Ricci: Спрос на склады в первом квартале достиг 370 тыс. кв. м.

Показатели спроса сократились почти на четверть по сравнению с первым кварталом 2023 года, что обусловлено недостатком предложения. Аналитики компании прогнозируют ввод 1,6 млн кв. м в Московском регионе на этот год, но из них только 23% будут вводиться спекулятивно. В первом квартале доля light industrial составила 60% от общего ввода. 
809
Изображение взято из источника: Ricci
Общие тенденции 

По итогам 1 квартала 2024 г. объем нового строительства составил 144,7 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2023 г. ввод оказался ниже в 2 раза.

Совокупный объем заключенных сделок аренды и продажи составил 372,4 тыс. кв. м. На фоне рекордного значения показателя прошлого года поглощение снизилось на 23%.

На Московском рынке качественных складских площадей отмечается дефицит вакантных площадей. По итогам 1 квартала 2024 г. доля свободных площадей составила 0,3%.

Средневзвешенная ставка аренды на качественные складские комплексы продолжила положительную динамику в 2023 г. и составила 9 300 руб./кв. м/год (triple net). Рост составил почти 10% относительно конца 2023 г. и более 60% за год. 

 
"Сокращение объема сделок в начале 2024 г. не является следствием сокращения спроса. Наоборот, со спросом все в порядке – он растет. А вот объем предложения очень сильно сократился, нового строительства очень мало, в результате чего объем сделок упал.

«Моральную черту» в 10 000 руб./кв. м/год по стоимости аренды, еще 3 месяца назад озвучиваемую некоторыми экспертами как границу, которую рынку будет сложно преодолеть, арендаторы, по факту, легко перешагнули на несколько тысяч плюсом.

И «перешагнули» еще громко сказано, так как будут еще следующие шаги - выдвигать новые ставки девелоперы готовы, а вот фиксировать их в договорах аренды на долгосрочной основе – нет.

В который раз мы отмечаем, с каким трудом для себя сторона спроса преодолевает и другие «моральные границы», превращаясь из стороны многолетнего доминанта на рынке в сторону зависимую, не желая осознавать, что теперь эта сторона для них - не краткосрочная перспектива", - Дмитрий Герастовский, директор Ricci | Склады.

Предложение

За первые три месяца 2024 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию 3 объекта в формате big box, общей площадью 144,7 тыс. кв. м, что почти в 2 раза меньше по сравнению с объемами 1 квартала 2023 г. Крупнейшим введенным объектом стал складской комплекс Wildberries в Электростали, площадью 104,7 тыс. кв. м.



Среди производственно-складских площадей наращивает объемы сегмент light industrial, введя в эксплуатацию 6 объектов, общей площадью 218,3 тыс. кв. м. Объекты были построены спекулятивно, большая часть из них к моменту ввода была полностью законтрактована, в остальных вакансия на момент ввода составляла от 20 до 45%.

В структуре введенных проектов в 1 квартале 2024 г. light industrial достиг 60%, в то время как на big box пришлось только 40%. Столь большой объем ввода light industrial в данном квартале связан с перенесенным с 2023 г. вводом очень крупного для данного сегмента проекта - Парк Весна, площадью 76,6 тыс. кв. м.



По предварительным итогам к концу 1 квартала 2024 г. общий объем рынка Московского региона достиг показателя 19,3* млн кв. м. Данный показатель не учитывает объекты light industrial, этот сегмент анализируется отдельно.

До конца 2024 г. к вводу анонсировано еще более 1,45 млн кв. м. big box проектов. Строящиеся спекулятивные объекты предлагаются преимущественно в аренду. На объекты BTS-формата приходится 77% от общего объема складов, планируемых к вводу в 2024 г. Высокий показатель нового строительства под клиента является следствием отсутствия какого-либо другого предложения в складах, так как девелоперы не готовы к спекулятивному строительству на текущий момент. Рост себестоимости строительства и высокая стоимость заемных средств не позволяют девелоперам входить в спекулятивные проекты на уровне минимальной доходности, из которой большая часть съедается банковскими процентами и может обернуться убытками, если стройка растянется.



Несмотря на то, что девелоперы предпочитают строить на продажу, среди возводимых под клиента объектов 60% реализуется по модели BTR (build-to-rent). Столь высокий показатель является следствием крупных сделок с маркетплейсами, доля которых превалирует в структуре спроса. Девелоперы соглашаются строить по модели BTR для данных клиентов, поскольку, во-первых, запрашиваются площади от 50 тыс. кв. м и более, а во-вторых, крупные маркетплейсы являются надежными и платежеспособными клиентами. Для остального «спроса» девелоперы предлагают новые площади только «на продажу».



Light industrial в целом довольно неэффективен для складирования крупных товарных запасов, а себестоимость строительства таких объектов на 15-20% превышает big box, в которых средняя стоимость стройки на конец 1 квартала составляла 60 000 руб./кв. м без НДС. Несмотря на бурное развитие сегмента и рост предложения в формате light industrial, спрос логистических операторов и компаний на крупные блоки от 7000 - 8000 кв. м практически не находит удовлетворения. Компании, ищущие блоки от 20 000 кв. м и выше, готовы ждать аренды по ПДА* будущей вещи в течение 16-18 месяцев и даже более.

Выходящие на складской рынок крупные девелоперы жилья, такие как ПИК, Инград, Гранель, могут позволить себе низкомаржинальный продукт в этом сегменте, так как вкладываются в строительство складов в Новой Москве с целью создания МПТ (мест приложения труда) для получения компенсации по платежу за изменение ВРИ при строительстве жилья.



