Ricci: Итоги 2023 года на складском рынке Москвы

По прогнозам аналитиков компании, уже достигшая 0,3% вакантность будет еще сокращаться на фоне повышенного спроса и относительно невысоких объемов нового строительства. Помещения по ставке ниже 9 000 рублей найти можно, но уже только за ЦКАД. 
669
Изображение взято из источника: Ricci
Общие тенденции 

Совокупный объем нового строительства в 2023 г. составил 1,21 млн кв. м качественных складских помещений, что меньше чем в 2022 г. почти на 30%. 

Активность девелоперов в части завершения строительства складских объектов сохранялась на протяжении всего года.

2023 год стал рекордным по объему спроса на качественные складские объекты за последние 10 лет. Совокупный объем сделок составил более 3 млн кв. м, что в 2 раза превышает показатель 2022 г.

Возобновляется спрос на объекты в формате BTS. Объем BTS-сделок, заключенных в 2023 г., в 4,5 раза больше, чем в 2023.

В течение года вакансия на Московском рынке качественных складских площадей снижалась и составила на конец года 0,3%.

Средневзвешенная ставка аренды в складских комплексах достигла уровня 8 500 руб./кв. м/год (triple net). Увеличение по сравнению с концом прошлого года в 1,5 раза.





Предложение

На конец 2023 г. общий объем предложения качественных складских помещений в Московском регионе составил 18,79 млн кв. м.

Совокупная площадь объектов, введенных в течение 2023 г. составила 1,21 млн кв. м, что почти на 30% меньше, чем в 2022 г.

Среди введенных площадей треть приходится на объекты в формате BTS (под конечного пользователя). Ввиду интенсивного спроса большая часть спекулятивных объектов к моменту ввода в эксплуатацию оказывается законтрактована.

Крупнейшими проектами, введенным в 2023 г., стали: корпус в СК «Ориентир Юг» (133 тыс. кв. м), «PNK Парк МКАД М4» (129 тыс. кв. м), корпуса 18-25 логистического комплекса «Внуково II» (113,9 тыс. кв. м), склады №1 и №2 СК «Обухово-Парк» (120,6 тыс. кв. м).

Согласно планам девелоперов, в 2024 г. может быть построено до 2 млн кв. м. качественных складов, при этом половина из них в формате BTS.






Спрос

Объем спроса, выразившийся в объеме заключенных сделок, по итогам 2023 г. стал рекордным за последние 10 лет наблюдений.

Общий объем сделок аренды и продажи в Московском регионе составил более 3 млн кв. м., что в 2 раза превышает показатель 2022 г. и более чем на 20% больше чем в 2021 г.

Набирает популярность строительство объектов в формате BTS. Объем заключенных BTS-сделок превысил прошлогодний показатель в 4,5 раза и составил 850 тыс. кв. м. В каком-то смысле можно говорить о том, что существенная доля из заказанных BTS проектов – мера вынужденная, в связи с малым предложением спекулятивных объектов на рынке.

Средняя площадь сделки составила 16,4 тыс. кв. м, что на 35% больше чем в 2022 г. Причиной этому являются заключение крупных договоров строительства складов под заказчика, а так же сделки в строящихся объектах ввиду низкой вакансии в готовых объектах.

Крупнейшими сделками за 2023 г. стали:
- аренда (BTS) складских площадей компанией OZON в Ватутинках (134,8 тыс. кв. м);
- покупка еще одного объекта FM Logistic инвестиционно-девелоперской компанией Central Properties по схеме sale-leaseback - складских помещений площадью 120 000 кв. м, которые пополнят портфель УК Parus Asset Management;
- аренда компаний ВкусВилл 118,5 тыс. кв. м в PNK Парк Домодедово 2.
Драйвером спроса остается сегмент e-commerce (30%), также долю в сравнении с прошлым годом нарастили компании из сегментов дистрибуции и логистики – по 19% от общего объема сделок.






Вакансия

Рекордный спрос на фоне сдержанного строительства привел к дефициту вакантных площадей в качественных складских объектах Московского региона.

На конец 2023 г. доля свободных площадей составила 0,3%, приблизившись к уровню минимума конца 2021 года. В сравнении с концом 2022 г. снижение показателя составило 2% п.п.

По прогнозам, вакансия будет продолжать снижаться на фоне малого объема новых спекулятивных строек, роста доли складов, выходящих в формате BTS, и сохраняющегося ажиотажа на высвобождающиеся площади.





Ставки

В течение всего 2023 г. мы отмечаем существенный рост ставок аренды и продажи складских комплексов в Московском регионе.

К концу года средневзвешенные ставки на качественные склады достигли уровня 8 500 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, что в 1,5 раза больше чем год назад. Только за последние 6 месяцев ставка выросла на 35%.

При этом сроки заключаемых договоров составляют в среднем 7-10 лет, а иногда достигают 12-15 лет.

Индексация также увеличилась с 5% до 7-9%.

Стоимость продажи складских объектов выросла почти на 30% сравнении с прошлым годом и составила 76 500 руб./кв. м без учета НДС.

На фоне более высокого роста аренды по сравнению с ценами продаж можно отметить и рост ставок капитализации.

