Хорошо забытое старое
Первые проекты по реорганизации промзон стали появляться в мире в 1990-х гг. С тех пор самые успешные объекты становятся своего рода визитными карточками городов, в которых они реализованы. Вспомнить хотя бы крупнейший девелоперский проект Соединенных Штатов Hudson Yards. В XIX в. в районе находились железнодорожные товарные станции, а сегодня он включает современные жилые комплексы и коммерческие объекты.
Москва не стала исключением — здесь протекают те же процессы, что и в других городах мира. Сегодня преображение некогда депрессивных территорий и превращение их в центры притяжения для местных жителей и бизнес-сообщества - одна из самых заметных тенденций на рынке недвижимости столицы. Создаваемые жилые и коммерческие проекты позволяют бывшим промышленным территориям обрести качество городского центра, куда устремляются горожане. Безусловно, далеко не каждый проект редевелопмента можно назвать откровенно удачным как с точки зрения архитектуры, так и со стороны организации пространства. Тем не менее, положительных примеров куда больше. В Москве можно особо выделить следующие проекты – «Кадашевские палаты», «Красная Роза», «Даниловская мануфактура». В Санкт-Петербурге – «Севкабель порт», БЦ «Фидель».
Экономика проекта
Судьба промзоны и ее будущее функциональное назначение определяются владельцем объекта. Получая в собственность актив, девелопер делает выбор, который задает вектор развития промышленной территории. Собственно, вариантов выбора всего несколько: новое строительство или реновация. Сохранение истории — это для девелопера одномоментно и сложность, и возможность. Такие проекты требуют тщательной предварительной экспертизы и дополнительных изысканий уже в процессе реализации. В большинстве случаев реновация - дороже (верхний предел может составить сотни тыс. руб.), но окупается быстрее, поскольку сроки ввода в эксплуатацию таких объектов в среднем составляют от 10 до 12 месяцев. Новый объект зачастую начинает генерировать прибыль не ранее, чем через полтора-два года с момента старта его проектирования. В то же время новое строительство позволяет собственнику значительно увеличить технико-экономические показатели (ТЭП) здания. Работа же в рамках проекта редевелопмента всегда ограничена параметрами, которые заданы существующей постройкой.
Семь раз проверь
Редевелопмент требует не только финансовых ресурсов, но и компетенций в поиске подходящих площадок, работе с документацией, в том числе архивной. Один из основных вопросов, который стоит учесть, — возможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру. Нередки случаи, когда инвестор забывает провести археологические изыскания и экологические исследования земельного участка, исследовать инженерные сети, а также предусмотреть возможность проведения новых коммуникаций. Как результат - затраты в десятки и даже сотни миллионов рублей. В целом все зависит от конкретного инвестиционного проекта. Порой намного быстрее и проще заново проложить инженерные сети, а не сносить существующие здания и сооружения и реконструировать или перекладывать старые.
Спрос рождает предложение
Еще один немаловажный момент при работе с историческим наследием - верно выбранный инвестором новый функциональный профиль проекта. В случае ошибки с определением специализации объекта он окажется не востребован вне зависимости от уровня воплощения архитектурного проекта. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, порой не будет лишним привлечь консультантов для оценки потенциала коммерческого использования промышленного здания, а не полагаться на собственное бизнес-чутье. Необходимо одновременно сохранить историческую самобытность, создать востребованный продукт, насытить пространство интересной культурной жизнью и позитивно повлиять на среду.
В качестве примера приведу лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры». В начале 19 в. здесь основали красильно-набивную фабрику, в начале 20-го были построены новые здания, а к середине 20-го в. завод стал производить измерительную аппаратуру и просуществовал до конца 80-х гг. В 2020 г. началась новая история «Товарищества». Работа над проектом включала не только сохранение и восстановление исторического наследия, но и аккуратное переформатирование пространства. Были проведены масштабные ремонтные работы, в частности, точно восстановлена историческая кладка, утраченные архитектурные элементы. Сегодня здесь располагаются офисные пространства, резиденции крупных компаний, образовательные проекты, кафе, бары и рестораны, фитнес-студии и салоны красоты, коворкинги, шоурумы, типографии и мастерские. Еще одним примером успешного редевелопмента, когда удалось сохранить баланс между требованиями сегодняшнего дня и исторической идентичностью, является бывшая кондитерская фабрика «Большевик». Сегодня это современный культурно-деловой комплекс, включающий в себя бизнес-центр, жилые апартаменты и Музей русского импрессионизма. Архитекторам, реставраторам и дизайнерам удалось не только бережно восстановить дух эпохи, но и дополнить проект передовыми инженерными решениями.
Первые проекты по реорганизации промзон стали появляться в мире в 1990-х гг. С тех пор самые успешные объекты становятся своего рода визитными карточками городов, в которых они реализованы. Вспомнить хотя бы крупнейший девелоперский проект Соединенных Штатов Hudson Yards. В XIX в. в районе находились железнодорожные товарные станции, а сегодня он включает современные жилые комплексы и коммерческие объекты.
Москва не стала исключением — здесь протекают те же процессы, что и в других городах мира. Сегодня преображение некогда депрессивных территорий и превращение их в центры притяжения для местных жителей и бизнес-сообщества - одна из самых заметных тенденций на рынке недвижимости столицы. Создаваемые жилые и коммерческие проекты позволяют бывшим промышленным территориям обрести качество городского центра, куда устремляются горожане. Безусловно, далеко не каждый проект редевелопмента можно назвать откровенно удачным как с точки зрения архитектуры, так и со стороны организации пространства. Тем не менее, положительных примеров куда больше. В Москве можно особо выделить следующие проекты – «Кадашевские палаты», «Красная Роза», «Даниловская мануфактура». В Санкт-Петербурге – «Севкабель порт», БЦ «Фидель».
Экономика проекта
Судьба промзоны и ее будущее функциональное назначение определяются владельцем объекта. Получая в собственность актив, девелопер делает выбор, который задает вектор развития промышленной территории. Собственно, вариантов выбора всего несколько: новое строительство или реновация. Сохранение истории — это для девелопера одномоментно и сложность, и возможность. Такие проекты требуют тщательной предварительной экспертизы и дополнительных изысканий уже в процессе реализации. В большинстве случаев реновация - дороже (верхний предел может составить сотни тыс. руб.), но окупается быстрее, поскольку сроки ввода в эксплуатацию таких объектов в среднем составляют от 10 до 12 месяцев. Новый объект зачастую начинает генерировать прибыль не ранее, чем через полтора-два года с момента старта его проектирования. В то же время новое строительство позволяет собственнику значительно увеличить технико-экономические показатели (ТЭП) здания. Работа же в рамках проекта редевелопмента всегда ограничена параметрами, которые заданы существующей постройкой.
Семь раз проверь
Редевелопмент требует не только финансовых ресурсов, но и компетенций в поиске подходящих площадок, работе с документацией, в том числе архивной. Один из основных вопросов, который стоит учесть, — возможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру. Нередки случаи, когда инвестор забывает провести археологические изыскания и экологические исследования земельного участка, исследовать инженерные сети, а также предусмотреть возможность проведения новых коммуникаций. Как результат - затраты в десятки и даже сотни миллионов рублей. В целом все зависит от конкретного инвестиционного проекта. Порой намного быстрее и проще заново проложить инженерные сети, а не сносить существующие здания и сооружения и реконструировать или перекладывать старые.
Спрос рождает предложение
Еще один немаловажный момент при работе с историческим наследием - верно выбранный инвестором новый функциональный профиль проекта. В случае ошибки с определением специализации объекта он окажется не востребован вне зависимости от уровня воплощения архитектурного проекта. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, порой не будет лишним привлечь консультантов для оценки потенциала коммерческого использования промышленного здания, а не полагаться на собственное бизнес-чутье. Необходимо одновременно сохранить историческую самобытность, создать востребованный продукт, насытить пространство интересной культурной жизнью и позитивно повлиять на среду.
В качестве примера приведу лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры». В начале 19 в. здесь основали красильно-набивную фабрику, в начале 20-го были построены новые здания, а к середине 20-го в. завод стал производить измерительную аппаратуру и просуществовал до конца 80-х гг. В 2020 г. началась новая история «Товарищества». Работа над проектом включала не только сохранение и восстановление исторического наследия, но и аккуратное переформатирование пространства. Были проведены масштабные ремонтные работы, в частности, точно восстановлена историческая кладка, утраченные архитектурные элементы. Сегодня здесь располагаются офисные пространства, резиденции крупных компаний, образовательные проекты, кафе, бары и рестораны, фитнес-студии и салоны красоты, коворкинги, шоурумы, типографии и мастерские. Еще одним примером успешного редевелопмента, когда удалось сохранить баланс между требованиями сегодняшнего дня и исторической идентичностью, является бывшая кондитерская фабрика «Большевик». Сегодня это современный культурно-деловой комплекс, включающий в себя бизнес-центр, жилые апартаменты и Музей русского импрессионизма. Архитекторам, реставраторам и дизайнерам удалось не только бережно восстановить дух эпохи, но и дополнить проект передовыми инженерными решениями.