В связи с приходом в индустриально-складской сегмент крупных игроков, включая девелоперов из жилья, способствующих в том числе росту стоимости промышленной земли в Новой Москве до 100 млн рублей за га и более у МКАД и до 50 млн рублей за га у ЦКАД, ожидать ввода big box складов в Новой Москве не приходится.



С марта 2024 г. на территории Московской области вступают новые требования о необходимости строительства общежитий и хостелов в действующих, строящихся, проектируемых логистических комплексах и оптовораспределительных центрах, площадью более 30 000 кв. м.

Разрешение на строительство складов будут выдавать только при условии, что на территории будет общежитие для работников. При отсутствии возможности размещения общежития на территории эксплуатируемых складов подбирается необходимый для строительства общежития участок.


Спрос

За первые три месяца объем спроса на качественные склады Московского региона составил 372,4 тыс. кв. м, что на 23% меньше чем в 1 кв. 2023 г.

Размер средней сделки составил 12 тыс. кв. м, снизившись на 10% относительно показателя за 1 кв. 2023 г. Наблюдается малое количество крупных сделок площадью 20 000 кв. м и более в связи с отсутствием таких площадей в готовых или строящихся спекулятивных объектах.



Доля BTS сделок составляет 33% от общего объема спроса, однако, ключевую роль сыграла крупнейшая в этом квартале сделка по покупке складских площадей компанией Петрович в PNK Парк Домодедово 2 площадью 108 тыс. кв. м. 



Большее число складских площадей было законтрактовано клиентами со стороны розничной торговли и логистических операторов. 




Вакансия

На рынке качественных складских площадей Московского региона отмечается дефицит вакантных площадей. По итогам 1 квартала 2024 г. доля свободных площадей составила 0,3%. Предложение готовых свободных крупных блоков на рынке единично и представлено только в недавно введенных объектах. Ввиду наличия повышенного неудовлетворенного спроса, перешедшего с 2023 г. на начало 2024 г, отсутствия спекулятивного строительства на рынке и наличия предложения преимущественно в формате BTS, в 2024 г. можно ожидать сохранение вакансии на низком уровне и продолжение роста ставок аренды.






Ставки

Средневзвешенная ставка составила 9 300 руб./кв. м/год без учета НДС и OPEX. Средние ставки аренды выросли почти на 10% относительно конца 2023 г. Также наблюдается рост операционных расходов из-за возросшей себестоимости строительства и, как следствие, повысившегося налога на имущество.



Разброс в диапазоне операционных расходов составляет от 1 500 до 2 900 руб./кв. м/год. Самые высокие операционные расходы устанавливаются для новых проектов, расположенных преимущественно в Москве (в зоне Новой Москвы). 



Несмотря на высокие ставки и их продолжающийся рост наблюдается мало инвестиционных сделок в складском сегменте ввиду дорогой стоимости кредита при ключевой ставке 16%. Для многих потенциальных покупателей неинтересна покупка без финансового рычага, а стоимость кредита не позволяет покупать по доходности 11,5 - 12,5%, удовлетворяющие минимальные ожидания собственников в редких сделках. В наиболее конкурентном положении среди покупателей сегодня оказались частные инвесторы с собственными средствами и ЗПИФы, привлекающие средства маленьких частных вкладчиков относительно дешево.


иГРОКИ РЫНКА

Ricci

Герастовский Дмитрий

Консалтинг и брокеридж

Ricci

Материалы по теме

Источник: CMWP
Экспертный анализ

CMWP: Вдоль трассы М-12 могут построить 1,48 млн кв. м складов

Аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) прогнозируют в ближайшие 10 лет строительство складской и индустриальной недвижимости вдоль открытого участка трассы М-12 «Восток» от Москвы до Казани и ее продления до Тюмени в объеме 1,48 млн кв. м. Расчеты производились на основе данных об объектах, анонсированных до апреля 2024 г., и актуальных проектов build-to-suit (под заказчика).
02.05
Источник: CORE.XP
Исследования рынка

CORE.XP: Ставки на склады стабилизируются

Аналитики компании проанализировали рынок складов в Москве в I квартале 2024 года и отметили замедление роста средних ставок. Он составил всего 1,4% для существующих объектов и 0,3% для строящихся.
23.04
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Пока все говорят про e-com, склады занимают логисты

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в январе-марте 2024 года транспортные и логистические компании сформировали почти треть спроса на складскую недвижимость классов A и B в Московском регионе, при этом отмечаются рекордно низкие объемы нового ввода и сделок. Общий объем сделок составил 208,5 тыс. кв. м, что на 63% меньше, чем годом ранее. Это самый низкий показатель за последние четыре года. Общая площадь введенной качественной складской недвижимости составила всего 88 тыс. кв. м, что говорит о продолжающемся дефиците предложения на рынке, который приводит к росту арендных ставок.
19.04

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: Munz Group
Открытие

Munz Group открыла 48 по счету салон в Москве

Магазин площадью 194 кв. м начал работать в проекте «Место Встречи Орион» у метро «Бабушкинская». 
08.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: Лента
Открытие

Магазин «Супер Лента» открылся после реконструкции в Перми

Магазин стал третьим супермаркетом в Перми, который компания открыла после ребрендинга торговой точки «Семья». 
08.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07
Источник: IPG.Estate
Игроки рынка

IPG.Estate получила БЦ Green Lines на эксклюзив

Компания назначена эксклюзивным партнером по сдаче в аренду офисов в петербургском бизнес-центре площадью около 7 тыс. кв. м.
10.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre