Для исследования были отобраны торговые комплексы, которые располагают, по крайней мере, 5 тыс. кв. м арендопригодной площади (более мелкие объекты рассчитаны на пешеходный траффик и фактически не нуждаются в парковке). На территории Москвы таковых насчитывается 197 (без учета локаций с внешней стороны МКАД). Суммарно они занимают 9,78 млн кв. м, из которых 52,2% предназначено для размещения арендаторов. Парковочная инфраструктура этих ТЦ в общей сложности включает 124,0 тыс. машиномест. Указанный фонд распределен по городу следующим образом - две трети парковочных юнитов приходится на долю четырех административных округов – Южного (22,9%), Юго-Восточного (15,9%), Западного (13,2%) и Северного (12,1%). Вклад северо-восточных проектов измеряется 10,5%, центральных – 9,1%, юго-западных – 8,8%. Меньше всего машиномест досталось востоку (4,0%) и северо-западу (3,5%).
«На сегодняшний день применяются как минимум три базовых критерия, – поясняет Екатерина Шпаковская, операционный директор УК «Сампа». – Во-первых, существует норматив, заложенный в МГСН 1.01-99: одно машиноместо на каждые 40-50 кв. м от общей площади торгового центра. Он распространяется на большую часть Москвы, исключая локации внутри Садового кольца. Для последних пропорция составляет одно машиноместо на 70-80 кв. м. Многие эксперты ориентируются на американскую практику, когда норма определяется на основе арендопригодной площади: в среднем одно машиноместо на 20-25 кв. м. В российских условиях допустимо понизить планку до 40-50 кв. м. Есть и третий вариант: увязать количество мест на парковке с объемом траффика. Так, большинство торговых центров работают по 12-14 часов ежедневно. В 85% случаев посетители приезжают туда в компаниях или семьями и проводят там от полутора и двух с половиной часов. Это дает шесть-семь смен по два-четыре человека. Иными словами, одно машиноместо в течение суток может обслуживать до 30 гостей».
Если отталкиваться от нормативных значений, то приходится признать, что им удовлетворяют лишь около 14% всех ТЦ в границах МКАД: 8 проектов из 197 демонстрируют пропорцию до 25 кв. м общей площади на одно машиноместо и еще 19 – от 25 до 50 кв. м. По 44 адресам фиксируется показатель в 50-75 кв. м, по 27 – от 75 до 100 кв. м. В половине всех случаев на каждый парковочный юнит приходится более 100 кв. м общей площади. Это в два-четыре раза выше, чем того требует МГСН 1.01-99.
При переходе на расчет по GLA картина выглядит несколько иначе. «Американская» норма (до 25 кв. м на одно машиноместо) выполняется 16 торговыми центрами из 197. Но если применять менее жесткий подход, то к ним дополнительно присоединится 71 комплекс. Это уже будет почти половина (44%) от всей группировки. Достаточно приемлемые значения – 50-75 кв. м арендопригодной площади на одно машиноместо – характерны для 44 адресов. К однозначно слабо обеспеченным парковочной инфраструктурой (75-150 кв. м на одно машиноместо) относится каждый четвертый участник выборки. Экстремально низкие значения (от 150 кв. м на одно машиноместо) выявлены у 10% ТЦ внутри МКАД.
Что касается зависимости размеров парковочной зоны от посетительского траффика, то комфортная плотность (до 30 человек на одно место) выдерживается 64 торговыми комплексами, то есть каждым третьим. В 46 случаях парковочная инфраструктура способна поддерживать пропорцию в 30-50 человек на одно место для хранения автомобиля. Столько же комплексов предлагают по одному месту на каждые 50-100 посетителей. Категория «проблемных» ТЦ (с показателем от 100 человек на одно машиноместо) охватывает 41 адрес.
Согласно результатам исследования УК «Сампа», в российской столице всего один административный округ соответствует ключевым критерием обеспеченности ТЦ парковочной инфраструктурой. Это юго-восток, где одно машиноместо обслуживает в среднем 56,0 кв. м общей площади и 27,4% арендопригодной. Сравнительно благополучно обстоят дела на северо-востоке (60,8 кв. м GBA и 38,4 кв. м GLA на одно машиноместо) и юге (75,1 кв. м GBA и 36,0 кв. м GLA на одно машиноместо). Сопоставимые показатели зарегистрированы в ЗАО (84,2 кв. м GBA и 38,8 кв. м GLA на одно машиноместо), САО (79,1 кв. м GBA и 45,9 кв. м GLA на одно машиноместо) и ЮЗАО (85,1 кв. м GBA и 49,8 кв. м GLA на одно машиноместо).
ТЦ на северо-западе уже сильно выбиваются за границы нормативов – 95,8 кв. м GBA и 44,1 кв. м GLA на одно машиноместо. Хуже всего ситуация с наличием парковочных мест на востоке (121,5 кв. м GBA и 70,5 кв. м GLA на одно машиноместо) и в центре (113,6 кв. м GBA и 57,4 кв. м GLA на одно машиноместо) Москвы.
«Какой бы критерий обеспеченности парковочной инфраструктурой ни применялся, ему соответствует явное меньшинство проектов, – констатирует Екатерина Шпаковская, операционный директор УК «Сампа». – И ситуацию невозможно сколько-нибудь существенно изменить. Очевидно, что все большую роль будет играть рельсовый общественный транспорт. Этому способствует активное развитие сети станций метрополитена и МСД. Уже сейчас мы видим, как меняются потребительские сценарии. Растет доля тех, кто приезжает в ТЦ за развлечениями и относительно небольшим объемом «сопровождающих» покупок. А габаритные грузы, для транспортировки которых использовался автомобиль, передаются службам доставки или вовсе заказываются дистанционно. Плюс не стоит забывать о такси, в том числе, грузовом».
