NF Group и ХСА: Программа КРТ подтолкнет спрос на light industrial

В I квартале 2024 года в Московском регионе было введено 140 тыс. кв. м площадей формата light industrial, общий объем качественного предложения достиг 421 тыс. кв. м. Согласно совместному исследованию NF Group и ХСА (Холдинг «Строительный Альянс»), востребованность площадей light industrial продолжает расти, а вынос промзон в рамках программы КРТ может повысить спрос еще как минимум на 3 млн кв. м. Реализация одной очереди проекта light industrial обычно занимает 6-7 месяцев, а к моменту ввода в эксплуатацию вакансия равна нулю. Арендные ставки и стоимость квадратного метра на недвижимость такого формата увеличились более чем в два раза по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Чистая арендная ставка выросла на 113% – с 5,5 тыс. руб. за кв. м в год до 11,7 тыс. руб., а цена продажи увеличилась на 118% – с 47,8 тыс. руб. за кв. м до 104,2 тыс. руб. Из-за дефицита предложения и высокого спроса к концу 2024 года прогнозируется дальнейший рост стоимости аренды и продажи таких помещений на 10%.
755
Изображение взято из источника: ХСА
По данным NF Group, в I квартале 2024 года объем ввода объектов light industrial в Московском регионе составил 140 тыс. кв. м, таким образом общая площадь существующего качественного предложения достигла 421 тыс. кв. м. При этом общий объем качественного предложения классических складов класса A и B в Московском регионе к концу I квартала 2023 года достиг 24,6 млн кв. м. На стадии строительства в настоящее время находится свыше 300 тыс. кв. м зданий формата light industrial, на этапе планирования или проектирования – более 1,2 млн кв. м. 

Одним из ключевых источников спроса на недвижимость формата light industrial являются арендаторы и собственники объектов, расположенных в локациях, попавших в программу комплексного развития территорий (КРТ). В пределах МКАД сегодня реализуется 51 проект КРТ на территории 562,3 га с общей площадью недвижимости 2,17 млн кв. м. 67% этих площадей занимают производственно-складские объекты, что составляет 1,5 млн кв. м, из них 45% используются для хранения (17% – логистическими компаниями, 28% – представителями оптовой и розничной торговли). Почти треть площадей (30%) занимают сервисные организации, такие как хостелы, столовые, мастерские и строительные компании. Производственные предприятия, включая производство бытовой химии, швейные фабрики, литейные и металлообрабатывающие предприятия, занимают 22%, а научно-производственные предприятия и лаборатории – 3%. 

Согласно данным NF Group, 30% резидентов готовы переехать за его пределы, тогда как 70% предпочитают оставаться в городе. Среди производственных компаний 72% готовы переехать при наличии качественных помещений. 53% резидентов, использующих объекты КРТ для хранения, также готовы на переезд за МКАД при условии хорошей транспортной доступности. Оценочно для их размещения за пределами МКАД потребуется 600-700 тыс. кв. м площадей формата light industrial.

Всего в Москве на разных стадиях реализации находятся 188 проектов комплексного развития территории, общая площадь которых составляет 2,5 тыс. га. В долгосрочной перспективе планируется строительство более 35 млн кв. м недвижимости, при этом предполагается высвобождение 9,5 млн кв. м площадей. Таким образом, общий объем спроса на объекты формата light industrial может превысить 3 млн кв. м.

Высокий спрос на помещения формата light industrial и дефицит такого предложения приводят к предсказуемому росту стоимости аренды и покупки таких объектов. В I квартале 2024 года арендные ставки и стоимость квадратного метра выросли более чем в два раза по сравнению со вторым полугодием 2020 года. За этот период чистая арендная ставка (без стоимости эксплуатации и НДС) увеличилась на 113% – с 5,5 тыс. руб. за кв. м в год до 11,7 тыс. руб. Цена продажи выросла на 118% – с 47,8 тыс. руб. за кв. м до 104,2 тыс. руб. Учитывая дефицит предложения и высокий интерес к данному формату, к концу 2024 года ожидается дальнейший рост стоимости аренды и продажи помещений light industrial еще на 10%. 

Одним из основных игроков на рынке индустриальной недвижимости формата light industrial является ХСА (Холдинг «Строительный Альянс») (с перспективой расширения площадей до 1 млн кв. м). В I квартале 2024 года объем ввода проектов light industrial в компании составил 61 тыс. кв. м, что составляет 43% от общего объема ввода в сегменте за указанный период. На фоне растущего спроса проекты компании быстро находят собственников или арендаторов. В парке «Есипово» новая очередь была реализована на 55% в первый месяц после получения разрешения на строительство. В свою очередь, в первом корпусе в Коледино было продано 85% площадей за первые три месяца продаж.

В портфеле Industrial City равномерно распределены законтрактованные площади: 50% под аренду и 50% под собственное использование. Помимо конечных пользователей спрос формируют инвесторы, приобретающие площади для последующей сдачи в аренду. Инвесторы реализовали 30% всех площадей, и управляющая компания парка помогает им в этом. Большинство площадей Industrial City (80%) используются резидентами для производственных нужд, а 20% – для хранения. Запросы на размеры блоков от производственных компаний и компаний, использующих площади для хранения, в среднем схожи.

По данным ХСА (Холдинга «Строительный Альянс»), основными пользователями площадей в Industrial City являются предприятия легкой промышленности, занимающие 38% от общего объема портфеля. На логистические компании приходится 15% площадей, на фармацевтическую и химическую промышленность – 23%. IT-компании и научно-производственные предприятия (НПО), организующие центры обработки данных и лаборатории, занимают в совокупности 12% площадей.

 
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Текущие темпы развития light industrial и регулярное появление новых игроков в сегменте подтверждают успех формата. При этом программы импортозамещения и развития промышленности, а также различные льготы стимулируют рост интереса со стороны потенциальных резидентов.  Формат востребован на рынке и непременно найдет своего арендатора среди предприятий малого и среднего бизнеса, который постепенно отказывается от некачественных объектов старого фонда. Опыт развития в зарубежных странах показывает, что объемы проектов с небольшими производственно-складскими блоками могут быть сопоставимы с объемами предложения формата big box. Ожидаем, что light industrial будет развиваться не только в Московском, но и в других регионах России».
 
Александр Никишов, управляющий директор ХСА (Холдинг «Строительный Альянс»): «Спрос на промышленные парки растет благодаря их способности удовлетворять запросы малого и среднего бизнеса, которые в среднем нуждаются в площадях в диапазоне 1 000-1 500 кв. м, а также более крупного бизнеса, которому интересны площади более 3 тыс. кв. м. На первом месте остается скорость запуска производства и готовность подключить бизнес ко всем процессам 24/7 с развитой инфраструктурой для промышленного производства. Резидентами Industrial City являются почти 150 компаний, на ежедневной основе производящих свою собственную продукцию. Дефицит недвижимости light industrial увеличивается, что демонстрирует следующий факт: коммерческая реализация одной очереди строительства обычно занимает около 6-7 месяцев, а к моменту ввода в эксплуатацию вакансия уже равна нулю». 


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Фомиченко Константин

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Холдинг «Строительный Альянс»

Никишов Александр

Девелопмент

Холдинг «Строительный Альянс»

Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Казахстан пополнится складами

В 2024 году складской рынок Казахстана ожидает увеличение объема площадей на 184,1 тыс. кв. м, рост ставок аренды до 6 тыс. тенге за квадратный метр в месяц и сохраняющийся дефицит предложения.
29.05
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Рынок складской недвижимости Беларуси. Итоги I квартала 2024 года

«В Багдаде все спокойно». Этот афоризм как нельзя лучше характеризует рынок складской логистики на современном этапе. Уже не первый отчетный период мы констатируем, что сегмент наиболее стабильный на всем рынке коммерческой недвижимости в плане хорошего спроса, высоких ставок и низкой вакантности… Однако, если в период 2021-2022 годов эта стабильность подкреплялась хорошими объемами ввода новых площадей, растущим предложением, то и за 2023 год в целом, и за I квартал текущего особо порадовать нечем. А нарастающий дефицит бесконечно длиться без негативных последствий для рынка не может. Как известно, где тонко, там и рвется. Мрачных прогнозов все-таки строить не хотелось бы: есть и реализуемые проекты, и заявленные проекты, и, надеюсь, реализуют их быстрее, чем случится какой-либо коллапс на рынке ,- отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин
27.05
Источник: Ricci
Исследования рынка

Ricci: Спрос на склады в первом квартале достиг 370 тыс. кв. м.

Показатели спроса сократились почти на четверть по сравнению с первым кварталом 2023 года, что обусловлено недостатком предложения. Аналитики компании прогнозируют ввод 1,6 млн кв. м в Московском регионе на этот год, но из них только 23% будут вводиться спекулятивно. В первом квартале доля light industrial составила 60% от общего ввода. 
15.05

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: MRF
Игроки рынка

«Башне на Набережной» присвоили класс Prime

Помимо БЦ «Башня на Набережной» консультанты относят к классу Prime БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza и «Белые сады». Полный список объектов класса Prime будет объявлен до конца года.
08.07
Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: Munz Group
Открытие

Munz Group открыла 48 по счету салон в Москве

Магазин площадью 194 кв. м начал работать в проекте «Место Встречи Орион» у метро «Бабушкинская». 
08.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: Лента
Открытие

Магазин «Супер Лента» открылся после реконструкции в Перми

Магазин стал третьим супермаркетом в Перми, который компания открыла после ребрендинга торговой точки «Семья». 
08.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre