Маркетинг
Самый простой и не требующий глобальных затрат или специальных технологий метод – это эффективный маркетинг. Прописная истина, что для максимальной отдачи от помещения его необходимо правильно упаковать с учетом специфики местного рынка, потребностей целевой аудитории, параметров и преимуществ, по-прежнему актуальна. Только лишь грамотно составленное объявление с качественными фотографиями, отрисованной планировкой и хорошо преподнесенной коммерческой информацией может очень сильно повысить спрос на помещение, заставить покупателей или арендаторов обращать на него внимание, а не пролистывать как тысячи других невзрачных объявлений.
Многие неопытные инвесторы или региональные застройщики, реализующие проекты в Москве, сегодня часто теряют прибыль из-за неэффективного маркетинга. Они не понимают особенностей столичного рынка, специфики работы на нем, насколько большая и жесткая здесь конкуренция, не знают особенностей размещения на агрегаторах, да и в целом не уделяют внимания качественному продвижению объектов. В итоге охват объявлений падает, спрос снижается, и, чтобы найти покупателя либо арендатора, приходится демпинговать.
Конечно, эффективный маркетинг – это сложнее просто хороших фотографий и грамотного описания объекта. Инструмент требует определенных компетенций либо затрат на оплату услуг профессионального агентства недвижимости. Однако он подходит для любых объектов коммерческой недвижимости и, с учетом того, что многие инвесторы им пренебрегают или не умеют пользоваться, может стать по-настоящему конкурентным преимуществом.
Техническое улучшение
Весьма эффективный прием для рынка коммерческой недвижимости Москвы, где есть большой объем помещений, расположенных в хороших локациях, но состояние которых оставляет желать лучшего. Такие лоты сегодня десятками продаются на городских аукционах, торгах по банкротству по ценам заметно ниже рыночных.
То есть какая-то организация долго владела помещением, ничего с ним не делала, а теперь продает. Соответственно, инвестор получает возможность приобрести, отремонтировать и перепродать такой объект по более высокой цене либо сдать по хорошей ставке.
Инструмент требует вложения средств, сил и времени. Перечень конкретных улучшений и объем затрат будут индивидуальны. Для одного помещения достаточно косметического ремонта – устранения поломок, покраски стен и фасада, внутренней отделки и т.д. В таком случае можно уложиться за месяц и потратить в пределах 500 тысяч рублей. Другой объект может потребовать затрат в 100 млн рублей и больше, а работа над ним с получением всех согласований и разрешений растянуться на полгода, год и больше.
Разделение
Одна из наиболее прибыльных инвестиционных стратегий на российском рынке коммерческой недвижимости – это покупка большого по площади объекта, деление его на более мелкие блоки и продажа в розницу по рыночной цене. Стоимость квадратного метра в маленьком помещении практически всегда выше, чем в большом. В Москве если «квадрат» в торговом объекте площадью от 500 кв. м стоит на уровне 100-200 тысяч рублей, то в помещении до 50-100 кв. м «квадрат» будет стоить уже 350 тысяч.
Метод не самый простой. Во-первых, для того, чтобы сделать из одного объекта несколько необходимо произвести соответствующие строительные работы – сделать отдельные входы, установить перегородки, подвести коммуникации и т.д.
Во-вторых, для разделения объекта из одного кадастра в два или более необходимо подготовить проект, соответствующие документы, а затем подать их на регистрацию в Росреестр. Стоимость таких документов в Москве варьируется в пределах 100 тысяч рублей. При этом есть вероятность, что регистрирующий орган не даст согласие на такое разделение.
Поэтому инвестору и собственнику, решившему повысить потенциал коммерческого помещения за счет его разделения на более мелкие, необходимо быть готовым к определенным затратам и рискам. Однако в целом инструмент однозначно рабочий и очень прибыльный. Например, в Москве в среднем по рынку цена квадратного метра коммерческого помещения после деления его на блоки вырастает примерно на 30% от первоначальной.
Поиск или замена арендатора
Заключительным и одним из наиболее эффективных инструментов повышения инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости является поиск нового арендатора либо замена текущего, неэффективного. Неэффективность в данном случае означает, что тот по каким-либо причинам платит арендную ставку ниже рыночной для данной локации. Это не редкость для рынка коммерческой недвижимости столицы, который постоянно находится в динамике, а не стоит на месте. Одни районы города активно застраиваются новыми жилыми комплексами, в других появляются новые точки притяжения людей. В итоге локация, не самая интересная ранее, становится на порядок более ликвидной, а часть арендаторов на ней сидят годами и платят ставку, которая рассчитывалась задолго до положительных перемен.
Если локация действительно хорошая, вокруг хороший живой трафик, то арендатора на рыночную ставку найти будет несложно. Не согласится один, согласится второй, третий, четвертый.
Чтобы максимально снизить риски при использовании данного инструмента, собственник может предложить свое помещение какой-нибудь сети, обратившись в ее отдел развития. Самыми надежными арендаторами для торговой недвижимости сегодня являются сетевые продуктовые ретейлеры, аптеки и алкомаркеты. Если ее представители заинтересуются помещением и будут готовы в него заехать, то можно сразу переходить к расторжению договора с неэффективным арендатором.
Эффект от замены арендатора совершенно разный. Но истории, когда удается повысить ставку на 30%, а иногда на 100% – это вполне реальные кейсы.
Если у собственника или инвестора нет компетенций или желания поменять арендатора, то можно обратиться за помощью в хорошее агентство коммерческой недвижимости. Его специалисты проведут оценку, изучат рынок. Если агентство приведет нового арендатора, то его комиссия составит один арендный платеж.
Самый простой и не требующий глобальных затрат или специальных технологий метод – это эффективный маркетинг. Прописная истина, что для максимальной отдачи от помещения его необходимо правильно упаковать с учетом специфики местного рынка, потребностей целевой аудитории, параметров и преимуществ, по-прежнему актуальна. Только лишь грамотно составленное объявление с качественными фотографиями, отрисованной планировкой и хорошо преподнесенной коммерческой информацией может очень сильно повысить спрос на помещение, заставить покупателей или арендаторов обращать на него внимание, а не пролистывать как тысячи других невзрачных объявлений.
Многие неопытные инвесторы или региональные застройщики, реализующие проекты в Москве, сегодня часто теряют прибыль из-за неэффективного маркетинга. Они не понимают особенностей столичного рынка, специфики работы на нем, насколько большая и жесткая здесь конкуренция, не знают особенностей размещения на агрегаторах, да и в целом не уделяют внимания качественному продвижению объектов. В итоге охват объявлений падает, спрос снижается, и, чтобы найти покупателя либо арендатора, приходится демпинговать.
Конечно, эффективный маркетинг – это сложнее просто хороших фотографий и грамотного описания объекта. Инструмент требует определенных компетенций либо затрат на оплату услуг профессионального агентства недвижимости. Однако он подходит для любых объектов коммерческой недвижимости и, с учетом того, что многие инвесторы им пренебрегают или не умеют пользоваться, может стать по-настоящему конкурентным преимуществом.
Техническое улучшение
Весьма эффективный прием для рынка коммерческой недвижимости Москвы, где есть большой объем помещений, расположенных в хороших локациях, но состояние которых оставляет желать лучшего. Такие лоты сегодня десятками продаются на городских аукционах, торгах по банкротству по ценам заметно ниже рыночных.
То есть какая-то организация долго владела помещением, ничего с ним не делала, а теперь продает. Соответственно, инвестор получает возможность приобрести, отремонтировать и перепродать такой объект по более высокой цене либо сдать по хорошей ставке.
Инструмент требует вложения средств, сил и времени. Перечень конкретных улучшений и объем затрат будут индивидуальны. Для одного помещения достаточно косметического ремонта – устранения поломок, покраски стен и фасада, внутренней отделки и т.д. В таком случае можно уложиться за месяц и потратить в пределах 500 тысяч рублей. Другой объект может потребовать затрат в 100 млн рублей и больше, а работа над ним с получением всех согласований и разрешений растянуться на полгода, год и больше.
Разделение
Одна из наиболее прибыльных инвестиционных стратегий на российском рынке коммерческой недвижимости – это покупка большого по площади объекта, деление его на более мелкие блоки и продажа в розницу по рыночной цене. Стоимость квадратного метра в маленьком помещении практически всегда выше, чем в большом. В Москве если «квадрат» в торговом объекте площадью от 500 кв. м стоит на уровне 100-200 тысяч рублей, то в помещении до 50-100 кв. м «квадрат» будет стоить уже 350 тысяч.
Метод не самый простой. Во-первых, для того, чтобы сделать из одного объекта несколько необходимо произвести соответствующие строительные работы – сделать отдельные входы, установить перегородки, подвести коммуникации и т.д.
Во-вторых, для разделения объекта из одного кадастра в два или более необходимо подготовить проект, соответствующие документы, а затем подать их на регистрацию в Росреестр. Стоимость таких документов в Москве варьируется в пределах 100 тысяч рублей. При этом есть вероятность, что регистрирующий орган не даст согласие на такое разделение.
Поэтому инвестору и собственнику, решившему повысить потенциал коммерческого помещения за счет его разделения на более мелкие, необходимо быть готовым к определенным затратам и рискам. Однако в целом инструмент однозначно рабочий и очень прибыльный. Например, в Москве в среднем по рынку цена квадратного метра коммерческого помещения после деления его на блоки вырастает примерно на 30% от первоначальной.
Поиск или замена арендатора
Заключительным и одним из наиболее эффективных инструментов повышения инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости является поиск нового арендатора либо замена текущего, неэффективного. Неэффективность в данном случае означает, что тот по каким-либо причинам платит арендную ставку ниже рыночной для данной локации. Это не редкость для рынка коммерческой недвижимости столицы, который постоянно находится в динамике, а не стоит на месте. Одни районы города активно застраиваются новыми жилыми комплексами, в других появляются новые точки притяжения людей. В итоге локация, не самая интересная ранее, становится на порядок более ликвидной, а часть арендаторов на ней сидят годами и платят ставку, которая рассчитывалась задолго до положительных перемен.
Если локация действительно хорошая, вокруг хороший живой трафик, то арендатора на рыночную ставку найти будет несложно. Не согласится один, согласится второй, третий, четвертый.
Чтобы максимально снизить риски при использовании данного инструмента, собственник может предложить свое помещение какой-нибудь сети, обратившись в ее отдел развития. Самыми надежными арендаторами для торговой недвижимости сегодня являются сетевые продуктовые ретейлеры, аптеки и алкомаркеты. Если ее представители заинтересуются помещением и будут готовы в него заехать, то можно сразу переходить к расторжению договора с неэффективным арендатором.
Эффект от замены арендатора совершенно разный. Но истории, когда удается повысить ставку на 30%, а иногда на 100% – это вполне реальные кейсы.
Если у собственника или инвестора нет компетенций или желания поменять арендатора, то можно обратиться за помощью в хорошее агентство коммерческой недвижимости. Его специалисты проведут оценку, изучат рынок. Если агентство приведет нового арендатора, то его комиссия составит один арендный платеж.
