NF Group и Parametr: Hard industrial - новый этап в развитии производственной недвижимости

Аналитики консалтинговой компании NF Group и девелопер Parametr провели в Московском регионе совместное исследование формата hard industrial, активно развивающегося с 2023 года. Это здания, которые строятся под запрос сложной производственной технологии, в том числе для промпредприятий и заводов с высоким классом опасности, устанавливающих большие санитарные зоны и предполагающих размещение тяжелого оборудования. Суммарно за два года объем ввода производственной недвижимости hard industrial превысил 170 тыс. кв. м.
820
Изображение взято из источника: NF Group
Согласно данным Росстата, индекс производства предприятий обрабатывающей промышленности в Московской области демонстрирует значительную динамику и почти трехкратный рост с 2015 года. Показатель отражает отношение объемов производства в постоянных ценах текущего периода к предыдущему и позволяет выявить долгосрочные тренды в развитии промышленного сектора региона. 



Большую часть введенных в эксплуатацию объектов в Московском регионе в период с 2019 по 2023 годы занимали здания, построенные предприятиями самостоятельно, в рамках уже действующего производства (brownfield), или строительства производства с нуля на ранее не использовавшемся участке (greenfield). Объемы ввода такой производственной недвижимости в среднем составляют от 290 до 370 тыс. кв. м ежегодно, большую долю из которых формируют небольшие производственные объекты. Например, объекты brownfield занимают менее 40% площадей из общего объема производственных зданий. Как правило, это цеха под дополнительные производственные линии, открывающиеся в рамках расширения мощностей. Средняя площадь такого объекта – 4,1 тыс. кв. м. Более 60% от общего объема ввода занимают greenfield-проекты, построенные производственными компаниями самостоятельно и с привлечением генподрядчика. Средняя площадь greenfield-производства составляет 6,5 тыс. кв. м.  

На втором месте по объему ввода – формат light industrial, появившийся в Московском регионе в 2019 году. В 2023 году он занял существенную долю в структуре ввода производственной недвижимости Москвы. Суммарно за пять лет новый объем составил более 500 тыс. кв. м таких зданий. Light industrial привлекателен для малого и среднего бизнеса своей универсальностью: в блоках можно организовать как производство, так и хранение, в пристройке располагаются офисные помещения, также можно сделать шоурум. В формате light industrial представлены блоки от 400 кв. м с возможностью увеличения площади. По данным Parametr, по итогам 2024 года средняя сделка с объектом формата light industrial составила 1,3 тыс. кв. м.   

На рынке формируется спрос со стороны более крупных производственных предприятий, запросам которых формат light industrial не отвечает по причине необходимости блоков больших площадей для размещения, различных поточных производственных цепочек, более высоких потолков и др. Также в объектах light industrial нет возможности установить большую санитарно-защитную зону высоких классов опасности, что накладывает ограничения на размещения предприятий целого ряда отраслей. В ответ на новые запросы на рынке появляется продукт без устоявшегося названия, но как противоположность light industrial именующийся hard industrial – производственные здания для средних и крупных производств с возможностью размещения сложных технологических процессов, в том числе требующих установки санитарно-защитных зон. За два года с момента появления этого формата в Москве объем ввода производственной недвижимости hard industrial превысил 170 тыс. кв. м.

По состоянию на декабрь 2024 года в Московском регионе функционируют три индустриальных парка формата hard industrial, включая крупнейшие проекты: индустриальный парк «Алабушево» (57 тыс. кв. м) и индустриальный парк «Руднево» (80 тыс. кв. м), реализуемые в рамках ОЭЗ «Технополис Москва». Они предусматривают ввод дополнительных площадей в ближайшие годы. Резидентами существующих промпарков hard industrial являются компании высокотехнологичных секторов производства, которые специализируются на микроэлектронике, электронной аппаратуре, на медицинских технологиях, оборудовании и биофармацевтике, беспилотных летательных аппаратах и др. Однако эксперты ожидают, что по мере развития сегмента такие площади будут востребованы среди резидентов более широкого круга отраслей. 

Существующие программы поддержки стимулируют появление новых крупных промышленных предприятий в Московском регионе. Так, например, в ближайшие годы на площади 60 гектар будет размещен завод «КАМАЗ» по производству грузовых автомобилей, «Росатом» построит фабрику по производству аккумуляторных батарей для электротранспорта на площади 20 гектар. «Ростех» построит 77 тыс. кв. м цехов для строительства деталей для производства самолетных и вертолетных двигателей.

Спрос на объекты hard industrial растет. По данным компании Parametr, за последние полтора года объем входящих запросов на строительство объектов hard industrial приближается к 1 млн кв. м. Средняя площадь запроса составляет 30 тыс. кв. м, причем 87% из приходятся на продажу по схеме build-to-suit (BTS), а остальные 13% – build-to-rent (BTR). 



Структура компаний, заинтересованных в проектах build-to-suit формата hard industrial, разнообразна с точки зрения отраслей и не имеет явного лидера: на четыре ключевые отрасли приходится 56% от общего объема в кв. м. Из-за большой средней площади запросов лидируют предприятия автомобилестроения (17% от объема), однако этот показатель формируют всего несколько компаний. Весомую долю занимают предприятия металлообработки (14% от объема и 10% по числу обратившихся). Машиностроители (преимущественно производители оборудования) составляют 17% обратившихся компаний и формируют 12% объема. Особенно активны предприятия нефтехимии и переработки сырья – 27% от общего числа компаний и 13% объема. Остальной объем запросов создают компании из многочисленных отраслей, но носят единичный характер, поэтому их доля как в количестве, так и в кв. м незначительны и не превышают 3%. 

Важно отметить, что 83% интересантов – действующие компании в своих отраслях, и им необходимы новые площади в связи с развитием бизнеса. 

 
Константин Фомиченко, партнер NF Group: «Рост промышленности требует новых производственных площадей. Конкуренция за персонал усиливается, вместе с увеличением ожиданий работников по качеству рабочей среды. В ответ на эти два вызова формируется предложение современных производственных площадей не только для предприятий с небольшими потребностями в метрах, но и для крупных компаний. Hard industrial приходит на смену производственным цехам советского фонда с устаревшими планировками, неэффективными решениями, а также просто физически устаревшими. Чтобы не заниматься непрофильной деятельностью, отвлекаясь от основного производственного бизнеса, целесообразнее обращаться к профессиональным индустриальным девелоперам. Мы ожидаем роста данного сегмента рынка».
 
Александр Манунин, управляющий партнер Parametr: «Одним из драйверов роста спроса на продукт hard industrial со стороны производителей является необходимость переезда из границ старой Москвы, где соседство таких производств с жилыми районами уже не отвечает современным требованиям к городской инфраструктуре. Москва поддерживает этот процесс, предоставляя целый ряд механизмов, таких как льготная аренда земельных участков, субсидирование ставки проектного финансирования, налоговые льготы пр., создавая тем самым рабочие места и увеличивая налоговые поступления в бюджет. При переезде такие предприятия рассчитывают расширить или модернизировать существующие производственные мощности, в том числе создать качественные условия труда для своего персонала».

 


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Фомиченко Константин

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Parametr

Манунин Александр

Девелопмент

Parametr

Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Ставки аренды light industrial выросли на 27% в 2024 году

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2024 года в сегменте индустриальной недвижимости формата light industrial в Московском регионе. Согласно исследованию, в течение прошлого года рынок продемонстрировал значительный рост: общий объем предложения составил 455 тыс. кв. м, средневзвешенная ставка аренды объектов класса А с начала года выросла на 27%, достигнув 12 926 руб. за кв. м в год (без учета НДС и OPEX). Средневзвешенная цена продажи также показала положительную динамику, увеличившись на 12% и составив 106 410 руб. за кв. м (без НДС). При участии консультантов NF Group в 2024 году в сегменте light industrial с июня было заключено 14 сделок общим объемом 29 108 кв. м. Из них 62% (18 045 кв. м) составили сделки по продаже, а 38% (11 063 кв. м) – сделки по аренде. 
13.01
Источник: Bright Rich
Исследования рынка

Bright Rich: Долларовые ставки на склады до сих пор не достигли уровня 2012-2013 гг.

