Сфера недвижимости в России продолжает реформироваться и изменяться, как предоставляя новые возможности для участников рынка, так и создавая сложности и ограничения.
Обязательное согласование архитектурно-градостроительного облика
Установлены случаи обязательного согласования архитектурно-градостроительного облика («АГО») объекта капитального строительства («ОКС»). Соответствующие нормы Градостроительного кодекса вступили в силу с 1 марта 2023 года (изменения внесены Федеральным законом от 29.12.2022 № 612-ФЗ).
В соответствии с изменениями на карте градостроительного зонирования подлежат отображению территории, в границах которых предусматриваются требования к АГО. Границы таких территорий могут не совпадать с границами территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.
Таким образом, в случае строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территорий, для которых согласование АГО будет обязательным, для получения разрешения на строительство необходимо будет дополнительно представить соответствующее согласование.
Напомним, что ранее согласование АГО было необходимо только в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами высших исполнительных органов государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.
Также следует отметить нижеследующее:
Обязательное согласование архитектурно-градостроительного облика
Установлены случаи обязательного согласования архитектурно-градостроительного облика («АГО») объекта капитального строительства («ОКС»). Соответствующие нормы Градостроительного кодекса вступили в силу с 1 марта 2023 года (изменения внесены Федеральным законом от 29.12.2022 № 612-ФЗ).
В соответствии с изменениями на карте градостроительного зонирования подлежат отображению территории, в границах которых предусматриваются требования к АГО. Границы таких территорий могут не совпадать с границами территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.
Таким образом, в случае строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территорий, для которых согласование АГО будет обязательным, для получения разрешения на строительство необходимо будет дополнительно представить соответствующее согласование.
Напомним, что ранее согласование АГО было необходимо только в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами высших исполнительных органов государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.
Также следует отметить нижеследующее:
- Требования к АГО включают в себя требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам ОКС. Опубликован проект Постановления Правительства РФ, которым утверждаются требования к АГО и правила его согласования. Планируемая дата вступления Постановления в силу – 1 сентября 2023 года.
- Территории, в границах которых предусматриваются требования к АГО, отражаются на карте градостроительного зонирования, требования к АГО указываются в градостроительных регламентах.
- Соответствующая информация будет включена в правила землепользования и застройки без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний до 1 сентября 2023 года. Сведения о требованиях к АГО при наличии будут включаться в градостроительный план земельного участка.
- Предоставлять сведения о согласовании АГО обязательно при получении разрешения на строительство.
- Согласование АГО не требуется в отношении:
- ОКС на земельных участках, действие градостроительного регламента на которые не распространяется;
- объектов, для строительства или реконструкции которых не требуется получение разрешения на строительство;
- объектов на земельных участках в пользовании учреждений, исполняющих наказание;
- объектов обороны и безопасности, объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, осуществляющих функции в области обороны страны и безопасности государства;
- иных объектов, определенных Правительством РФ, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ.
Установлена обязательная электронная форма аукциона по продаже или аренде земли
Вступившие в силу изменения в Земельный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 07.10.2022 № 385-ФЗ, установили, что:
- Аукционы на продажу земельного участка в государственной или муниципальной собственности, а также на право заключения договора аренды земельного участка в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу проводятся в электронной форме. Исключения могут быть предусмотрены федеральным законом.
- Электронный аукцион проводится оператором электронной площадки из числа операторов, функционирующих в соответствии с законодательством о закупках.
- Аукционы в электронной форме могут не проводиться до 1 января 2026 года в муниципальных образованиях, определенных органами государственной власти субъектов РФ, по причине технической невозможности участия в связи с ограничением доступа к Интернету в таких муниципальных образованиях.
Сокращены отдельные сроки в рамках процедуры предоставления земельных участков
В соответствии с изменениями в Земельный кодекс РФ, внесенными Федеральным законом от 05.12.2022 N 509-ФЗ с 1 марта 2023 вступили поправки о сокращении сроков на совершение уполномоченными органами отдельных действий (рассмотрение заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, о предоставлении земельного участка, о перераспределении земельных участков, принятие решения об утверждении или отказе в утверждении схемы расположения земельного участка при разделе земельного участка в публичной собственности).
Соответствующие сроки были сокращены на 10 дней.
* * *
Кроме вышеуказанных изменений наиболее громким изменением, затронувшим всю сферу недвижимости, стали вступившие в силу 1 марта 2023 года поправки (внесены Федеральным законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ), согласно которым выписка из ЕГРН перестала содержать персональные данные о собственнике недвижимого имущества.
Таким образом, если собственником - физическим лицом не было подано заявление в Росреестр о согласии на предоставление третьим лицам персональных данных, выписка из ЕГРН, полученная третьим лицом, не будет содержать информации об имени собственника.
Законом предусмотрены исключения для отдельных категорий лиц (супруги, наследники, арендаторы, залогодержатели, а также органы власти, нотариусы и т.д.), но в целом указанные изменения существенно затруднят первичную правовую проверку объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу.
Аналогичные ограничения применимы и по отношению к обременениям недвижимости. Данные о правообладателях – юридических лицах изменения не затрагивают, эти данные будут по-прежнему доступны третьим лицам.
