Maris: Итоги 2023 года в Санкт-Петербурге

Алёна Бердиган, директор департамента коммерческой недвижимости Maris: В течение 2023 года закрылось 90 сделок площадью более 500 кв. м. Из них крупных, площадью от 2 000 м2, мы насчитали 10. Конец декабря приятно удивил: целиком сданы в аренду БЦ «Шанс» (около 20 000 м2) и БЦ «Феррум 2» (33 000 м2).

Новые спекулятивные объекты, ввод которых запланирован на 2024 год, либо находятся в переговорах, либо уже нашли своего моноарендатора. Мы ожидаем, что следующему году будут характерны низкая вакансия с сохранением спроса на прежнем уровне.

Возможно, нехватка новых площадей приведет к тому, что некоторые замороженные объекты наконец-то «разморозятся»!

Анализ предложения

По итогам года прирост нового предложения составил 144,7 тыс. м2 арендопригодной площади, что на 8,8% ниже итогового показателя 2022 года. 96% валового прироста предложения офисных площадей, выведенных на рынок в прошлом году, относится к спекулятивному предложению (-12,6% к 2022 году). 

В 2024 году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 79 тыс. м2 офисных площадей (-43,4% к показателю 2023) при условии соблюдения сроков строительства.

Анализ спроса

Основной спрос в 2023 формировал финансовый сектор экономики, который активно наращивает мощности в сфере обеспечения безопасности IT инфраструктуры (18%). Наблюдалась положительная динамика объемов спроса со стороны компаний сферы консалтинга и услуг для бизнеса, строительной индустрии, реального сектора экономики.

По итогам 2023 спрос со стороны лидеров 2022 года по объемам поглощения офисных площадей IT компаний и предприятий нефтегазового сектора сократился.

Объем сделок по аренде офисных помещений в деловых центрах класса А и B в 2023, по оценкам аналитиков компании Maris, составил 285 тыс. м2 (-4% к 2022).

Заполняемость

В 2023 валовый объем вакантных площадей на рынке в абсолютном выражении сократился на 40%.

Средний уровень вакансии в бизнесцентрах класса А и В составил по итогам 2023 -6,6% (-4,6% к 4 кв. 2022). На конец декабря на рынке экспонировались порядка 278 тыс. м2 офисных площадей в бизнес-центрах класса А и B.

В офисных центрах класса А вакантно 5,9% площадей (-5,6 п.п. к 4 кв. 2022). В классе В свободными оставались 7,0% площадей (-4,0 п.п. к уровню вакансии на конец 4 кв.2022).

Арендные ставки

Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец декабря 2023 составляла 2 200 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. За год арендная ставка в бизнес-центрах класса А увеличилась на +5,8%.

Средняя запрашиваемая арендная ставка взданиях класса В составляет 1 510 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. В 2023 наблюдалась положительная динамика запрашиваемых ставок аренды в офисных центрах класса B (+7,9%).




Складская недвижимость
 

Екатерина Оркина, консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Maris: Спрос на рынке индустриальной недвижимости в несколько раз превышает предложение. Те проекты, которые выходят на спекулятивный рынок, реализуются задолго до готовности и ввода в эксплуатацию. Ставки достигли рекордного уровня, но даже это не пугает потенциальных арендаторов. Рынок промышленной недвижимости продолжает развиваться уверенными темпами.

Производственные компании рассматривают как аренду, так и покупку помещений для своего бизнеса. Частой практикой становится покупка земельных участков в индустриальных парках города и области, строительство под себя.

Индустриальный рынок 2024 года бросает нам вызов, и мы с готовностью его принимаем!

Анализ предложения

В 2023 рынок качественной индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 18 комплексами общей площадью 414,1 тыс. м2, на 7% ниже показателя 2022. 47% валового прироста предложения пришлось на спекулятивные проекты (-14% к 2022).

В 2024 ожидается ввод в эксплуатацию порядка 600 тыс. м2 складской недвижимости. 75% прогнозируемых ко вводу проектов приходится на спекулятивное предложение.

Анализ спроса

В 2023 на рынке было реализовано не менее 1,09 млн м2 качественных складских площадей. Объем сделок в анализируемом периоде на 32% превзошел предыдущий рекордный показатель 2021 года.

На условиях аренды были реализованы 50% площадей. В абсолютном выражении валовый объем сделок по аренде удвоился относительно показателя 2022.

Основной спрос на качественные складские комплексы в Санкт-Петербурге формировали компании торговли и дистрибуции (81%). Доля компаний реального сектора экономики в валовом объеме спроса по итогам 2023 составила 14% (+45% г/г). Спрос со стороны логистических операторов после беспрецедентных объемов поглощения в 2022 году снизился до уровня 2021 года: 5% валового объема спроса.

Заполняемость

Беспрецедентный уровень спроса и умеренный прирост нового спекулятивного предложения привели к стремительному снижению объема вакантных площадей по итогам 2023.

На конец декабря в зданиях класса А отсутствовали вакантные площади (-3,0 п.п. по отношению к итоговому показателю 2022). В складских комплексах класса В свободно 2,0% (+0,1 п.п. по отношению к 2022).

Суммарно по итогам 2023 на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 22 тыс. м2 (0,5% валового объема предложения на рынке).

Арендные ставки

В условиях резко сокращающегося вакантного предложения 2 полугодие 2023 характеризовалось ярко выраженной положительной динамикой запрашиваемых ставок аренды. В годовом выражении рост запрашиваемых ставок аренды на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составил +35%.

Средний диапазон запрашиваемых арендных ставок по итогам 2023 достиг уровня 800 − 1 000 рублей за м2 в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.




Торговая недвижимость
 

Алёна Волобуева, директор департамента исследований рынка Maris: Все ужасы, которые предрекали офлайн ритейлу в последние пять лет, не сбылись. Стремительный рост онлайн ритейла, исход иностранных брендов и снижение покупательской способности населения, ничто из этого не повлияло на спрос на качественные торговые площади в городе. Наполняемость арендаторами увеличивается, девелопмент сохраняет свои темпы, реконцепции идут своим чередом.

Анализ предложения

В 2023 году рынок торговой недвижимости пополнился одним новым торговым комплексом и одним интерьерно выставочным центром, а также 2-й очередью действующего ТК.

В 2024 году на рынок будут выведены 74,3 тыс. м2 торговых площадей, преимущественно,в районных торговых центрах.

Анализ спроса

В 2023 уровень деловой активности на рынке аренды торговых площадей был сопоставим с показателем 2022 года (по числу заключенных сделок).

По итогам 2023 года fashion-операторы стали абсолютными лидерами по объему поглощенных торговых площадей (40% в валовом объеме спроса, +5 п.п. к 2022; +13,8% в абсолютном выражении).

Благодаря приросту предложения в сегменте мебельных центров активность ритейлеров в сегменте товаров для дома удвоилась по итогам 2023 года (19%; +10 п.п. к 2022).

В 2023 положительную динамику демонстрировал спрос со стороны магазинов косметики и парфюмерии, как сетевого, так и в несетевого форматов (5%; +12,5% в абсолютном выражении).



Новые бренды

В 2023 на рынок Санкт-Петербурга вышли тринадцать новых отечественных и пятнадцать международных брендов, ранее не представленных в городе.


Гостиничная недвижимость

Туристический поток достиг 9,4 млн туристов, по данным Комитета по туризму (+16% к 2022). Внутренний туристический поток составил 93,9% в валовом объеме спроса в 2023 (+45% к 2019).

Среднегодовая загрузка средств размещения категории 3*-5* достигла 63% (+3 п.п. к 2022). Пассажиропоток аэропорта «Пулково» увеличился до 20,4 млн пассажиров (+12% к 2022).

Зафиксирован устойчивый тренд снижения средней продолжительности пребывания туристов в городе (-13,5% к 2022).

Анализ предложения

По итогам 2023 года в Санкт-Петербурге действуют 234 отеля категории 3*–5* с валовым номерным фондом 25 688 номеров.

В 2023 рынок покинули два представителя международного гостиничного сообщества — гостиничный оператор Belmond (входит во французскую группу LVMH) и норвежский холдинг Wenaas Hotel Russia (отели Radisson blue и Park Inn by Radisson). По состоянию на конец декабря 5% действующего номерного фонда оставались под управлением международных гостиничных операторов.



Спрос

Возросла доля состоятельных туристов в регионе: 47,7% валового туристического потока. Существенно увеличился спрос со стороны семей с детьми. Иностранный туристический поток: +68,1% к показателю 2022 года.