Nikoliers: Сервисные офисы наращивают объемы

В текущих условиях нехватки качественного офисного предложения из-за ограниченного выбора объектов найти подходящий офис становится непростой задачей для бизнеса. На данный момент вакансия в столичных бизнес-центрах находится на историческом минимуме, а в объектах нового строительства, чей выход в эксплуатацию запланирован на 2024-2026 гг., BTS-строительство и доля предварительной покупки и аренды площадей составляет более 70% объема. В такой ситуации гибкие офисные пространства выступают реальным решением для арендаторов, которым необходимо найти новый офис в короткие сроки.

По итогам I полугодия 2024 года объем рынка сервисных офисов составляет 406 тыс. кв. м. В течение восьми месяцев 2024 года объем рынка гибких рабочих пространств Москвы увеличился на 21 тыс. кв. м площадей. Это почти вдвое больше, чем было открыто за аналогичный период 2023 г. По прогнозу Nikoliers до конца 2024 г. рынок пополнится еще четырьмя новыми площадками, общей площадью 14 тыс. кв. м. 

Как видно, диапазон площадей новых проектов варьируется от 960 кв. м. до 11 тыс. кв. м. Наиболее крупной новинкой (и уже почти полностью законтрактованной) является проект Workki Тульская, рассчитанный на 1450 рабочих мест, который стал шестой открывшейся точкой в сети Workki. ASPACE Никольская — восьмой проект оператора ASPACE в формате turnkey, который предполагает готовые офисные помещения с современной отделкой, мебелью, IT-инфраструктурой и сервисным обслуживанием. CODE Novo стала четвертой площадкой девелопера CODE, который специализируется на создании сервисных гибких офисах в Москве и Дубае. Наиболее скромный по площади и количеству рабочих мест проект предлагается оператором KVADRAT в БЦ «Дмитровский» на севере столицы. Это интересный пример реализации сервисного офиса на площадке менее 1000 кв. метров. Как правило, операторы работают с объектами от 3 тыс. кв. метров, если речь идет о спекулятивных площадках.


            
Три из четырех проектов гибких офисных пространств, старт которых запланирован до конца этого года, расположены в центре Москвы. И лишь Apollax Space Technopark, который станет седьмой площадкой в линейке оператора ASPACE, откроется в МФК Technopark Plaza, который находится в ЮАО.     



Основная часть пользователей современных сервисных офисов – это IT- и телекоммуникационные компании. Активность компаний из сферы производства связана с ростом локальных компаний этого профиля на фоне замещения ниш, освободившихся после ухода международного бизнеса. По данным Nikoliers, последние два года компании сферы строительства и девелопмента также активно занимают площадки в сервисных офисах. Причиной этого является активный приток региональных девелоперов, наблюдается рост этой отрасли бизнеса, в том числе благодаря программам МПТ и КРТ.

При выборе сервисного офиса бизнес ориентируется на индивидуальные потребности компании, ключевые из которых – это локация, профессионализм оператора, эффективная организация рабочего пространства и зон для совместной работы, а также качество отделки и комфорт. 

Уровень вакансии на рынке сервисных офисов сетевых операторов в 2024 году снизился на 8 п.п. с начала текущего года и достиг 11%. В Nikoliers отмечают, что распределение вакантности на данный момент очень неравномерное, например, в деловом кластере «Москва-сити» и Ленинградском деловом коридоре вакансия составляет 1–2%, в то время как в локациях внутри Садового кольца достигает 6,8%.

Диапазон ставок аренды рабочего места в сервисных офисах сетевых операторов по итогам II квартала 2024 г. составляет 18–57,7 тыс. руб./мес. Такой существенный диапазон по ставкам аренды объясняется тем, что цена складывается из многих факторов: расположение площадки, оснащенность офиса и список услуг, входящих в аренду рабочего места, использованные материалы в отделке помещений.
 

Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Драйвером развития рынка сервисных офисов в Москве является дефицит качественного офисного предложения в экспозиции, а также устойчивая потребность арендаторов в готовых офисных решениях. Факторы спроса указывают, что рынок сервисных офисов в Москве имеет потенциал для роста, ведь на данный момент объем рынка составляет всего 2% от общего предложения офисных площадей. У рынка сервисных офисов столицы есть предпосылки для роста, в крупнейших мировых столицах с развитой офисной инфраструктурой объем данного сегмента составляет 10,5%. Масштабирование рынка сервисных офисов тормозят растущие затраты на отделку и техническое оснащение офиса. Это также приводит к удорожанию вывода на рынок спекулятивных площадок, в то время как доля BTS-проектов растет».