Remain: Полки с офисами пустуют

Вымывание ликвидного предложения и кратное сокращение вакансии (в конце 2023 года вакансия составляла 8,6%) создали ситуацию спроса, превышающего предложение. Собственники закономерно повышают ставки в своих офисных пространствах. Таким образом, фактический рост ставок аренды с начала 2024 года составил +24% в классе А и +32% в классе В+. Также растет и средняя цена продажи — изменение составило +6,4% в классе A и B+ с начала года.



Рынок собственника открывает для лендлордов и другие опции для повышения доходности актива: ротация арендаторов с заменой на одного или нескольких крупных, аудит ставок аренды для текущих и новых договоров, а также «кастинг» арендаторов — когда арендодатель может себе позволить тщательный отбор клиента. 

В свою очередь арендаторы и покупатели активно поглощают оставшиеся ликвидные помещения с отделкой, вынуждены совершать сделки с помещениями в бетоне, несмотря на увеличение затрат на стоимость отделки (от 60-100 тыс. за кв. м не включая НДС). Тем самым компании генерируют высокий спрос, который по итогам 1 полугодия 2024 года вырос на 9,3% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года и составил 788 385 кв. м. 

Рынок аренды продемонстрировал незначительное снижение спроса на 3,1% относительно 1 п. 2023 года. Крупнейшими арендаторами стали: HH.ru (9 165 кв. м в AFI2B), госкомпания (7 025 кв. м в БЦ Березка) и Luding (5 911 кв. м в Kutuzoff Tower).



Из-за дефицита помещений на аренду набирают популярность покупки офисных площадей, сформировавшие 52% в общем объеме сделок. Безоговорочным лидером в топе покупателей стал Технополис «Москва» с приобретением объекта Стратос площадью 79 000 кв. м. Также в тройку лидеров среди покупателей под собственные нужды попали: Полипласт (9 200 кв. м, штаб-квартира Интеко), Lesta Games (6 010 кв. м в здании по адресу Известковый пер., 1). 



Крупнейшей инвестиционной сделкой 1-го полугодия 2024 г. стала покупка Метрополиса. Инвестиционный фонд Кама Капитал выкупил крупный актив у Hines Russia & Poland Fund и PPF Real Estate площадью 110 000 кв. м. Кроме того, масштабными инвестиционными покупками отличились: институциональный инвестор с 34 500 кв. м в Stone Белорусская, а также ГК РИОТЭКС с 18 675 кв. м в здании на Автозаводской ул., 14.


 

Александр Богданов, исполнительный директор Remain: «Рост ставок аренды в офисных пространствах превзошел ожидания: в апреле мы прогнозировали +10-15% и +30% в классе А и В+ соответственно. Фактический рост составил +24% в классе А и +32% в классе B+. Заявленный на 2024 г. ввод составляет почти 1 млн кв. м, однако, полагаясь на опыт, мы прогнозируем, что фактический ввод будет на 30% меньше. Касательно вакансии, мы предполагаем, что она снизится до 4% к концу 2024 года».

 

Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain: «На рынке аренды офисных помещений выросла скорость принятия решения и входа в сделку, торг практически отсутствует, даже есть примеры повышения ставки в результате конкуренции между арендаторами за помещение. Также мы наблюдаем следующие изменения, относительно 1 полугодия 2023 года: значительно увеличилась средняя площадь сделок по аренде (+39,8%), которая сегодня составляет 1 155 кв. м. Удлиняются и сроки договора, особенно в классе В+, где средний срок аренды увеличился с 1-2 лет до 3 лет, не считая сделки, где технически стороны подписывают несколько краткосрочных договоров аренды ввиду сложности с постановкой на кадастровый учет помещений и регистрацией договоров аренды».