Light industrial: “золотая жила" или "мыльный пузырь"?

В 2024 году можно уже с уверенностью говорить, что сегмент Light industrial является одним из самых обсуждаемых на рынке коммерческой недвижимости в целом, а в складской недвижимости некоторые эксперты отдают ему первенство даже по сравнению с классическими bigbox. Точка зрения, говорящая о том, что будущее складов за ЛИ подтверждается цифрами: в 2024 году введено 240 тыс. кв. м этого формата, тогда как классических складов - менее 200 тыс. кв. м (оценка CORE.XP). Это примерно как две трети всего рынка коворкингов и гибких офисов (по оценкам консультантов - около 400 тыс. кв. м) и примерно как весь рынок Self storage (около 200 тыс. кв. м). С учетом отсутствия качественных складских площадей, хорошей локации и вариантов с нарезкой, востребованность формата очевидна. Вакантность здесь, как и в big boxes минимальна, а ставки аренды традиционно выше, чем в классических складах раза в полтора. Окупаемость инвестиций девелоперы обещают в пределах 8 лет.

Так ли все гладко с новым сегментом рынка и какие здесь есть нюансы - рассуждает Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development.
1242
Изображение взято из источника: Instone Development
Без гарантий и стандартов

Рынок ЛИ может вырасти до 2,5 млн кв. м в ближайшее время (сейчас около 600 тыс. кв. м), что ничтожно мало в сравнении с общим объемом качественной складской недвижимости Москвы - около 25 млн кв. м на данный момент. Это нам говорит о том, что рынок всё ещё не сформирован, по-прежнему мало понятен объем потенциального спроса, а следовательно, нет релевантного прогноза по ожидаемой ёмкости рынка. Если говорить проще, то успех первых проектов в этом сегменте не гарантирует такого же успеха новым девелоперам. 

Малый объем рынка - это ещё и отсутствие общепринятых стандартов, что влияет на спрос: если склад класса А будет востребован вне зависимости от девелопера, то в ЛИ пока нет четкого стандарта по характеристикам и качеству строительства. Понимают это и арендаторы, поэтому не торопятся занимать помещения, не увидев готовый продукт.


Масштабный девелопмент и мелкая нарезка

Для девелопера на этом рынке есть и еще несколько проблем. Одна из главных - мелкая нарезка. Сейчас самая крупная инвестиционная сделка в сегменте - менее 16 тыс. кв. м, тогда как в классических складах речь идет о сотнях тысяч. Под собственные нужды берут до 5 тыс. кв. м ЛИ, тогда как в классических есть сделки по 200 тыс. кв. м и более. Это напоминает нам, что ЛИ остается еще очень нишевым сегментом, несмотря на весь окружающий его пиар.

Не будем забывать и о себестоимости строительства. Если в классических складах она составляет порядка 65 тыс. рублей на кв. м при средней ставке аренды около 12 000 рублей в год, то в ЛИ себестоимость может доходить до 100 тыс. рублей при ставке в 15 000. Безусловно, маржинальность остается на очень приличном уровне, но все равно не превосходит классические склады. А ведь к этому добавляются бОльшие затраты на строительство и более долгие сроки экспонирования объекта для новых девелоперов. Также отдельных ресурсов требует управление логопарком с множеством собственников и небольших арендаторов. Надо ли говорить, что идеальная схема для девелопера - быстро построить и продать в одни руки? Вторая - сдать в одни руки на 10-15 лет. В этой цепочке приоритетов частично продать, а частично сдать мелкими лотами - одна из самых сложных и затратных схем. Но в ЛИ пока она основная.

Кроме того, для складов данного формата в Московском регионе есть особое требование к локации: компании, которые по программе КРТ переселяются в light industrial, ожидают от объекта высокого уровня доступности. Вопрос удобства логистики здесь актуален не только для товаров, но и для трудовых ресурсов. Это особый тип клиентов, привыкших к этой опции за долгое время нахождения в черте города и не желающих от нее отказываться. Для них одним из ключевых аспектов при выборе местоположения склада является именно его транспортная доступность для сотрудников. 


В качестве вывода

Нет, Light industrial нельзя назвать "мыльным пузырём", не те объемы ввода (даже несмотря на все рекорды и прогнозы). Проанализировав рынок за последние несколько лет и сравнив не только темпы развития, но и общую ёмкость с классикой, мы приходим к выводу, что "белых пятен" тут значительно больше, чем должно быть на развитом рынке. С их учетом ставка капитализации здесь должна быть более 15%, а по факту она лишь немного опережает складскую и составляет около 12%. Возможно, именно поэтому рынок пока нельзя назвать перегретым.

Но и "золотой жилой" Light industrial тоже не назовешь. Слишком много нюансов - от повышенных затрат на реализацию до сложности управления и маркетирования объектов. Фактически, девелоперу нужно создавать отдельный департамент под ЛИ, чтобы цепочка работала так же эффективно, как в bigbox. Крупные девелоперы легко могут с этим справиться, но надо ли это небольшим игрокам в условиях дефицита классических складов, где маржинальность сейчас сопоставима, а процессы отлажены годами?


Материалы по теме

Источник: Ricci
Исследования рынка

Ricci: Обзор рынка light industrial Московского региона

Аналитики компании подготовили подробный отчет по итогам III квартала 2024 года для рынка light industrial с существующими форматами, оценкой себестоимости строительства и инвестиционной привлекательности.
16.10
Источник: cre.ru
Исследования рынка

Склады строить все дороже

Стоимость строительства складской недвижимости в Центральном федеральном округе выросла на 14% за год.
 
 
15.10
Источник: CRE
Экспертный анализ

CMWP: Где на Руси кладовщиков не хватает

Компания проанализировала 95 тыс. вакансий в складском сегменте с HH.ru. В регионах наиболее высокий рекрутмент приходится на Сибирь, Урал и ЮФО. В Московском регионе лидируют Подольск, Домодедово и Люберцы.
14.10

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №11 (445). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: IBC Global
Назначения

IBC Global открывает направление Light Industrial

Его развитием займется Юлиана Хронюк, эксперт в сегменте индустриальной недвижимости. Новый департамент - ответ на растущий спрос со стороны бизнеса на малые форматы качественной складской недвижимости в крупных региональных городах России.
13.01
Источник: Пресс-служба Эмина Агаларова
Игроки рынка

Агаларов подружился с китайцами

Эмин Агаларов совместно с китайскими партнерами основал компанию Dream Marketing Solutions.
 
13.01
Источник: MR Group
Экспертный анализ

Театральный роман: зачем игроки рынка недвижимости тратят миллионы на культуру

Сложности с поездками в другие страны и многократно подорожавшие путешествия по России вернули не просто массовый, но всенародный интерес к театрам, концертам, музеям, выставкам, фестивалям и пр. Такого ажиотажного спроса с продажами билетов за три-шесть месяцев вперёд не было более тридцати лет; купить же билеты с декабря по середину января в Москве и Петербурге «хоть куда-нибудь» оказалось практически невозможно. В театры, музеи и концертные залы пришла аудитория, которая не ходила никогда и, если бы не пандемия, а затем события 2022 года – вряд ли дошла, а партнёрско-спонсорский интерес к культурным событиям и проектам разной степени размаха у игроков рынка коммерческой и жилой недвижимости уже назван беспрецедентным. Бюджеты «на культуру» закладывают теперь практически все, включая небольшие бизнесы.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.01
Источник: CRE
Сделка

ГК «Эфко» купила БЦ «Аркус IV»

Производитель масла планирует разместить здесь свою штаб-квартиру. Сумму сделки по покупке бизнес-центра площадью 25 тыс. кв. м эксперты оценивают в 10-11 млрд рублей.
15.01
Источник: CRE
Аукцион

БЦ «Максима плаза» обрел нового владельца

По итогам торгов бизнес-центр площадью 8,9 тыс. кв. м достался структуре ООО «Константа» за 445,6 млн рублей.
13.01
Источник: Stone
Переговоры

Wildberries может арендовать офисное здание в Stone Towers

Маркетплейс договаривается об аренде корпуса на 14 тыс. кв. м, принадлежащего компании «Новосталь-М».
13.01
Источник: Дмитровский логистический парк
Переговоры

На склад Ghelamco нашелся еще один претендент

Переговоры о покупке Дмитровского логистического парка площадью 243 тыс. кв. м ведет УК «Альфа-капитал». Рыночная стоимость актива оценивалась в сумму 16-19 млрд рублей.
14.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre