Как Light Industrial превращается из субкультуры в мейнстрим

Формат Light Industrial сейчас считается новым «модным» направлением в складской недвижимости. По словам экспертов Instone Development первые статьи об объектах Light Industrial появились в 2014-2015 гг., уже через год проекты этого формата стали активно маркетироваться, к 2019 году все эти площади были успешно проданы. Однако, потребителю потребовалось время, чтобы понять, в чем преимущества и каковы перспективы формата Light Industrial.
573
Изображение взято из источника: Instone Development
Становление формата

В классических складах драйвером роста стала пандемия. В 2019 году спрос на качественные складские площади показал свою устойчивость, вакансия снизилась до более-менее равновесных показателей (без явного перекоса в «рынок арендатора» или «рынок арендодателя»), ставки начали постепенно повышаться, онлайн-ритейл занял заметную роль в структуре спроса и показывал уверенный рост. Но все же было ощущение, что складской рынок в достаточной степени инертен ко внешним факторам и консервативен в принципе, чтобы расти до ставки 6 500 рублей за кв. м еще 3-5 лет. В 2020 году пандемия спровоцировала резкий скачок e-commerce, резкий рост себестоимости строительства, и, как следствие, вакантность упала, а ставки выросли гораздо быстрее, чем ожидалось.

Похожая ситуация случилась и с Light Industrial, основной драйвер роста для этого формата – вывод производств за пределы МКАД и импортозамещение. К импортозамещению очень долго на разных уровнях рынка относились с разной степенью скептицизма. Инвесторы не видели перспектив во вложениях в российские разработки и продукты.

Переломный момент

В 2022 году ситуация поменялась в корне. В сфере логистики и складской недвижимости изменились ориентиры, логистические цепочки, появились новые перспективные направления для развития бизнеса, появилось осознание – длинное логистическое плечо с восточными соседями влияет на эффективность всех бизнес-процессов. 

Особенно остро вопрос импортозамещения встал для различного рода производств. В 2022 году были проблемы с комплектующими для дорогостоящей техники, с запчастями на европейские автомобили. Выход был найден в формате Light Industrial, который позволяет небольшим компаниям производить отдельные виды комплектующих для крупных производств или узко специализированные товары. 
Рыночные показатели

Если объемы строительства Light Industrial на ближайшие два года оцениваются в 1,4 - 2,5 млн кв. м, то оценка спроса по действующим объектам достигает 5 млн кв. м. И сейчас девелоперы тщательно выбирают резидентов, чтобы не было соседства несовместимых производств и перегрузки логистики парков. Кроме того, спрос по оценкам девелоперов действующих парков, распределяется в пропорции 50/50 между конечными пользователями и инвесторами, но долю последних сознательно ограничивают, чтобы лучше контролировать условия «добрососедства». Высок спрос и со стороны логистических компаний, которым для складов «последней мили» не требуются помещения с таким «количеством воздуха» (потолки 12 м), как в классических складах А-класса. 

По оценкам консультантов, в первом квартале 2024 года объектов Light Industrial было введено даже больше, чем классических складов: 220 тыс. кв. м из общих 390 тыс. кв. м (данные IBC Real Estate). По итогам года пропорции будут меняться, но уже сейчас очевидно, что формат займет в общей структуре ввода заметную часть. Кроме того, Light Industrial уже по итогам 2023 года занял одну из лидирующих позиций в структуре спроса на покупку складской недвижимости, уступая только инвестиционным сделкам по продаже крупных логопарков.

Будущее развитие

Сейчас крупные инвестиционные фонды только планируют входить в этот формат, такие планы есть у Central Properties и Альфа-Капитал. При этом инвесторы стараются соблюдать осторожность, ведь всего три года назад особых перспектив в этом формате не видели даже девелоперы. Однако все страхи и опасения не оправдали себя, существующие сейчас объекты показывают доходность более 20%, а это выше, чем в других сегментах. Кроме того, модель реализации Light Industrial подразумевает продажу небольшими лотами, что дает девелоперу возможность добиться получения прибыли быстро, а это при ключевой ставке свыше 15% – это очень серьезный аргумент.

В формате Light Industrial сейчас много неопределенного. Например, нет достаточного количества объектов для классификации, нет общедоступных исследований потенциального платежеспособного спроса, нет четких технических критериев. Но условия максимально благоприятны, есть профессиональный девелопмент и спрос. А значит, формирование рынка – вопрос времени, причем не отдаленного, а в горизонте 2-3 лет.


Материалы по теме

Источник: Parametr
Экспертный анализ

IBC Real Estate и Parametr: Доходность сегмента light Industrial растет уже несколько лет подряд

До конца года средняя стоимость продажи квадратного метра в данном сегменте, по предварительным прогнозам, вырастет еще на 4% и достигнет 105 000 руб./кв. м (без НДС). 
28.06
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Складская недвижимость не устает бить рекорды

Согласно прогнозам консалтинговой компании NF Group, в 2024 году общий объем ввода складской недвижимости по всей стране достигнет рекордных 5,4 млн кв. м, из которых 1,03 млн кв. м были введены в первые шесть месяцев. Общий объем инвестиций в складскую недвижимость также может достичь нового рекорда, составив 120-140 млрд руб., при этом за I полугодие объем инвестиций уже достиг 63 млрд руб. Доля BTS-сделок значительно увеличивается на фоне нехватки вакантных площадей и увеличения спроса со стороны компаний сектора e-commerce: в первые полгода 2024 года их доля составила 76%.
21.06
Источник: CORE.XP
Исследования рынка

CORE.XP: cкладской рынок России «повзрослел», но все еще молод

Аналитики CORE.XP проанализировали возраст рынка складской недвижимости России. Согласно их данным, средний возраст склада сейчас составляет 7 лет, тогда как в 2008 году он достигал только 1,4 года.
13.06

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Экспертный анализ

Смена, товарищи, в ногу: почему ситуация в российском франчайзинге называется самой здоровой за тридцать лет

CRE продолжает серию публикаций о том, как и чем жил российский франчайзинг после ухода из страны большей части иностранных игроков, почему сегодня ситуация в сегменте оценивается как самая здоровая за тридцать лет, куда теперь лучше вкладываться потенциальным франчайзи и как выбирать арендаторов с франшизой собственникам торговых, бизнес-центров и помещений в стрит-ритейле.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
16.07
Источник: IBC Global
Проект

В Башкортостане построят склад на 112 тыс. кв. м

Консультантом проекта и эксклюзивным брокером выступила компания IBC Global. Общий объем инвестиций в строительство составит более 7,4 млрд руб.
16.07
Источник: CRE
Игроки рынка

Accent Capital выходит из ряда активов

Компания продала 6 га в Твери, где собиралась построить торговый центр, а также может продать ТЦ «Сокольники» в Москве. Средства от продажи активов компания планирует направить в новые инвестиционные проекты.
16.07
Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Union Brokers
Сделка

В Шушарах сдали 14 000 кв. м складов

Консультантом сделки выступила компания Union Brokers. Арендатор - федеральный ритейлер.
16.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre