С точки зрения инвестиций light industrial остается пока недооцененным сегментом: инвесторы только начинают рассматривать такие активы. По данным компании Parametr, доля инвесторов в проектах этого формата на сегодня не превышает 5%, а площади в объектах light Industrial приобретают, в основном, конечные пользователи для размещения собственных производств.
«Light industrial находится на ранней стадии развития, и потенциал роста цены еще далеко не исчерпан. Ключевые драйверы роста спроса на формат – импортозамещение и программа КРТ – будут актуальны в долгосрочной перспективе, при этом системное предложение в формате отсутствует и рынок далек от насыщения», – подчеркнул Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.
По прогнозам аналитиков IBC Real Estate, в горизонте планирования 3-5 лет потенциальный спрос на объекты формата light industrial составит не менее 3 млн кв. м. Они также прогнозируют рост цен в этом сегменте, поскольку дефицит предложения сформирован уже сейчас и есть все предпосылки для его сохранения.
По данным девелопера Parametr, потенциальный рост стоимости актива при покупке на ранней стадии строительства в этом сегменте может составлять порядка 20%. При этом в отличие от других форматов коммерческой недвижимости, девелоперский цикл составляет всего 1 год. Однако в случае отдельных активов с уникальной локацией рост цены может быть и более динамичным. Например, в ходе реализации Промышленного парка Бутово с 2022 по 2023 год цена продажи площадей увеличилась почти на 38%.
Для инвесторов, рассматривающих стратегию создания арендного бизнеса, light industrial интересен тем, что для него характерны долгосрочные неразрывные договора аренды с ежегодной индексацией. При этом, поскольку преимущественным форматом сделок является продажа помещений конечным пользователям на этапе строительства, то реальная конкуренция при сдаче помещения в аренду минимальна. И ставки, по данным аналитиков IBC Real Estate, в этом сегменте также растут. Если в 2022 г. их уровень составлял 8 500 руб./кв. м в год, то сейчас этот показатель достиг уже 12 110 руб./кв. м в год.
«Light Industrial находится на начальном этапе своего становления и имеет значительный объем потенциального спроса. Востребованность помещений с подобными техническими характеристиками, гибкими вариантами деления площадей и небольшими размерами доступных блоков высокая. Такой интерес обеспечивает формату light industrial минимальный уровень вакансии, представленной преимущественно строящимися объектами, а также единичными крупными свободными блоками. Бо?льшая часть зданий контрактуется еще на этапе строительства, ввиду чего баланс рынка сохраняется даже в условиях активного ввода новых объектов», – подытожил Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
