса остается сегмент e-commerce (30%), также долю в сравнении с прошлым годом нарастили компании из сегментов дистрибуции и логистики – по 19% от общего объема сделок.
Вакансия
Рекордный спрос на фоне сдержанного строительства привел к дефициту вакантных площадей в качественных складских объектах Московского региона.
На конец 2023 г. доля свободных площадей составила 0,3%, приблизившись к уровню минимума конца 2021 года. В сравнении с концом 2022 г. снижение показателя составило 2% п.п.
По прогнозам, вакансия будет продолжать снижаться на фоне малого объема новых спекулятивных строек, роста доли складов, выходящих в формате BTS, и сохраняющегося ажиотажа на высвобождающиеся площади.
Ставки
В течение всего 2023 г. мы отмечаем существенный рост ставок аренды и продажи складских комплексов в Московском регионе.
К концу года средневзвешенные ставки на качественные склады достигли уровня 8 500 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, что в 1,5 раза больше чем год назад. Только за последние 6 месяцев ставка выросла на 35%.
При этом сроки заключаемых договоров составляют в среднем 7-10 лет, а иногда достигают 12-15 лет.
Индексация также увеличилась с 5% до 7-9%.
Стоимость продажи складских объектов выросла почти на 30% сравнении с прошлым годом и составила 76 500 руб./кв. м без учета НДС.
На фоне более высокого роста аренды по сравнению с ценами продаж можно отметить и рост ставок капитализации.
Уровень OPEX также продолжил расти в 2023 г., достигнув диапазона в 1600 – 2000 руб./кв. м в среднем в клаcсе А.
В связи с высоким спросом, ограниченным предложением, ростом стоимости строительства, мы ожидаем, что в ближайшие месяцы ставка аренды поднимется до уровня 9 000 - 9 500 руб./кв. м/год без учета НДС и OPEX.
Совокупный объем нового строительства в 2023 г. составил 1,21 млн кв. м качественных складских помещений, что меньше чем в 2022 г. почти на 30%.
Активность девелоперов в части завершения строительства складских объектов сохранялась на протяжении всего года.
2023 год стал рекордным по объему спроса на качественные складские объекты за последние 10 лет. Совокупный объем сделок составил более 3 млн кв. м, что в 2 раза превышает показатель 2022 г.
Возобновляется спрос на объекты в формате BTS. Объем BTS-сделок, заключенных в 2023 г., в 4,5 раза больше, чем в 2022.
В течение года вакансия на Московском рынке качественных складских площадей снижалась и составила на конец года 0,3%.
Средневзвешенная ставка аренды в складских комплексах достигла уровня 8 500 руб./кв. м/год (triple net). Увеличение по сравнению с концом прошлого года в 1,5 раза.
Предложение
На конец 2023 г. общий объем предложения качественных складских помещений в Московском регионе составил 18,79 млн кв. м.
Совокупная площадь объектов, введенных в течение 2023 г. составила 1,21 млн кв. м, что почти на 30% меньше, чем в 2022 г.
Среди введенных площадей треть приходится на объекты в формате BTS (под конечного пользователя). Ввиду интенсивного спроса большая часть спекулятивных объектов к моменту ввода в эксплуатацию оказывается законтрактована.
Крупнейшими проектами, введенным в 2023 г., стали: корпус в СК «Ориентир Юг» (133 тыс. кв. м), «PNK Парк МКАД М4» (129 тыс. кв. м), корпуса 18-25 логистического комплекса «Внуково II» (113,9 тыс. кв. м), склады №1 и №2 СК «Обухово-Парк» (120,6 тыс. кв. м).
Согласно планам девелоперов, в 2024 г. может быть построено до 2 млн кв. м. качественных складов, при этом половина из них в формате BTS.
Спрос
Объем спроса, выразившийся в объеме заключенных сделок, по итогам 2023 г. стал рекордным за последние 10 лет наблюдений.
Общий объем сделок аренды и продажи в Московском регионе составил более 3 млн кв. м., что в 2 раза превышает показатель 2022 г. и более чем на 20% больше чем в 2021 г.
Набирает популярность строительство объектов в формате BTS. Объем заключенных BTS-сделок превысил прошлогодний показатель в 4,5 раза и составил 850 тыс. кв. м. В каком-то смысле можно говорить о том, что существенная доля из заказанных BTS проектов – мера вынужденная, в связи с малым предложением спекулятивных объектов на рынке.
Средняя площадь сделки составила 16,4 тыс. кв. м, что на 35% больше чем в 2022 г. Причиной этому являются заключение крупных договоров строительства складов под заказчика, а так же сделки в строящихся объектах ввиду низкой вакансии в готовых объектах.
Крупнейшими сделками за 2023 г. стали:
- аренда (BTS) складских площадей компанией OZON в Ватутинках (134,8 тыс. кв. м);
- покупка еще одного объекта FM Logistic инвестиционно-девелоперской компанией Central Properties по схеме sale-leaseback - складских помещений площадью 120 000 кв. м, которые пополнят портфель УК Parus Asset Management;
- аренда компаний ВкусВилл 118,5 тыс. кв. м в PNK Парк Домодедово 2.
Драйвером спроса остается сегмент e-commerce (30%), также долю в сравнении с прошлым годом нарастили компании из сегментов дистрибуции и логистики – по 19% от общего объема сделок.
Вакансия
Рекордный спрос на фоне сдержанного строительства привел к дефициту вакантных площадей в качественных складских объектах Московского региона.
На конец 2023 г. доля свободных площадей составила 0,3%, приблизившись к уровню минимума конца 2021 года. В сравнении с концом 2022 г. снижение показателя составило 2% п.п.
По прогнозам, вакансия будет продолжать снижаться на фоне малого объема новых спекулятивных строек, роста доли складов, выходящих в формате BTS, и сохраняющегося ажиотажа на высвобождающиеся площади.
Ставки
В течение всего 2023 г. мы отмечаем существенный рост ставок аренды и продажи складских комплексов в Московском регионе.
К концу года средневзвешенные ставки на качественные склады достигли уровня 8 500 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, что в 1,5 раза больше чем год назад. Только за последние 6 месяцев ставка выросла на 35%.
При этом сроки заключаемых договоров составляют в среднем 7-10 лет, а иногда достигают 12-15 лет.
Индексация также увеличилась с 5% до 7-9%.
Стоимость продажи складских объектов выросла почти на 30% сравнении с прошлым годом и составила 76 500 руб./кв. м без учета НДС.
На фоне более высокого роста аренды по сравнению с ценами продаж можно отметить и рост ставок капитализации.
Уровень OPEX также продолжил расти в 2023 г., достигнув диапазона в 1600 – 2000 руб./кв. м в среднем в клаcсе А.
В связи с высоким спросом, ограниченным предложением, ростом стоимости строительства, мы ожидаем, что в ближайшие месяцы ставка аренды поднимется до уровня 9 000 - 9 500 руб./кв. м/год без учета НДС и OPEX.
