Офисы Москвы: итоги I полугодия от Ricci

По итогам I полугодия 2024 г. отмечается рекордный спрос на офисные помещения, что привело к исторически низкому уровню вакантных площадей и заметному увеличению ставок аренды.
1708
Изображение взято из источника: cre.ru
На фоне высокого арендного спроса, данный тренд сохранится и во II полугодии 2024 г. из-за ограниченного объема нового строительства в аренду. Также ожидается рост доли сделок аренды в формате shell&core, на что указывают предпосылки, замеченные во II кв. 2024 г. Это:

- рекордный спрос на аренду как по итогам квартала, так и по итогам полугодия;

- рост ставок аренды;

- рекордно низкая вакансия за последние 10 лет;

- локальный дефицит помещений с качественной отделкой площадью более 1 тыс. кв. м;

- формируется безальтернативный выбор в пользу помещений shell&core в аренду;

- высокая конкуренция среди арендаторов, сокращение срока принятия решения;

- высокий спрос на покупку;

- почти весь объем, который запланирован к вводу в конце текущего-начале следующего года, уже реализован;

- рост цен продажи офисной недвижимости;

- низкий уровень нового строительства, доступного для аренды.

Новое строительство

Совокупный объем ввода офисной недвижимости по итогам I полугодия 2024 г. составил порядка 330 тыс. кв. м. Данный показатель выше значения аналогичного периода 2023 г. более чем в 3 раза и на 16,5% - итога 2023 г. Стоит отметить, что большая часть введенного объема, порядка 80%, приходится на БЦ Moscow Towers площадью 262,8 тыс. кв. м.

К вводу в эксплуатацию до конца 2024 г. запланировано еще порядка 750 тыс. кв. м офисных площадей. Основной объем планируемых к завершению офисов относится к классу А – 93% (701 тыс. кв. м).
 
К концу текущего года ожидается рекордный прирост новых площадей на рынке офисной недвижимости с 2014 г. Однако это не приведет к значительному увеличению доступного рынку предложения, т.к. большая часть строящихся объектов уже реализована в нарезку и целиком или же строится под размещение штаб-квартир. В результате объем свободных офисных площадей в строящихся объектах, находящихся в процессе реализации на протяжении нескольких лет, заметно уменьшился.

Крупные объекты | Ввод 2024 г.
  1. Moscow Towers – класс А; 1-й Красногвардейский пр-д, 11; 262 800 кв. м.
  2. «Парк Легенд» – класс B+; Автозаводская ул., 23с120; 45 220 кв. м.
  3. Бизнес-парк Ostankino – класс В+; Огородный пр., 16/1с6, 15 515 кв. м.
Спрос

Совокупный объем спроса по итогам I полугодия 2024 г. составил 646 тыс. кв. м, что на 9,1% выше показателя аналогичного периода 2024 г. Данный показатель является рекордным значением за последние 10 лет и обновил рекорд прошлого года.

В структуре спроса по типу сделки пока традиционно лидирует аренда – 70% по итогам I полугодия 2024 г. До конца 2024 г. предполагается закрытие ряда крупных сделок, что может привести к сдвигу баланса в сторону продаж.

По итогам II кв. 2024 г. доля арендованных помещений в состоянии shell&core составила 13%, что в среднем на 8 п.п. выше показателей с 2022 г. На подобную динамику оказало влияние сокращение доступных офисных площадей с отделкой, особенно в крупном сегменте. Намечается безальтернативный курс на поглощение предложения в shell&core среди введенных объектов.

С 2022 г. доля спроса, исходящего от зарубежных компаний, остается стабильной, изменяясь лишь на 1-2 п.п. в рамках статистической погрешности. Важно подчеркнуть, что ключевыми источниками этого спроса являются компании из фармацевтической отрасли, на которых введенные санкции оказали минимальное влияние, а также производственные предприятия преимущественно из стран Азии.

Примеры сделок аренды shell&core | I полугодие 2024 г.

AFI2B – компания HH, площадь 9 156 кв. м.

ОКО – компания Яндекс, площадь 4 737 кв. м.

COMCITY – компания Kari, площадь 3 012 кв. м.

TECHNOPARK PLAZA – компания ASPASE, площадь 2 653 кв. м.

Спрос

По результатам I полугодия 2024 г. основными двигателями спроса остаются производственные компании, которые сохраняют свою долю на уровне 15%, что эквивалентно 102 тыс. кв. м. Из значимых сделок стоит выделить приобретение компанией «Полипласт» бизнес-центра «Красные Ворота» площадью 9 тыс. кв. м и аренду компанией Haval 5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Парк Хуамин».

Значительная часть спроса (14%) приходится на компании, которые приобретают офисные площади с целью их модернизации и сдачи в аренду. Это, в свою очередь, способствовало изменению распределения структуры спроса по классам, в частности, увеличению доли класса В на 17 п.п. до 27% по сравнению с I полугодием 2023 г. В качестве примеров таких транзакций можно привести покупку компанией «Риотекс» двух бизнес-центров «РТС Автозаводская» и «РТС Партизанская» общей площадью 24 тыс. кв. м и 18 тыс. кв. м соответственно, а также приобретение компанией TPI Company недостроенного бизнес-центра на Варшавском ш. площадью 11,6 тыс. кв. м.

По итогам I полугодия 2024 г. изменилась география спроса. Доля сделок в ММДЦ «Москва-Сити» сократилась на 18 п.п., достигнув 4%. Несмотря на сохраняющийся высокий интерес со стороны бизнеса к ММДЦ «Москва- Сити», недостаток соответствующих предложений в I полугодии 2024 г. привел к тому, что спрос остался неудовлетворенным.

В то же время, наличие необходимого объема качественных площадей, готовых к использованию или тех, которые арендодатель готов обустроить под нужды арендатора, привело к росту спроса на офисную недвижимость в пределах МКАД на 8 п.п. по сравнению с I полугодием 2023 г., достигнув 13%.

Крупные сделки купли-продажи | I полугодие 2024 г.

Стратос

Компания: Технополис Москва

Площадь: 39 478 кв. м.

Класс «А»

Stone Белорусская

Компания: Частный инвестор

Площадь: 34 259 кв. м.

Класс «А»

РТС Автозаводская

Компания: Риотэкс

Площадь: 18 675 кв. м.

Класс «В»

РТС Партизанская

Компания: Риотэкс

Площадь: 14 000 кв. м.

Класс «В»

Крупные сделки аренды | I полугодие 2024 г.

AFI2B

Компания: HeadHunter (HH)

Площадь: 9 165 кв. м

Класс «А»

«Литис»

Компания: Минэнерго

Площадь: 7 715 кв. м.

Класс «В»

«Березка»

Компания: Национальная авиационная сервисная компания

Площадь: 7 025 кв. м

Класс «В+»

Kutuzoff Tower

Компания: Luding

Площадь: 5 911 кв. м

Класс «В+»

Ставки аренды и вакансия

Вакансия на офисном рынке Москвы продолжила поступательно сокращаться. В течение 6 месяцев 2024 г. доля свободных площадей снизилась на 3,1 п.п. и составила порядка 5,8%, что стало абсолютным минимумом за последние 10 лет.

В большей степени востребованными оставались помещения в наиболее качественных объектах с готовой отделкой, что нашло отражение в динамике вакансии в классе А – снижение почти на 5 п.п. в сравнении с концом 2023 г.

Для классов В+ и В снижение доли свободных офисных площадей также имело место, однако темпы были умереннее – 2,6 п.п. и 2,8 п.п. соответственно.

Все более ощутимый дефицит офисов привел к тому, что собственники начали пересматривать арендные ставки в своих объектах в сторону повышения.

На конец I пол. 2024 г. рост ставок в сравнении с декабрем 2023 г. обозначился для всех классов качественной офисной недвижимости:
 
  • Класс А – повысился на 4,8 % до 29 550 руб./кв. м./год;
  • Класс В+ - повысился на 11,4% до 20 500 руб./кв. м./год;
  • Класс В – повысился на 6,3% до 17 750 руб./кв.м./год.
 
 
 


Материалы по теме

Источник: cre.ru
Исследования рынка

Офисы: площадь сделок продаж растет

Средняя площадь ТОП-5 сделок продажи на офисном рынке выросла на 15% по сравнению с 2023 г.
 
29.08
Источник: Пресс-служба NF Group
Исследования рынка

Офисы Москвы: ставки не знают удержу

Средневзвешенная запрашиваемая цена на строящиеся офисы в Москве впервые превысила 400 тыс. руб. за кв. м.
 
28.08
Источник: cre.ru
Исследования рынка

Гибкие офисы: спрос растет, рынок не успевает

Объем сделок с гибкими офисами растет, выяснили в CORE.XP.
 
28.08

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre