УК «Сампа»: Более 70% торговых центров в европейской части РФ эксплуатируются более 10 лет

Проблема устаревания торговой инфраструктуры – как инженерно-технологического, так и морального – с каждым годом становится все острее. В европейской части страны доля проектов, стартовавших более 15 лет назад, превысила 40%. Стажем в 10+ лет отличается уже свыше 70% всех ТЦ. При этом расширение фонда арендопригодных площадей резко замедлилось. Специалисты УК «Сампа» подсчитали, что вклад последнего пятилетия ограничивается 6% от общего объема предложения, накопившегося к настоящему времени.
696
Изображение взято из источника: CRE
На территории европейской части РФ (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей) сейчас функционируют 865 торговых центров. Их общая площадь оценивается аналитиками УК «Сампа» в 22,0 млн кв. м. К сдаче в аренду приспособлены 14,5 млн кв. м недвижимости. По объему предложения лидируют Самара (1,13 млн кв. м), Нижний Новгород (1,01 млн кв. м) и Краснодар (1,00 млн кв. м). Отметку в 0,5 млн кв. м GLA преодолели также Казань, Ростов-на-Дону, Воронеж, Курск, Иваново и Ярославль. Еще 8 региональных центров располагают от 300 до 500 тыс. кв. м качественных торговых площадей, 11 – от 200 до 300 тыс. кв. м, и столько же – от 100 до 200 тыс. кв. м. В восьми региональных центрах торговая индустрия пока не достигла показателя в 100 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Почти все они расположены на Северном Кавказе (единственное исключение – Нарьян-Мар). 

Большинство региональных комплексов нуждается в реконструкции или, по крайней мере, реконцепции. Период эксплуатации 132 ТЦ из 865 (15,3%) перевалил за 20 лет. Некоторые из этих зданий были построены в советские или даже царские времена. Их доля в общей структуре GLA – 11,5% (1,7 млн кв. м) – относительно невелика, но все же весьма заметна. 

Основной массив торговой инфраструктуры в городах к западу от Урала сформировался с 2004-го по 2013-й гг. Тогда открылись почти 500 ТЦ с 8,9 млн кв. м помещения для сдачи в аренду (61,2% от всего объема актуального предложения). Особенно насыщенным выдался период 2009-2013 гг. Это было «время гигантов»: средний размер GLA у сданного объекта равнялся 19,8 тыс. кв. м – в полтора раза больше, чем у зданий поколения 2019-2024 гг. (13,1 тыс. кв. м). В ту пятилетку на рынок вышли четыре из десяти крупнейших торгово-развлекательных комплексов из взятой выборки. 

В дальнейшем девелоперская активность пошла на спад. 2014-2018 гг. отметились 169 премьерами. Они пополнили фонд торговой недвижимости на 3,1 млн кв. м (21,2% от валового показателя). 

За последние пять поступления качественных лотов на региональные рынки почти прекратились. По данным УК «Сампа» с 2019-го по 2024-й зарегистрировано 69 открытий. Новейшие комплексы содержат 0,9 млн кв. м арендопригодных площадей (6,2% от валового показателя) – это 3,4 раза меньше, чем за предыдущее пятилетие, и в 5,5 раз меньше, чем в 2009-2013 гг. Лишь в 28 из 47 городов расширился пул проектов. По 50+ тыс. кв. м GLA получили Киров, Нижний Новгород, Казань, Калининград, Краснодар и Грозный. Помимо них в топ-10 вошли Ярославль, Воронеж, Псков, Мурманск, где площадь свежего предложения измеряется 30-40 тыс. кв. м.  В общей сложности на долю этих десяти городов приходится без малого три четверти (72,9%) всех пополнений.

Таким образом, 72,5% (доля GLA 72,7%) всех действующих ТЦ в европейской части страны справили 10-летний юбилей, а 43,6% (доля GLA 38,6%) – 15-летний.
 
Сильнее всего вопрос обновления сложившейся торговой сети дает о себе знать в Казани, Владимире, Рязани, Калининграде, Ростове-на-Дону, Пензе, Ставрополе, Иваново и Чебоксарах. В каждом из перечисленных городов от 50% до 65% предложения держится на комплексах, эксплуатируемых дольше 15 лет. Сопоставимые пропорции характерны также для Орла (48,6%) и Ярославля (48,3%). Примечательно, что в Чебоксарах, Рязани и Владимире более 30% фонда GLA до сих пор покрывается за счет зданий, которым по 20+ лет. 

Пиковым 2009-2013 гг. обязана своим появлением треть (34,1%) всей торговой недвижимости на западе страны. Однако в некоторых городах влияние этого периода намного больше. Например, в Брянске с 2009-го по 2013-й было введено 79,4% всех имеющихся площадей, в Белгороде – 72,5%, в Вологде – 61,4%, в Сыктывкаре – 60,8%, в Смоленске – 60,5%, в Калуше – 54,5%, в Воронеже – 50,7%. К этой группе примыкают Саратов (45,7%) и Петрозаводск (45,4%). 

Самая благополучная ситуация наблюдается в Архангельске. Там проекты, стартовавшие в 2014-2018 гг., занимают в локальной структуре предложения 68,0%. На 50-60% за последние десять лет торговая инфраструктура обновилась в Йошкар-Оле, Курске, Мурманске, Кирове, Саранске и Туле. Причем в Кирове 40,9% GLA связано с ТЦ, сданными в 2019-2024 гг. В Мурманске их вес достигает 19,1%, в Йошкар-Оле – 18,1%. 

 
«В большинстве локаций насыщенность торговой инфраструктурой достигла определенной точки предела или близка к ней. Запуск новых проектов оправдан только в тех микрорайонах, где активно развивается жилая застройка. В остальных случаях на первый план выходит реконцепция уже действующих комплексов, – подчеркивает Мария Дорохова, коммерческий директор УК «Сампа». – Особую важность приобретает тренд на трансформацию ТРЦ в полноценные общественные пространства с познавательной и просветительской составляющими». 


Материалы по теме

Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Регионы прирастут торговыми центрами

По прогнозам аналитиков компании, в 2025 году объемы ввода торговой недвижимости в регионах России вырастет в 1,5 раза. Этот показатель достигнет отметки 315 тыс. кв. м. При этом около 60% открытий придется на крупные города с населением от 500 тыс. человек.
14.01
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: DIY-ритейл осваивает онлайн

Совокупный объем онлайн-рынка строительно-отделочных материалов, мебели и товаров для дома составил 911 млрд руб., что на 23% превысило результаты прошлого года. Тем не менее, пока оборот интернет торговли в этой категории составляет только 11,1% от общего объема продаж.
09.01
Источник: CRE
Экспертный анализ

Давайте уже после праздников! - NF Group прогнозирует перенос открытия минимум 40% ТЦ на 2025 год

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2024 года на рынке торговой недвижимости Москвы. По их данным, доля вакантных площадей в столичных торговых центрах в 2025 году может вырасти до 8% по сравнению с 7% в 2024 году. Такой рост обусловлен планами по открытию новых объектов и изменением структуры спроса на фоне трансформации рынка. В то же время как минимум 40% запланированных на 2024 год открытий торговых центров, вероятно, будет перенесено на 2025 год на фоне сдержанной стратегии девелоперов. 
20.12

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: Legenda
Экспертный анализ

Мы к вам заехали не на час: как региональные девелоперы покоряют Москву

На московский рынок недвижимости выходили преимущественно региональные девелоперы жилья, однако последние полтора года игроки из других городов агрессивно расширяют столичные портфели многофункциональными проектами и объектами в «бумящих» сегментах CRE. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
31.03
Источник: CRE
Аукцион

Park Inn by Radisson Izmailovo уйдет с молотка

Права требования к собственнику гостиницы на 109 номеров предлагают приобрести за 643,7 млн рублей (начальная цена). До 2022 года отель работал под международным брендом, а после здание площадью 5 741,6 кв. м было законсервировано. Торги пройдут 6 мая.
28.03
Источник: Rublevo Business Park
Проект

Rublevo Business Park все ближе ко вводу

Монолитные работы полностью завершены, фасадные готовы на 48%, а остекление - на 80%.
28.03
Источник: CRE
Проект

В Лужниках построят еще более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости

Компания Uniq Development в рамках программы «Масштабный инвестиционный проект» получила разрешения на строительство бизнес-центра площадью 44 тыс. кв. м и спортивного комплекса на 60 тыс. кв. м.
01.04
Источник: Stone
Игроки рынка

Stone поменял свои заборы в поддержку бездомных

Акция приурочена ко Дню бездомного человека: дню солидарности с теми, кто остался без крова и вынужден жить на улице. 
28.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre