Nikoliers: За два года в Москве построят 1,2 млн кв. м light industrial

При реализации всех планов объем текущего предложения может увеличиться в 2,6 раз - с нынешних 615 тыс. кв. м до 1,6 млн кв. м. Ставка аренды по данным консультантов составляет 12 635 руб./кв. м/год, а стоимость продажи выросла до 102 705 руб. /кв. м (без НДС). 
492
Изображение взято из источника: Nikoliers
Объем заявленного нового строительства проектов light industrial в Московском регионе в промежутке 2024-2025 гг. (включая введенные в эксплуатацию, строящиеся и планируемые площади) составляет более 1,2 млн кв. м, из них 237 тыс. кв. м уже были введены в первом полугодии текущего года. Таким образом, на конец 2025 г. объем готового предложения light industrial может составить 1,6 млн кв. м, что больше показателя на конец II кв. 2024 г. (615 тыс.) в 2,6 раз.  

Активизация девелопмента в сегменте light industrial происходит за счет выхода в данную нишу девелоперов, специализирующихся в первую очередь на строительстве жилой недвижимости, во многом с целью получения льгот по смене ВРИ в ходе программы стимулирования создания МПТ. Также рост light industrial происходит по причине того, что за счет активного жилого строительства в бывших промышленных зонах города и программы КРТ происходит сокращение возможностей для размещения небольших производств, которые ищут новые варианты размещения бизнеса. По оценке Nikoliers, учитывая дефицит площадей и востребованность сегмента, темпы роста light industrial в Московском регионе будут усиливаться ввиду выхода в сегмент девелоперов различных профилей. 

В настоящий момент сегмент light industrial составляет 2,6% от совокупного готового предложения складской недвижимости в Московском регионе – при этом его доля в объеме нового предложения возрастает. За I полугодие 2024 г объекты формата light industrial составили 58% от совокупного объема ввода складских помещений рынка – 237 тыс. кв. м, что уже на 19% превышает годовое значение всего 2023 г. 

Всего по итогам 2024 г. объем ввода объектов light industrial может составить 646 тыс. кв. м, что в 3,2 раза больше показателя за предыдущий год. Доля вакантных площадей на конец II кв. показала рост на 0,6 п.п. за квартал, вызванный вводом в эксплуатацию крупного комплекса LI, который не был полностью реализован на момент завершения строительства, и на данный момент составляет 9,0%. Сегодня из 615 тыс. кв. м готового предложения light industrial в Москве свободно всего 55 тыс. кв. м (то есть 91% реализовано), но эта вакансия сформирована блоками в всего трех комплексах. При этом в строящихся блоках Москвы, планируемых к вводу в 2024 г., реализовано уже около 90% объема.

Формат light industrial пользуется большим спросом и многие проекты вводятся в эксплуатацию уже наполовину и в ряде случаев полностью законтрактованными, что в свою очередь отражается на коммерческих условиях. В Москве за год (I полугодие 2023 – I полугодие 2024 г.) средневзвешенная цена продажи увеличилась (готовые и строящиеся свободные блоки) на 8% до 102 705 руб. /кв. м (без НДС), а средневзвешенная ставка аренды (свободные готовые и строящиеся блоки) выросла на 33% до 12 635 руб./кв. м/год (triple net). 

 
Диапазон ставки аренды в объектах light industrial

Источник: Nikoliers

 

Диапазон стоимости продажи в объектах light industrial**

Источник: Nikoliers

* Средневзвешенная ставка аренды на готовые и строящиеся помещения формата LI без учета операционных расходов и НДС
** Средневзвешенная стоимость продажи на готовые и строящиеся помещения формата LI без учета НДС

 
«Одним из стимулов развития девелопмента как сухих складов, так и помещений формата light industrial в последнее время является программа по созданию мест приложения труда для девелоперов, желающих получить льготы по смене ВРИ, - отмечает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers. – Это стало причиной того, что девелоперы обратили свое внимание на объекты различных типов недвижимости, в том числе складской и индустриальной. Так, на данный момент 20% или 430 тыс. кв. м от всех заявленных проектов light industrial (включая введенные, строящиеся и планируемые площади) – это проекты таких компаний, как: Parametr (ПИК), Capital Industry (Capital Group), A101 и другие». 

Основной объем проектов light industrial сконцентрирован на традиционно наиболее производственных локациях Московской области: юге и юго-востоке, а также на значительном удалении от столицы, что связано с дефицитом подходящих площадок под застройку в границах города (что может изменить программа КРТ). 

Возрастающая популярность сегмента light industrial объясняется несколькими факторами: 

- Многофункциональность: объекты light industrial превосходят по мощностям классические сухие склады, отличаются гибкостью и вариативностью конфигураций, могут иметь категорию производственных помещений (что подходит под требования выдачи промышленной ипотеки) и реализовываться как в аренду, так и в продажу, тем самым обеспечивая быстрый возврат инвестиций. 

- Отложенный спрос производственных компаний: за годы развития рынков складской и индустриальной недвижимости в России сформировался огромный неудовлетворенный спрос особенно со стороны малых и средних производственных компаний. Это привело к тому, что наиболее ликвидные объекты light industrial вводятся в эксплуатацию уже наполовину и более реализованными.

- Инвестиционная привлекательность: большая часть проектов реализуется в продажу, поэтому интересна частным инвесторам. Возможная доходность составляет от 10%. Формат особенно актуален в периоды турбулентности с целью защиты денежных средств с помощью вложения их в надежные активы с невысоким уровнем риска. 

Самыми развитыми рынками light industrial в России сегодня являются Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Однако вскоре ожидается развитие сегмента в таких городах, как: Воронеж, Краснодар, Екатеринбург, Казань, Челябинск и др. 

 
«Мы наблюдаем усиление тренда диверсификации: всё чаще в утвержденных проектах парков девелоперы предусматривают наравне с объектами Big-Box очереди light industrial», - подчеркивает Виктор Афанасенко. При этом некоторые девелоперы стремятся превратить свои комплексы в промышленные мини-города с дополнительной инфраструктурой, включая гостиницы, спортивные комплексы, магазины и кафе».


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Афанасенко Виктор

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Источник: CRE
Исследования рынка

NF Group: Загрузка площадей логистических операторов России достигла рекордных 96%

Согласно данным NF Group, с конца сентября 2023 года по июнь 2024 года загрузка площадей логистических операторов России выросла на 3 п. п. и достигла рекордных 96%. Высокий спрос на услуги 3PL-провайдеров обусловлен минимальным уровнем свободных площадей на рынке складской недвижимости и существенным ростом арендных ставок. При этом с начала 2024 года объем сделок со складской недвижимостью со стороны логистических компаний сократился более чем в три раза, до 133 тыс. кв. м, ввиду отсутствия свободного предложения для аренды. Лидером по объему используемых складских объектов среди логистических компаний в Московском регионе является компания FM Logistic с суммарным объемом складов около 744 тыс. кв. м, в регионах – AP Trade, в пользовании которой находится 175 тыс. кв. м складов. Несмотря на то, что Московский регион остается основным направлением для потенциального увеличения складских мощностей, города Сибири и Дальнего Востока привлекают все больше внимания 3PL-операторов из-за изменений в логистических цепочках.
05.07
Источник: CORE.XP
Исследования рынка

CORE.XP: Рекордное строительство складов в регионах не догоняет спроса

Доля свободных площадей по регионам в среднем составляет около 0,1%. Новый ввод достигнет 3,9 млн кв. м, но это в основном проекты под клиента, а спекулятивные склады будут реализовываться только в 2025-2026 гг.
04.07
Источник: Instone Development
Точка зрения

Как Light Industrial превращается из субкультуры в мейнстрим

Формат Light Industrial сейчас считается новым «модным» направлением в складской недвижимости. По словам экспертов Instone Development первые статьи об объектах Light Industrial появились в 2014-2015 гг., уже через год проекты этого формата стали активно маркетироваться, к 2019 году все эти площади были успешно проданы. Однако, потребителю потребовалось время, чтобы понять, в чем преимущества и каковы перспективы формата Light Industrial.
02.07

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Экспертный анализ

Смена, товарищи, в ногу: почему ситуация в российском франчайзинге называется самой здоровой за тридцать лет

CRE продолжает серию публикаций о том, как и чем жил российский франчайзинг после ухода из страны большей части иностранных игроков, почему сегодня ситуация в сегменте оценивается как самая здоровая за тридцать лет, куда теперь лучше вкладываться потенциальным франчайзи и как выбирать арендаторов с франшизой собственникам торговых, бизнес-центров и помещений в стрит-ритейле.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
16.07
Источник: IBC Global
Проект

В Башкортостане построят склад на 112 тыс. кв. м

Консультантом проекта и эксклюзивным брокером выступила компания IBC Global. Общий объем инвестиций в строительство составит более 7,4 млрд руб.
16.07
Источник: CRE
Игроки рынка

Accent Capital выходит из ряда активов

Компания продала 6 га в Твери, где собиралась построить торговый центр, а также может продать ТЦ «Сокольники» в Москве. Средства от продажи активов компания планирует направить в новые инвестиционные проекты.
16.07
Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Union Brokers
Сделка

В Шушарах сдали 14 000 кв. м складов

Консультантом сделки выступила компания Union Brokers. Арендатор - федеральный ритейлер.
16.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre