Во 2 кв. 2024 г. новое строительство составило 284 тыс. кв. м, при этом 92% ввода приходится на один объект Moscow Towers. Среди заявленных к вводу площадей за пределами ТТК - 26% приходится на штаб-квартиры (Яндекс и Роскосмос). Уровень вакансии за пределами ТТК составляет 44%, из них 60% – предложения продажи. После рекордных 670-680 тыс. кв. м, ожидаемых к вводу в 2024-2025 гг., в 2026 г. показатель стабилизируется и составит 340 тыс. кв. м.
«Конверсия в сделки по итогам I полугодия 2024 г. оказалась ниже ожиданий начала года. Крупные сделки, закрытие которых ожидается во втором полугодии, позволят показателю приблизиться к 1,9 млн кв. м по итогам 2024 г. В 2025-26 гг. показатель составит 1,75-1,8 млн кв. м. Здесь стоит отметить, что именно в 2024-2025 гг. ожидается к вводу ряд крупных объектов, перенос сроков ввода каждого из которых может значительно скорректировать прогноз», - отметила Наталья Никитина, международный партнер и руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.
«Мы наблюдаем разнонаправленную динамику спроса в разбивке по классам. Так, в классе А объем спроса превышает идентичный показатель прошлого года на 25% (во многом ввиду активных продаж), в то время как в классе В динамика отрицательная и составляет -16%. В общем объёме спроса 13% приходится на сделки продажи, из них 85% – в объектах класса А,» - прокомментировала Полина Афанасьева, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
В 2024 г. второй год подряд показатель может превысить 800 тыс. кв. м. в классе А, в то время как среднегодовое значение индикатора за период 2018-2022 гг. составляет 521 тыс. кв. м. Причина – ожидаемое закрытие крупных сделок, инициированных 1-2 года назад и активное строительство объектов класса А на продажу, которые пользуются большим спросом еще до ввода здания в эксплуатацию. В то же время в 2024 г. объем закрытых сделок в классе B (прогноз – 1,05 млн кв. м) может стать минимальным с 2016 г., когда показатель составлял 983 тыс. кв. м.
Повышенный рост ставок в 2024 г. спровоцирован дисбалансом спроса и предложения, характерным для рынка собственника. Накопленный спрос за периоды кризисов выражается в значительном росте ставки с относительным временным лагом, который зависит от темпов адаптации после кризиса. Как показывает ретроспектива, рост арендной ставки – догоняющий. Инфляция исторически опережает накопленный рост ставок аренды. Разрыв между накопленной инфляцией и ставками происходит в кризисные годы.
