Не всегда инвесторы достаточно высоко оценивают риски, связанные с разрешенным видом использования земли, начиная строительство коммерческих объектов. Если выяснится, что участок не подходит для того или иного вида деятельности, объект в самом худшем случае придется снести. В лучшем – придется менять вид разрешенного использования земли. Случались прецеденты, когда предприниматели строили мастерские, фабрики по пошиву изделий в центре города в зоне жилой застройки, надеясь на то, что удастся оформить документы “задним числом”. Например, в 2017 году на нижегородского предпринимателя, построившего цех по пошиву свадебных платьев в небольшом городе, подали жалобы владельцы соседнего жилья, и его здание пришлось снести. У него отсутствовала на тот момент вся нужная документация. В другом случае предпринимательнице пришлось обращаться в суд, чтобы отменить требование муниципалитета о сносе построенного ею здания. Оно было связано с несоответствием объекта назначению земли. Изначально предпринимательнице было выдано разрешение на строительство стройкомплекса, состоящего из двух зданий: общественного здания многофункционального назначения и технического склада. Однако еще до начала строительства ей стало известно, что большую часть участка невозможно застроить: там проходили водопроводные и канализационные сети с охранными зонами. В итоге на участке было возведено только одно многофункциональное здание, которое по первоначальному плану должно было быть лишь частью спортивного комплекса. Это стало поводом для долгих судебных разбирательств, в ходе которых предпринимателю удалось доказать свою правоту, хотя муниципалитет настаивал на том, что эта постройка является самовольной. Так что при строительстве коммерческих объектов нужно учитывать все тонкости и подводные камни – в этом случае ими стали коммунальные сети в неподходящих местах. Необходимо проводить тщательную топосъемку местности перед тем, как приступать к реализации любого проекта. Кроме того, в земельных вопросах нет мелочей и много тонкостей: между многофункциональным зданием и спортклубом есть разница, которая может стать для местных властей поводом “приговорить” здание к сносу.
В 2010-х годах было немало случаев вольного обращения с земельными участками, когда инвесторы рассчитывали чуть ли не на “авось”: покупали жилые дома у трасс в выгодных для торговли местах, намереваясь потом “как-нибудь разобраться” с разрешенным использованием земли; брали в аренду дешевые земли сельхозназначения, предполагая заниматься там коммерцией или построить дачи под продажу. Поэтому с конца 2010-х местные администрации стали гораздо строже подходить к одобрению изменений в назначении земли на участках, где уже начато строительство.
Изменение вида разрешенного использования земли – это всякий раз уравнение с многими неизвестными, в котором успех владельцу вовсе не гарантирован.
Что означает вид разрешенного использования земли, и как его узнать?
Вообще, согласно Гражданскому кодексу, возможно три вида разрешенного использования земли: основной (соответствует главной цели использования участка), условно разрешенный и вспомогательный. Все они содержатся в Классификаторе.
Основной вид есть в Правилах землепользования и застройки, утвержденных муниципалитетом в соответствии с Земельным кодексом. Его собственник земли может просто выбрать из вариантов, имеющихся в Правилах. Условно разрешенный вид использования земли – это когда использовать ее с определенной целью можно только при некоторых условиях. В этом случае нельзя самостоятельно выбрать вид разрешенного использования – придется запрашивать разрешение у местной администрации. Вспомогательный вид добавляется к основному или условно разрешенному как дополнительная цель использования земельного участка. Например, вспомогательным видом использования земли может быть коммунальное обслуживание.
Знание – сила. Необходимо четко понимать, для чего предназначен участок приобретенной вами земли. Если не нужен официальный документ, проще всего получить эту информацию с помощью сервиса “Публичная кадастровая карта”.
Если нужен официальный документ, необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заказать ее можно на сайте Росреестра, с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений, в МФЦ или через Госуслуги.
Что может помешать изменению вида разрешенного использования земли?
Каждый участок земли приписан к определенной территориальной зоне. В соответствии с этими зонами градостроительный регламент обозначает виды разрешенного использования участков, находящихся в ее пределах. Нужного инвестору ВРИ в градостроительном регламенте может не оказаться. Тогда придется сделать попытку изменить назначение земли самостоятельно.
Правила землепользования и застройки, а также Градостроительный план земельного участка, фиксирующий разрешенные параметры застройки земельного участка, – вот два главных “маяка” на пути к изменению ВРИ участка. Легкость процесса зависит во многом от того, придется ли вообще менять вид разрешенного использования, или можно просто выбрать основной ВРИ из Классификатора и оформить строительство. В таком случае все не так сложно и не затратно: нужно только подать заявление в МФЦ об изменении сведений в Едином государственном реестре недвижимости. При этом необходимо указать желаемый вид разрешенного использования земли в точном соответствии с формулировкой, указанной в Правилах землепользования и застройки населенного пункта, в котором расположен земельный участок и построенный на нем объект.
Если нужен вид разрешенного использования земли, который не является для данной территориальной зоны ни основным, ни вспомогательным, а относится к категории условно разрешенных, то придется вносить изменения в ПЗЗ, а затем еще и в Градостроительный план земельного участка. Это уже более сложная, долгая и дорогостоящая процедура, которая может растянуться на год-полтора и стоить от 500 тысяч рублей и до миллиона и более. ГПЗУ утверждается раз в несколько лет советом депутатов органа местного самоуправления. В Москве его утверждает Москомархитектура, в Московской области – Главархитектура МО.
Трудность в том, что для внесения изменений в ПЗЗ и ГПЗУ потребуется создавать градостроительную концепцию (обоснование) объекта. Речь идет о комплекте документов, устанавливающих и обосновывающих требования к объекту: градостроительные, экологические, архитектурно-строительные. На основании этой документации готовится Проект внесения изменений в ПЗЗ. Затем должна состояться процедура публичных слушаний по данному проекту. И только в случае, если она пройдет успешно, владелец земельного участка получает ГПЗУ с теми технико-экономическими показателями, которые ему нужны.
Уже на этапе сбора документации, необходимой для изменения ВРИ, могут выясниться обстоятельства, которые сделают эту цель трудно достижимой. Например: участок попадает в зону Комплексного развития территории. Другой проблемный вариант: он расположен в природоохранной зоне, на которой расположены объекты культурного наследия. Если участок находится, допустим, в Национальном парке, таком как Лосиный остров, изменение ВРИ возможно (например, есть шанс узаконить дачное строительство на земле сельхозназначения), но проект будет непростым, включая согласования с природоохранными ведомствами. На подобных территориях строгая зональность, и малейший “заступ” за границу свободных от застройки зон грозит проблемами: в первую очередь отказом в согласовании проекта строительства нового объекта.
Начиная проект по изменению ВРИ земли, не стоит забывать и о том, что при смене назначения земли изменится и ее кадастровая стоимость. Это повлияет на размер госпошлины, которую придется заплатить за эту процедуру. Она рассчитывается строго с учетом разницы в кадастровой стоимости земли разного назначения. Так, у земли сельхозназначения и коммерческого кадастровая стоимость сильно отличается. Доплата за эту разницу выльется в большую госпошлину, которая может достигать нескольких миллионов рублей (если, например, сельхозземли переводятся в коммерческое использование или земли ИЖС). Это обстоятельство делает на корню невыгодными многие проекты в регионах РФ по переводу земель сельхозназначения под индивидуальное строительство.
Так что в вопросах землепользования особенно ярко играет старая поговорка: семь раз отмерь, один раз отрежь. Прежде чем построить коммерческий объект, проверьте назначение земли и измените его, если необходимо. Если уже построили объект на земле не соответствующего назначения – что же, останется только обращаться в суд, если на вас будут поданы жалобы и власти потребуют сноса.
В 2010-х годах было немало случаев вольного обращения с земельными участками, когда инвесторы рассчитывали чуть ли не на “авось”: покупали жилые дома у трасс в выгодных для торговли местах, намереваясь потом “как-нибудь разобраться” с разрешенным использованием земли; брали в аренду дешевые земли сельхозназначения, предполагая заниматься там коммерцией или построить дачи под продажу. Поэтому с конца 2010-х местные администрации стали гораздо строже подходить к одобрению изменений в назначении земли на участках, где уже начато строительство.
Изменение вида разрешенного использования земли – это всякий раз уравнение с многими неизвестными, в котором успех владельцу вовсе не гарантирован.
Что означает вид разрешенного использования земли, и как его узнать?
Вообще, согласно Гражданскому кодексу, возможно три вида разрешенного использования земли: основной (соответствует главной цели использования участка), условно разрешенный и вспомогательный. Все они содержатся в Классификаторе.
Основной вид есть в Правилах землепользования и застройки, утвержденных муниципалитетом в соответствии с Земельным кодексом. Его собственник земли может просто выбрать из вариантов, имеющихся в Правилах. Условно разрешенный вид использования земли – это когда использовать ее с определенной целью можно только при некоторых условиях. В этом случае нельзя самостоятельно выбрать вид разрешенного использования – придется запрашивать разрешение у местной администрации. Вспомогательный вид добавляется к основному или условно разрешенному как дополнительная цель использования земельного участка. Например, вспомогательным видом использования земли может быть коммунальное обслуживание.
Знание – сила. Необходимо четко понимать, для чего предназначен участок приобретенной вами земли. Если не нужен официальный документ, проще всего получить эту информацию с помощью сервиса “Публичная кадастровая карта”.
Если нужен официальный документ, необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заказать ее можно на сайте Росреестра, с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений, в МФЦ или через Госуслуги.
Что может помешать изменению вида разрешенного использования земли?
Каждый участок земли приписан к определенной территориальной зоне. В соответствии с этими зонами градостроительный регламент обозначает виды разрешенного использования участков, находящихся в ее пределах. Нужного инвестору ВРИ в градостроительном регламенте может не оказаться. Тогда придется сделать попытку изменить назначение земли самостоятельно.
Правила землепользования и застройки, а также Градостроительный план земельного участка, фиксирующий разрешенные параметры застройки земельного участка, – вот два главных “маяка” на пути к изменению ВРИ участка. Легкость процесса зависит во многом от того, придется ли вообще менять вид разрешенного использования, или можно просто выбрать основной ВРИ из Классификатора и оформить строительство. В таком случае все не так сложно и не затратно: нужно только подать заявление в МФЦ об изменении сведений в Едином государственном реестре недвижимости. При этом необходимо указать желаемый вид разрешенного использования земли в точном соответствии с формулировкой, указанной в Правилах землепользования и застройки населенного пункта, в котором расположен земельный участок и построенный на нем объект.
Если нужен вид разрешенного использования земли, который не является для данной территориальной зоны ни основным, ни вспомогательным, а относится к категории условно разрешенных, то придется вносить изменения в ПЗЗ, а затем еще и в Градостроительный план земельного участка. Это уже более сложная, долгая и дорогостоящая процедура, которая может растянуться на год-полтора и стоить от 500 тысяч рублей и до миллиона и более. ГПЗУ утверждается раз в несколько лет советом депутатов органа местного самоуправления. В Москве его утверждает Москомархитектура, в Московской области – Главархитектура МО.
Трудность в том, что для внесения изменений в ПЗЗ и ГПЗУ потребуется создавать градостроительную концепцию (обоснование) объекта. Речь идет о комплекте документов, устанавливающих и обосновывающих требования к объекту: градостроительные, экологические, архитектурно-строительные. На основании этой документации готовится Проект внесения изменений в ПЗЗ. Затем должна состояться процедура публичных слушаний по данному проекту. И только в случае, если она пройдет успешно, владелец земельного участка получает ГПЗУ с теми технико-экономическими показателями, которые ему нужны.
Уже на этапе сбора документации, необходимой для изменения ВРИ, могут выясниться обстоятельства, которые сделают эту цель трудно достижимой. Например: участок попадает в зону Комплексного развития территории. Другой проблемный вариант: он расположен в природоохранной зоне, на которой расположены объекты культурного наследия. Если участок находится, допустим, в Национальном парке, таком как Лосиный остров, изменение ВРИ возможно (например, есть шанс узаконить дачное строительство на земле сельхозназначения), но проект будет непростым, включая согласования с природоохранными ведомствами. На подобных территориях строгая зональность, и малейший “заступ” за границу свободных от застройки зон грозит проблемами: в первую очередь отказом в согласовании проекта строительства нового объекта.
Начиная проект по изменению ВРИ земли, не стоит забывать и о том, что при смене назначения земли изменится и ее кадастровая стоимость. Это повлияет на размер госпошлины, которую придется заплатить за эту процедуру. Она рассчитывается строго с учетом разницы в кадастровой стоимости земли разного назначения. Так, у земли сельхозназначения и коммерческого кадастровая стоимость сильно отличается. Доплата за эту разницу выльется в большую госпошлину, которая может достигать нескольких миллионов рублей (если, например, сельхозземли переводятся в коммерческое использование или земли ИЖС). Это обстоятельство делает на корню невыгодными многие проекты в регионах РФ по переводу земель сельхозназначения под индивидуальное строительство.
Так что в вопросах землепользования особенно ярко играет старая поговорка: семь раз отмерь, один раз отрежь. Прежде чем построить коммерческий объект, проверьте назначение земли и измените его, если необходимо. Если уже построили объект на земле не соответствующего назначения – что же, останется только обращаться в суд, если на вас будут поданы жалобы и власти потребуют сноса.