Уровень OPEX также продолжил расти в 2023 г., достигнув диапазона в 1600 – 2000 руб./кв. м в среднем в клаcсе А.

В связи с высоким спросом, ограниченным предложением, ростом стоимости строительства, мы ожидаем, что в ближайшие месяцы ставка аренды поднимется до уровня 9 000 - 9 500 руб./кв. м/год без учета НДС и OPEX.




Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Регионы догнали Москву по объему сделок со складами

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, суммарный объем ввода складской недвижимости в регионах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) составил 1,6 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем в 2022 году, и на 15% больше рекордного 2021 года. Лидерами по объему введенных в эксплуатацию складских площадей стали Екатеринбург (541 тыс. кв. м), Краснодар (315 тыс. кв. м) и Воронеж (139 тыс. кв. м). Общий объем заключенных региональных сделок стал рекордным в 2023 году и составил 3,3 млн кв. м, что в пять раз превышает значение 2022 года и в 2,7 раза – показатель рекордного 2021 года. Кроме того, по итогам 2023 года регионы России сравнялись по общему объему сделок с Москвой.  Примечательно, что на онлайн- и офлайн-ретейлеров пришлось около 92% от суммарного объема сделок в регионах. Высокий спрос и ограниченный объем свободного предложения стимулировали рост арендных ставок: за 2023 год средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в готовых объектах класса А увеличились на 40% и достигла 7 500 руб./кв. м/год triple net к концу IV квартала. Причем в регионах Восточной Сибири и Дальнего Востока этот показатель может быть на 30% выше и достигать 9 500 руб. за кв. м в год (triple net). 
02.02
Источник: CRE
Экспертный анализ

CMWP: Повторит ли рынок рекордный спрос 2023 года?

Аналитики компании ожидают, что новый ввод в 2024 году составит порядка 1,8 млн кв. м, вакантность останется на уровне менее 1%, а ставки достигнут 9 700 рублей за кв. м. Объемы сделок будут во многом зависеть от активности девелоперов.
25.01
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Ставки на склады в Московском регионе достигнут пика в первой половине 2024 года

По прогнозам аналитиков компании, во второй половине года ставки аренды складских помещений стабилизируются, чему будет способствовать постепенное снижение ключевой ставки ЦБ. Рекордные объемы спекулятивного строительства складов в Московском регионе по итогам 2023 года не решили проблему дефицита площадей, вакансия сохраняется на минимальном уровне – 0,3%. В 2024 году ввод прогнозируется на уровне 1,9 млн кв. м, но большая часть этого объема - склады по BTS и под собственные нужды.
25.01

журнал CRE 2 (436)

февраль 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати CRE №2 (436) соредактором в котором выступил Игорь Коновалов, председатель правления Группы Инпром Эстейт. Номер посвящен прогнозам на 2024 год.  В НОМЕРЕ: Летучка Игорь КОНОВАЛОВ: "Русские люди могут и должны создавать капитал в России" Инвестиции ТИХАЯ ГАВАНЬ Недвижимость останется главным защитным и самым надежным в условиях падающего рубля и высокой инфляции активом Девелопмент ДОРОГО И ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (12-18 февраля)

Формат Light Industrial продолжает наращивать проекты, партнерство RD Management и «Брокерус», знаковое назначение в Nikoliers, страсти по складам, крупная сделка у Stone, ко-эксклюзив CORE.XP и NF Group, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке.
18.02
Источник: CRE
Конфликт

DPD выгоняют со склада

Компания может лишиться права аренды 18 200 кв. м в Дмитровском логистическом парке из-за несоблюдений правил пожарной безопасности.
15.02
Источник: CORE.XP
Назначения

Андрей Постников присоединился к CORE.XP

В качестве исполнительного директора Андрей будет отвечать за реализацию стратегических инициатив с фокусом на сегменте индустриальной и логистической недвижимости.
19.02
Источник: CORE.XP и NF Group
Игроки рынка

CORE.XP и NF Group займутся «Европа Хаус»

Арендуемая площадь объекта, расположенного в районе Бульварного кольца, составляет 6 602 кв. м.

15.02
Источник: Malltech
Экспертный анализ

А мы пойдём на север

Несмотря на высокую ключевую ставку, слабый рубль, инфляцию и кадровый голод, игроки убеждены, что строительство новой торговой недвижимости в регионах России перспективно, как никогда: конкурентов в условиях полузакрытых границ, сложностей с визами, дорогих и «кривых» билетов, а также баснословных цен на отдых внутри страны у моллов практически не остаётся. Эксперты CRE продолжают обсуждать, куда идти инвесторам и девелоперам в 2024-м.

Продолжение, начало ЗДЕСЬ

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
16.02
Источник: CRE
Игроки рынка

У Stone новый проект и крупная сделка

Девелопер планирует построить бизнес-центр площадью около 60 тыс. кв. м в новой Москве, это будет первый проект компании за МКАД. БЦ «Stone Белорусская» на 34,5 тыс. кв. м выкупил институциональный инвестор.
19.02
Источник: CRE
Сделка

Sminex продал бывшую штаб-квартиру «Интеко»

Здание площадью 9 200 кв. м на Садовом кольце приобрел производственный холдинг «Полипласт».
16.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre