В прошлом году light industrial стал самой громкой фразой на рынке коммерческой недвижимости. Произошло окончательное формирование продукта как такового: если несколько лет назад строительство объектов light industrial было скорее «побочным» при реализации складского проекта, то сейчас новое строительство обусловлено высоким системным спросом на данный формат. В сегменте появились свои игроки, свои инвесторы, ведущие консультанты начали анализировать этот рынок отдельно от складского. И в ближайшей перспективе интерес к формату не уменьшится.
Промышленное производство в России по итогам 2023 г. наращивает обороты. По данным Росстата, максимальный рост в прошлом году показали отрасли обрабатывающей промышленности. В целом за 2023 год производство в обрабатывающих секторах выросло на 7,5%, а некоторые отрасли, например, металлообработка, показали рост на 27,8%. В условиях импортозамещения многие компании малого и среднего бизнеса стали значительно расширяться. По нашей статистике, более 50% компаний, рассматривающих покупку помещений light industrial, расширяют производство, в том числе открывают новые площадки в других регионах. Дополнительный спрос на помещения light industrial создают резиденты московских промзон, которые попадают под программу редевелопмента.
IBC Real Estate оценивает текущий объем предложения на рынке light industrial в 349 тыс. кв. м, при этом свободных площадей на практически нет. По данным консультанта, сейчас на этапе строительства находится 390 тыс. кв. м новых площадей, из которых 61% уже зарезервированы. С учетом того, что все площади продаются, как правило, еще до завершения строительства, ввод новых проектов существенно не повлияет на рынок, и дефицит качественных помещений для производства сохранится.
На фоне дефицита свободного предложения цена квадратного метра в проектах light industrial только за прошедший год выросла в среднем на 18%, а за последние три года - более чем на 60%. Схожая динамика наблюдается и в сегменте аренды площадей. Постоянный рост стоимости кв. м и арендных ставок на фоне отсутствия готового предложения приводят к тому, что некоторые клиенты начинают рассматривать вариант строительства объекта своими силами. Однако этот путь далеко не всегда экономически оправдан и, как правило, приводит к удорожанию проекта и затягиванию сроков. Мы сталкиваемся с клиентами, которые, приняв решение строить проект самостоятельно, через некоторое время возвращаются к идее покупки помещения в уже строящемся промпарке.
С 2021 г. себестоимость строительства растет регулярно и высокими темпами. Предприниматель, решивший строить проект под себя, скорее всего, оперирует уже устаревшими данными по себестоимости. Сегодня стоимость реализации крупных (от 30 тыс. кв. м) складских проектов класса А с привлечением профессионального генподрядчика, имеющего опыт в индустриально-складском сегменте, начинается в среднем от 60 - 65 тыс. за кв. м, без учета сетей, дорог, стоимости земли и финансирования. Стоимость строительства объекта формата light industrial будет выше примерно на 15%.
Существенную долю строительных затрат составляют внешние сети и дороги. Величина таких затрат не меняется пропорционально масштабу проекта, таким образом, за счет эффекта масштаба на больших объектах стоимость инфраструктуры общего пользования гораздо ниже. С учетом того, что самый популярный запрос среди клиентов light industrial - площади до 1 тыс. кв. м (3/4 от общего объема обращений), а максимальный объем, интересующий клиентов, обычно не превышает 5 тыс. кв. м, строительство в перерасчете на такие цифры выглядит крайне нерентабельным.
Привлечь финансирование для строительства собственными силами может быть намного сложнее, если не сказать, что невозможно: банк оценивает риски как проекта, так и заемщика, в том числе профессиональный опыт реализации похожих объектов, которого зачастую нет.
Непрофессиональный девелопер может столкнуться с ошибками в проектировании: дорогими или сложно реализуемыми решениями. Вынужденные изменения проекта уже на этапе строительства приводят к его удорожанию и затягиванию сроков. Доказательство тому - большое количество заявленных проектов в сегменте light industrial, которые пребывают в стадии проектирования уже 2-3 года, но по факту никак не построятся, тогда как системные девелоперы возводят целые промпарки за год.
Реализуя проект «под себя», компания может заложить удобные ей решения и конфигурацию пространства. Однако в случае, если возникнет необходимость продажи такой недвижимости, ее ликвидность будет гораздо ниже, чем у универсального лота light industrial, построенного системным девелопером.
Приобретая помещение в промпарке, пользователь получает современные здания, спроектированные по стандартам формата (соотношение производственной и офисной части, высотность, нагрузки и прочее) на благоустроенной, охраняемой территории с удобными подъездными путями, оптимальным соотношением грузовых и легковых парковочных мест, разворотными площадками, необходимой инфраструктурой и дополнительными сервисами (контроль доступа, связь, работа управляющей компании и др.). При своей универсальности блоки готовых форматов адаптивны и способны трансформироваться под потребности заказчика.
Другими словами, качественный востребованный продукт получится только при наличии экспертной команды и глубокого погружения в специфику рынка. Учитывая, что действие драйверов роста спроса на формат light industrial (развитие импортозамещения и программа редевелопмента промзон) сохранится в среднесрочной перспективе, покупка объекта в готовом или строящемся промышленном парке от профессионального девелопера может стать хорошей инвестицией для производителей. Тем более что излишки площадей можно временно сдавать в аренду сторонним компаниям и иметь возможности для расширения в будущем.
Промышленное производство в России по итогам 2023 г. наращивает обороты. По данным Росстата, максимальный рост в прошлом году показали отрасли обрабатывающей промышленности. В целом за 2023 год производство в обрабатывающих секторах выросло на 7,5%, а некоторые отрасли, например, металлообработка, показали рост на 27,8%. В условиях импортозамещения многие компании малого и среднего бизнеса стали значительно расширяться. По нашей статистике, более 50% компаний, рассматривающих покупку помещений light industrial, расширяют производство, в том числе открывают новые площадки в других регионах. Дополнительный спрос на помещения light industrial создают резиденты московских промзон, которые попадают под программу редевелопмента.
IBC Real Estate оценивает текущий объем предложения на рынке light industrial в 349 тыс. кв. м, при этом свободных площадей на практически нет. По данным консультанта, сейчас на этапе строительства находится 390 тыс. кв. м новых площадей, из которых 61% уже зарезервированы. С учетом того, что все площади продаются, как правило, еще до завершения строительства, ввод новых проектов существенно не повлияет на рынок, и дефицит качественных помещений для производства сохранится.
На фоне дефицита свободного предложения цена квадратного метра в проектах light industrial только за прошедший год выросла в среднем на 18%, а за последние три года - более чем на 60%. Схожая динамика наблюдается и в сегменте аренды площадей. Постоянный рост стоимости кв. м и арендных ставок на фоне отсутствия готового предложения приводят к тому, что некоторые клиенты начинают рассматривать вариант строительства объекта своими силами. Однако этот путь далеко не всегда экономически оправдан и, как правило, приводит к удорожанию проекта и затягиванию сроков. Мы сталкиваемся с клиентами, которые, приняв решение строить проект самостоятельно, через некоторое время возвращаются к идее покупки помещения в уже строящемся промпарке.
С 2021 г. себестоимость строительства растет регулярно и высокими темпами. Предприниматель, решивший строить проект под себя, скорее всего, оперирует уже устаревшими данными по себестоимости. Сегодня стоимость реализации крупных (от 30 тыс. кв. м) складских проектов класса А с привлечением профессионального генподрядчика, имеющего опыт в индустриально-складском сегменте, начинается в среднем от 60 - 65 тыс. за кв. м, без учета сетей, дорог, стоимости земли и финансирования. Стоимость строительства объекта формата light industrial будет выше примерно на 15%.
Существенную долю строительных затрат составляют внешние сети и дороги. Величина таких затрат не меняется пропорционально масштабу проекта, таким образом, за счет эффекта масштаба на больших объектах стоимость инфраструктуры общего пользования гораздо ниже. С учетом того, что самый популярный запрос среди клиентов light industrial - площади до 1 тыс. кв. м (3/4 от общего объема обращений), а максимальный объем, интересующий клиентов, обычно не превышает 5 тыс. кв. м, строительство в перерасчете на такие цифры выглядит крайне нерентабельным.
Привлечь финансирование для строительства собственными силами может быть намного сложнее, если не сказать, что невозможно: банк оценивает риски как проекта, так и заемщика, в том числе профессиональный опыт реализации похожих объектов, которого зачастую нет.
Непрофессиональный девелопер может столкнуться с ошибками в проектировании: дорогими или сложно реализуемыми решениями. Вынужденные изменения проекта уже на этапе строительства приводят к его удорожанию и затягиванию сроков. Доказательство тому - большое количество заявленных проектов в сегменте light industrial, которые пребывают в стадии проектирования уже 2-3 года, но по факту никак не построятся, тогда как системные девелоперы возводят целые промпарки за год.
Реализуя проект «под себя», компания может заложить удобные ей решения и конфигурацию пространства. Однако в случае, если возникнет необходимость продажи такой недвижимости, ее ликвидность будет гораздо ниже, чем у универсального лота light industrial, построенного системным девелопером.
Приобретая помещение в промпарке, пользователь получает современные здания, спроектированные по стандартам формата (соотношение производственной и офисной части, высотность, нагрузки и прочее) на благоустроенной, охраняемой территории с удобными подъездными путями, оптимальным соотношением грузовых и легковых парковочных мест, разворотными площадками, необходимой инфраструктурой и дополнительными сервисами (контроль доступа, связь, работа управляющей компании и др.). При своей универсальности блоки готовых форматов адаптивны и способны трансформироваться под потребности заказчика.
Другими словами, качественный востребованный продукт получится только при наличии экспертной команды и глубокого погружения в специфику рынка. Учитывая, что действие драйверов роста спроса на формат light industrial (развитие импортозамещения и программа редевелопмента промзон) сохранится в среднесрочной перспективе, покупка объекта в готовом или строящемся промышленном парке от профессионального девелопера может стать хорошей инвестицией для производителей. Тем более что излишки площадей можно временно сдавать в аренду сторонним компаниям и иметь возможности для расширения в будущем.