Эксперты консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC Int. рассказали о взаимосвязи курса доллара и рублевой ставки аренды складской недвижимости класса А в Москве и Петербурге.
23.12
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Арендные ставки на столичные склады за 5 лет выросли в 3 раза

С 2019 года ставка аренды на существующие склады в Москве и МО выросла на 205% – с 4 100 до 12 500 рублей за кв. м в год. Рост арендных ставок на офисы класса А составил только 22%, а рост цены на номер в качественных гостиницах - 56%, за тот же период.
19.12

журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 февраля)

Еще один бизнес-центр построят на Белорусской, NF Group закрепится на Бали, в Level Box Терехово состоялась крупная сделка, Becar FM расширяет сотрудничество с DDX, у Nikoliers новый проект в Петербурге. Эти и другие новости, а также отчет о первом мероприятии CRE Events в новом году - в нашей традиционной подборке.
16.02
Источник: Level Group
Сделка

В Level Box Терехово арендовали блок на 41 000 кв. м

Арендатором логистического комплекса стала компания специализирующаяся на логистике продуктов питания. Брокером сделки выступила компания CORE.ХР. 
12.02
Источник: CRE
События

What's The Plan 2025: Хотели стабильности? - Получите, распишитесь

С 2022 года игроки рынка не надеялись на возвращение "жирных" нулевых, уповая только на стабилизацию и отсутствие новых внешних потрясений, которые стали уж слишком частыми в последнее время. Что ж, в той или иной степени пожелания сбываются, ключевая ставка стабилизировалась, и похоже, надолго. 

Как жить с "ключом" выше 20%? Есть ли инвесторы, кроме госкомпаний? Где искать офисы в аренду? Кто покупает офисы и зачем? Где взять денег на строительство склада? Сколько нужно платить, чтобы девелоперы хотели строить? Что нужно производству? - эти и многие другие вопросы обсудили лидеры рынка на открывающей конференции CRE Events 2025 года.

Полное видео здесь, фотоотчет здесь

Текст: Павел Назаркин 
12.02
Источник: «Ориентир»
Проект

«Ориентир» закрыл контур склада для X5 Group в Калининграде

Площадь мультитемпературного склада составляет 26 800 кв. м. Его ввод запланирован на второй квартал 2025 года.
13.02
Источник: cre.ru
CRE News

Встречайте новый номер CRE Склады и логистика!

Стратегические партнеры журнала:

INDUSTRIAL CITY 
Raven Russia   
PARAMETR 

 
Вышел в свет первый в 2025 году номер журнала «Склады и логистика». Мы получили рекордное количество комментариев экспертов к новостям, порассуждали о переоцененности маркетплейсов, стратегиях инвестирования в складские объекты, выходе на зарубежные рынки, дали слово юристам, которые рассказали о самых ожидаемых законопроектах, и наконец – попытались спрогнозировать будущее рынка хотя бы на ближайший год.

А еще – представили участников Премии CRE Moscow Awards.
12.02
Источник: NF Group
Сделка

NF Group помогла продать склад «Озон Волхонка»

Объект площадью 108 149 кв. м перешел в собственность фонда под управлением компании «Сбережения Плюс», продавцом выступила Логистическая группа «Адмирал».
12.02
Источник: «Галс-Девелопмент»
Открытие

«Галс-Девелопмент» открыл офис продаж ЖК «Адмирал»

Площадь двухэтажного здания составляет около 500 кв. м.
12.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre