Офисы Москвы: итоги I полугодия от Ricci

По итогам I полугодия 2024 г. отмечается рекордный спрос на офисные помещения, что привело к исторически низкому уровню вакантных площадей и заметному увеличению ставок аренды.
802
Изображение взято из источника: cre.ru
На фоне высокого арендного спроса, данный тренд сохранится и во II полугодии 2024 г. из-за ограниченного объема нового строительства в аренду. Также ожидается рост доли сделок аренды в формате shell&core, на что указывают предпосылки, замеченные во II кв. 2024 г. Это:

- рекордный спрос на аренду как по итогам квартала, так и по итогам полугодия;

- рост ставок аренды;

- рекордно низкая вакансия за последние 10 лет;

- локальный дефицит помещений с качественной отделкой площадью более 1 тыс. кв. м;

- формируется безальтернативный выбор в пользу помещений shell&core в аренду;

- высокая конкуренция среди арендаторов, сокращение срока принятия решения;

- высокий спрос на покупку;

- почти весь объем, который запланирован к вводу в конце текущего-начале следующего года, уже реализован;

- рост цен продажи офисной недвижимости;

- низкий уровень нового строительства, доступного для аренды.

Новое строительство

Совокупный объем ввода офисной недвижимости по итогам I полугодия 2024 г. составил порядка 330 тыс. кв. м. Данный показатель выше значения аналогичного периода 2023 г. более чем в 3 раза и на 16,5% - итога 2023 г. Стоит отметить, что большая часть введенного объема, порядка 80%, приходится на БЦ Moscow Towers площадью 262,8 тыс. кв. м.

К вводу в эксплуатацию до конца 2024 г. запланировано еще порядка 750 тыс. кв. м офисных площадей. Основной объем планируемых к завершению офисов относится к классу А – 93% (701 тыс. кв. м).
 
К концу текущего года ожидается рекордный прирост новых площадей на рынке офисной недвижимости с 2014 г. Однако это не приведет к значительному увеличению доступного рынку предложения, т.к. большая часть строящихся объектов уже реализована в нарезку и целиком или же строится под размещение штаб-квартир. В результате объем свободных офисных площадей в строящихся объектах, находящихся в процессе реализации на протяжении нескольких лет, заметно уменьшился.

Крупные объекты | Ввод 2024 г.
  1. Moscow Towers – класс А; 1-й Красногвардейский пр-д, 11; 262 800 кв. м.
  2. «Парк Легенд» – класс B+; Автозаводская ул., 23с120; 45 220 кв. м.
  3. Бизнес-парк Ostankino – класс В+; Огородный пр., 16/1с6, 15 515 кв. м.
Спрос

Совокупный объем спроса по итогам I полугодия 2024 г. составил 646 тыс. кв. м, что на 9,1% выше показателя аналогичного периода 2024 г. Данный показатель является рекордным значением за последние 10 лет и обновил рекорд прошлого года.

В структуре спроса по типу сделки пока традиционно лидирует аренда – 70% по итогам I полугодия 2024 г. До конца 2024 г. предполагается закрытие ряда крупных сделок, что может привести к сдвигу баланса в сторону продаж.

По итогам II кв. 2024 г. доля арендованных помещений в состоянии shell&core составила 13%, что в среднем на 8 п.п. выше показателей с 2022 г. На подобную динамику оказало влияние сокращение доступных офисных площадей с отделкой, особенно в крупном сегменте. Намечается безальтернативный курс на поглощение предложения в shell&core среди введенных объектов.

С 2022 г. доля спроса, исходящего от зарубежных компаний, остается стабильной, изменяясь лишь на 1-2 п.п. в рамках статистической погрешности. Важно подчеркнуть, что ключевыми источниками этого спроса являются компании из фармацевтической отрасли, на которых введенные санкции оказали минимальное влияние, а также производственные предприятия преимущественно из стран Азии.

Примеры сделок аренды shell&core | I полугодие 2024 г.

AFI2B – компания HH, площадь 9 156 кв. м.

ОКО – компания Яндекс, площадь 4 737 кв. м.

COMCITY – компания Kari, площадь 3 012 кв. м.

TECHNOPARK PLAZA – компания ASPASE, площадь 2 653 кв. м.

Спрос

По результатам I полугодия 2024 г. основными двигателями спроса остаются производственные компании, которые сохраняют свою долю на уровне 15%, что эквивалентно 102 тыс. кв. м. Из значимых сделок стоит выделить приобретение компанией «Полипласт» бизнес-центра «Красные Ворота» площадью 9 тыс. кв. м и аренду компанией Haval 5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Парк Хуамин».

Значительная часть спроса (14%) приходится на компании, которые приобретают офисные площади с целью их модернизации и сдачи в аренду. Это, в свою очередь, способствовало изменению распределения структуры спроса по классам, в частности, увеличению доли класса В на 17 п.п. до 27% по сравнению с I полугодием 2023 г. В качестве примеров таких транзакций можно привести покупку компанией «Риотекс» двух бизнес-центров «РТС Автозаводская» и «РТС Партизанская» общей площадью 24 тыс. кв. м и 18 тыс. кв. м соответственно, а также приобретение компанией TPI Company недостроенного бизнес-центра на Варшавском ш. площадью 11,6 тыс. кв. м.

По итогам I полугодия 2024 г. изменилась география спроса. Доля сделок в ММДЦ «Москва-Сити» сократилась на 18 п.п., достигнув 4%. Несмотря на сохраняющийся высокий интерес со стороны бизнеса к ММДЦ «Москва- Сити», недостаток соответствующих предложений в I полугодии 2024 г. привел к тому, что спрос остался неудовлетворенным.

В то же время, наличие необходимого объема качественных площадей, готовых к использованию или тех, которые арендодатель готов обустроить под нужды арендатора, привело к росту спроса на офисную недвижимость в пределах МКАД на 8 п.п. по сравнению с I полугодием 2023 г., достигнув 13%.

Крупные сделки купли-продажи | I полугодие 2024 г.

Стратос

Компания: Технополис Москва

Площадь: 39 478 кв. м.

Класс «А»

Stone Белорусская

Компания: Частный инвестор

Площадь: 34 259 кв. м.

Класс «А»

РТС Автозаводская

Компания: Риотэкс

Площадь: 18 675 кв. м.

Класс «В»

РТС Партизанская

Компания: Риотэкс

Площадь: 14 000 кв. м.

Класс «В»

Крупные сделки аренды | I полугодие 2024 г.

AFI2B

Компания: HeadHunter (HH)

Площадь: 9 165 кв. м

Класс «А»

«Литис»

Компания: Минэнерго

Площадь: 7 715 кв. м.

Класс «В»

«Березка»

Компания: Национальная авиационная сервисная компания

Площадь: 7 025 кв. м

Класс «В+»

Kutuzoff Tower

Компания: Luding

Площадь: 5 911 кв. м

Класс «В+»

Ставки аренды и вакансия

Вакансия на офисном рынке Москвы продолжила поступательно сокращаться. В течение 6 месяцев 2024 г. доля свободных площадей снизилась на 3,1 п.п. и составила порядка 5,8%, что стало абсолютным минимумом за последние 10 лет.

В большей степени востребованными оставались помещения в наиболее качественных объектах с готовой отделкой, что нашло отражение в динамике вакансии в классе А – снижение почти на 5 п.п. в сравнении с концом 2023 г.

Для классов В+ и В снижение доли свободных офисных площадей также имело место, однако темпы были умереннее – 2,6 п.п. и 2,8 п.п. соответственно.

Все более ощутимый дефицит офисов привел к тому, что собственники начали пересматривать арендные ставки в своих объектах в сторону повышения.

На конец I пол. 2024 г. рост ставок в сравнении с декабрем 2023 г. обозначился для всех классов качественной офисной недвижимости:
 
  • Класс А – повысился на 4,8 % до 29 550 руб./кв. м./год;
  • Класс В+ - повысился на 11,4% до 20 500 руб./кв. м./год;
  • Класс В – повысился на 6,3% до 17 750 руб./кв.м./год.
 
 
 


Материалы по теме

Источник: cre.ru
Исследования рынка

Офисы: площадь сделок продаж растет

Средняя площадь ТОП-5 сделок продажи на офисном рынке выросла на 15% по сравнению с 2023 г.
 
29.08
Источник: Пресс-служба NF Group
Исследования рынка

Офисы Москвы: ставки не знают удержу

Средневзвешенная запрашиваемая цена на строящиеся офисы в Москве впервые превысила 400 тыс. руб. за кв. м.
 
28.08
Источник: cre.ru
Исследования рынка

Гибкие офисы: спрос растет, рынок не успевает

Объем сделок с гибкими офисами растет, выяснили в CORE.XP.
 
28.08

журнал CRE 8(442)

Сентябрь
Вышел из печати CRE №8 (442) Стратегический партнер журнала в 2024 году компания PIONEER Читайте в номере:   Спецвыпуск о номинантах премии CRE FEDERAL AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ   ИНТЕРВЬЮ Беседа главного редактора журнала Антона Клюева с владельцем и управляющим партнером девелопера и оператора сервисных офисов Business Club Мурадом Дамировым. Обсудили самые актуальные на сегодня темы, поговорили о личном и бизнесе.   ТЕМА НОМЕРА Как не в себя: почему при высокой кл...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (23-29 сентября)

Открытие двухэтажного Рив Гош в Калининграде, сделки Aspace и Риотэкс, ребрендинг «М5Молл», переговоры по «Орбиону», новый офисный проект AFI Development, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке. 
29.09
Источник: ГК ФСК
Открытие

ГК ФСК сдала в эксплуатацию технопарк на севере Москвы

Площадь объекта составляет 21 тыс. кв. м. Объем инвестиций застройщика в технопарк составил порядка 1 млрд рублей.
01.10
Источник: Пресс-служба Industrial City
Сделка

В Industrial City сдали 750 «квадратов»

ООО «Полуприцепы Хелфиммер» будет производить полуприцепы в цифровом промышленном коворкинге Industrial City в Есипово.

 
27.09
Источник: CRE
Конфликт

Собственника «Белой площади» признали банкротом

Московский арбитраж ввел процедуру конкурсного производства в отношении компании «Квартал 674–675», на балансе которой находится бизнес-центр площадью около 110 тыс. кв. м рядом с метро «Белорусская».
30.09
Источник: NF Group
Назначения

В NF PM новое назначение

Ольга Богдан заняла позицию руководителя направления по управлению проектами отделки.
02.10
Источник: cre.ru
Аукцион

Москва развивает спорт

Предприниматели смогут открыть семь спортивных объектов в Москве.
 
27.09
Источник: CRE
Открытие

DDX Fitness осваивает Сибирь

Сеть открывает свой первый фитнес-клуб в Новосибирске. Площадь точки в ТЦ «Федосеевский» составит более 2 300 кв. м. Вскоре готовится к открытию и второй клуб сети в столице Сибири, а всего DDX рассматривает здесь около 15 локаций.
01.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre