Light industrial: “золотая жила" или "мыльный пузырь"?

В 2024 году можно уже с уверенностью говорить, что сегмент Light industrial является одним из самых обсуждаемых на рынке коммерческой недвижимости в целом, а в складской недвижимости некоторые эксперты отдают ему первенство даже по сравнению с классическими bigbox. Точка зрения, говорящая о том, что будущее складов за ЛИ подтверждается цифрами: в 2024 году введено 240 тыс. кв. м этого формата, тогда как классических складов - менее 200 тыс. кв. м (оценка CORE.XP). Это примерно как две трети всего рынка коворкингов и гибких офисов (по оценкам консультантов - около 400 тыс. кв. м) и примерно как весь рынок Self storage (около 200 тыс. кв. м). С учетом отсутствия качественных складских площадей, хорошей локации и вариантов с нарезкой, востребованность формата очевидна. Вакантность здесь, как и в big boxes минимальна, а ставки аренды традиционно выше, чем в классических складах раза в полтора. Окупаемость инвестиций девелоперы обещают в пределах 8 лет.

Так ли все гладко с новым сегментом рынка и какие здесь есть нюансы - рассуждает Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development.
1295
Изображение взято из источника: Instone Development
Без гарантий и стандартов

Рынок ЛИ может вырасти до 2,5 млн кв. м в ближайшее время (сейчас около 600 тыс. кв. м), что ничтожно мало в сравнении с общим объемом качественной складской недвижимости Москвы - около 25 млн кв. м на данный момент. Это нам говорит о том, что рынок всё ещё не сформирован, по-прежнему мало понятен объем потенциального спроса, а следовательно, нет релевантного прогноза по ожидаемой ёмкости рынка. Если говорить проще, то успех первых проектов в этом сегменте не гарантирует такого же успеха новым девелоперам. 

Малый объем рынка - это ещё и отсутствие общепринятых стандартов, что влияет на спрос: если склад класса А будет востребован вне зависимости от девелопера, то в ЛИ пока нет четкого стандарта по характеристикам и качеству строительства. Понимают это и арендаторы, поэтому не торопятся занимать помещения, не увидев готовый продукт.


Масштабный девелопмент и мелкая нарезка

Для девелопера на этом рынке есть и еще несколько проблем. Одна из главных - мелкая нарезка. Сейчас самая крупная инвестиционная сделка в сегменте - менее 16 тыс. кв. м, тогда как в классических складах речь идет о сотнях тысяч. Под собственные нужды берут до 5 тыс. кв. м ЛИ, тогда как в классических есть сделки по 200 тыс. кв. м и более. Это напоминает нам, что ЛИ остается еще очень нишевым сегментом, несмотря на весь окружающий его пиар.

Не будем забывать и о себестоимости строительства. Если в классических складах она составляет порядка 65 тыс. рублей на кв. м при средней ставке аренды около 12 000 рублей в год, то в ЛИ себестоимость может доходить до 100 тыс. рублей при ставке в 15 000. Безусловно, маржинальность остается на очень приличном уровне, но все равно не превосходит классические склады. А ведь к этому добавляются бОльшие затраты на строительство и более долгие сроки экспонирования объекта для новых девелоперов. Также отдельных ресурсов требует управление логопарком с множеством собственников и небольших арендаторов. Надо ли говорить, что идеальная схема для девелопера - быстро построить и продать в одни руки? Вторая - сдать в одни руки на 10-15 лет. В этой цепочке приоритетов частично продать, а частично сдать мелкими лотами - одна из самых сложных и затратных схем. Но в ЛИ пока она основная.

Кроме того, для складов данного формата в Московском регионе есть особое требование к локации: компании, которые по программе КРТ переселяются в light industrial, ожидают от объекта высокого уровня доступности. Вопрос удобства логистики здесь актуален не только для товаров, но и для трудовых ресурсов. Это особый тип клиентов, привыкших к этой опции за долгое время нахождения в черте города и не желающих от нее отказываться. Для них одним из ключевых аспектов при выборе местоположения склада является именно его транспортная доступность для сотрудников. 


В качестве вывода

Нет, Light industrial нельзя назвать "мыльным пузырём", не те объемы ввода (даже несмотря на все рекорды и прогнозы). Проанализировав рынок за последние несколько лет и сравнив не только темпы развития, но и общую ёмкость с классикой, мы приходим к выводу, что "белых пятен" тут значительно больше, чем должно быть на развитом рынке. С их учетом ставка капитализации здесь должна быть более 15%, а по факту она лишь немного опережает складскую и составляет около 12%. Возможно, именно поэтому рынок пока нельзя назвать перегретым.

Но и "золотой жилой" Light industrial тоже не назовешь. Слишком много нюансов - от повышенных затрат на реализацию до сложности управления и маркетирования объектов. Фактически, девелоперу нужно создавать отдельный департамент под ЛИ, чтобы цепочка работала так же эффективно, как в bigbox. Крупные девелоперы легко могут с этим справиться, но надо ли это небольшим игрокам в условиях дефицита классических складов, где маржинальность сейчас сопоставима, а процессы отлажены годами?


Материалы по теме

Источник: Ricci
Исследования рынка

Ricci: Обзор рынка light industrial Московского региона

Аналитики компании подготовили подробный отчет по итогам III квартала 2024 года для рынка light industrial с существующими форматами, оценкой себестоимости строительства и инвестиционной привлекательности.
16.10
Источник: cre.ru
Исследования рынка

Склады строить все дороже

Стоимость строительства складской недвижимости в Центральном федеральном округе выросла на 14% за год.
 
 
15.10
Источник: CRE
Экспертный анализ

CMWP: Где на Руси кладовщиков не хватает

Компания проанализировала 95 тыс. вакансий в складском сегменте с HH.ru. В регионах наиболее высокий рекрутмент приходится на Сибирь, Урал и ЮФО. В Московском регионе лидируют Подольск, Домодедово и Люберцы.
14.10

журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (27 января - 2 февраля)

Крупнейший «Термолэнд» в Оренбурге, складские подвиги NF Group, карта и классификация light industrial, продажи Coldy, анонсы открытия ТРК «Небо» в Мурино и Rublevo Business Park, крупные сделки в гостиничном и офисном сегментах, а также новые статьи из журнала CRE - в нашей традиционной подборке за неделю.
02.02
Источник: ХСА
Экспертный анализ

Лёгкие шаги: как классификации light industrial повлияют на рынок

Недавно НКО «Альянс экспертов недвижимости» (в рабочую группу вошли консультанты, оценщики, девелоперы, банкиры и пр.) представила классификацию объектов формата light industrial; параллельно актуализируют или разрабатывают собственные варианты «лёгкой» классификации другие экспертные сообщества, в том числе, Moscow Research Forum. Единый для рынка инструмент пока вообще появится вряд ли, убеждены игроки: ситуация осложняется не только тем, что light industrial – один из самых молодых и сложных форматов с кратным ростом в последние три года ввода, но и его бумом среди непрофильных интересантов, для которых, возможно, потребуются отдельное позиционирование, классификация и «упаковка» продуктов.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
29.01
Источник: CORE.XP
Игроки рынка

Итоги 2024 года FM CORE.XP

Управляющая компания увеличила портфель недвижимости более чем на 370 000 кв. м, среди крупнейших - МЦ Roomer, ЦДМ на Лубянке, штаб-квартира девелоперской компании. Направление консалтинга и аудита выполнило 10 проектов по объектам общей площадью свыше 700 000 кв. м.
04.02
Источник: 3PL-оператор NC Logistic
Экспертный анализ

Логика логистики: как самый «голодный» рынок удерживает кадры

В российской логистике шестой год – острейший дефицит кадров. Хотя на фоне бума e-commerce в отрасли кратно выросли и продолжают расти зарплаты, и сюда активно переходили соискатели из других сегментов, работников по-прежнему не хватает, а текучесть высока, как нигде. В серии материалов CRE продолжает обсуждать одну из главных проблем рынка коммерческой недвижимости последних лет.

Продолжение. Начало см. здесь и здесь.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
31.01
Источник: Пресс-служба ADG group
Открытие

«Месту встречи» - «Вкусно — и точка»

«Вкусно — и точка» открыла два новых предприятия быстрого обслуживания в районных центрах «Место встречи».
 
29.01
Источник: cre.ru
Проект

В Сочи появится остров с гостиницами

«Корпорация Остров первый» (управляющий директор – Булат Шакиров) приступает к реализации масштабного и амбициозного проекта в Сочи.
 
30.01
Источник: CRE
Сделка

Склад «Озон Волхонка» перепродали

Новым собственником комплекса на 108 тыс. кв. м стала УК «Сбережения плюс». Стоимость сделки оценивается в 7,5-8 млрд рублей.
31.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre