Согласно совместному исследованию компаний, реализация проектов КРТ приведет в обозримом будущем к сокращению предложения внутригородских складов на 3-3,5 млн кв. м, в то время как объемы нового строительства в зонах комплексного развития составит 0,9 млн кв. м. С учетом стоимости земли и требований города, перспективы развития есть у форматов многоэтажных складов и light industrial.

На данный момент общий объем складов внутри МКАД составляет около 4 млн. кв. м, в буфере 10 км от МКАД около 4,4 млн. кв. м. Программа комплексного развития территорий (КРТ) и модернизация промышленных зон стремительно меняют ландшафт рынка складской недвижимости в столице. Совместное исследование RRG и ГК «Склады России» показывает, что в результате планируемых преобразований территории зон КРТ объём складских площадей внутри МКАДа может сократиться на 3-3,5 млн. кв. м за время реализации проектов КРТ в ближайшие 10-15 лет. При этом в ходе реорганизации промзон в зонах КРТ ожидается строительство 0,9 млн кв. м складов в течение ближайших лет.

Сокращение складских площадей в пределах МКАД уже 3 года приводит к повышению арендных ставок, снижению вакансий и стимулирует развитие новых форматов. По словам Ивана Подковы, заместителя директора департамента стратегического консалтинга RRG, многоэтажные склады, производственные и комбинированные здания становятся современным решением для эффективного использования городской земли и создания удобной инфраструктуры для бизнеса.

Современные многоэтажные комплексы требуют особых технических характеристик, которые напрямую влияют на стоимость строительства и, соответственно, окупаемость таких проектов.

«Мы видим растущий интерес к многоэтажным складским комплексам, особенно если их стоимость строительства сопоставима или ниже затрат на возведение бизнес-центров. Это открывает новые горизонты прежде всего для жилищных девелоперов. Ожидаем в 2025-м году старт первых таких проектов, потребность в которых существует не только в Москве, но в крупных городах страны», — комментирует Антон Мизунов, директор по развитию ГК «Склады России».

В настоящий момент на рынке развиваются универсальные проекты, совмещающие функции складских, офисных и производственных помещений. Как пример, новый проект «Густав» от ГК ПИК.

«Проект «Густав» — это не просто склад, а многофункциональное пространство, которое может работать как офис, производственная площадка или логистический узел», — добавляет Никита Бобарыкин, коммерческий директор дирекции коммерческой недвижимости и малоэтажного строительства ГК ПИК.

В условиях почти нулевой вакансии внутри города внимание девелоперов и арендаторов переключается на 10-километровую зону за МКАД. Это стимулирует рост цен на промышленную землю, которые предположительно достигнут 100 млн рублей за один гектар. В условиях такой динамики набирают популярность схемы Built-to-Suit (BTS) и Built-to-Rent (BTR), позволяющие девелоперам и арендаторам выстраивать гибкие модели сотрудничества. В сочетании с многоэтажными форматами это может стать новым стандартом рынка, отвечающим на растущий спрос и высокие требования к современным складским объектам. Важным фактором остаётся повышение эффективности застройки и адаптивность архитектурных решений к меняющимся потребностям арендаторов.

В заключение эксперты отмечают, что грамотное сочетание инновационных технологий, экономической рентабельности и понимания реалий городского развития позволит девелоперам успешно преодолевать новые вызовы, сохраняя при этом высокую конкурентоспособность на рынке складской недвижимости России.

Склады после реализации КРТ

Экспертный анализ

Материалы по теме

IBC Real Estate и Parametr: Инвесторы распробовали Light Industrial

Прошедший год стал годом повышенного внимания инвесторов к формату Light Industrial. По данным девелопера коммерческой недвижимости Parametr объем запросов на приобретение таких помещений со стороны инвесторов за 12 месяцев 2024 года превысил 340 тыс. кв. м. В то время как, по подсчетам аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate, объем ввода по итогам 2024 года в Московском регионе составил 289 тыс. кв. м. Основная стратегия для инвестирования – долгосрочное владение объектом с целью организации арендного бизнеса. Такой подход может принести инвесторам высокую доходность – рост стоимости актива за время строительства (в среднем 12 месяцев) достигает 40%, после ввода объекта в эксплуатацию стоимость растет в среднем еще на 8% в год, доходность от арендных платежей – до 15% годовых.

CMWP: Маркетплейсы прокачали ввод складов в Петербурге и обрушили спрос

В 2023 году онлайн-ритейлеры заключили ряд крупных сделок на строительство складов в Северной столице. Эти объекты были введены в 2024 году, что увеличило показатели ввода на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области на 52% в 2024 г. А вот спрос в минувшем году снизился на 41%, потому что новых крупных сделок с маркетплейсами не случилось.

Nikoliers: В России введут 5,5 млн кв. м складов в 2025 году

По оценке аналитиков компании, в этом году могут быть сразу несколько исторических максимумов: кроме рекордов по общему и региональному вводу, отметку 50 млн кв. м перешагнет общее предложение. Около трети от заявленного ввода приходится на объекты Wildberries и Ozon.

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика

5 мин

Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье

Читать

Кейс