11 Февраля 2025, 4:51

RRG и ГК «Склады России»: Классические склады вытесняют за МКАД

Согласно совместному исследованию компаний, реализация проектов КРТ приведет в обозримом будущем к сокращению предложения внутригородских складов на 3-3,5 млн кв. м, в то время как объемы нового строительства в зонах комплексного развития составит 0,9 млн кв. м. С учетом стоимости земли и требований города, перспективы развития есть у форматов многоэтажных складов и light industrial.

На данный момент общий объем складов внутри МКАД составляет около 4 млн. кв. м, в буфере 10 км от МКАД около 4,4 млн. кв. м. Программа комплексного развития территорий (КРТ) и модернизация промышленных зон стремительно меняют ландшафт рынка складской недвижимости в столице. Совместное исследование RRG и ГК «Склады России» показывает, что в результате планируемых преобразований территории зон КРТ объём складских площадей внутри МКАДа может сократиться на 3-3,5 млн. кв. м за время реализации проектов КРТ в ближайшие 10-15 лет. При этом в ходе реорганизации промзон в зонах КРТ ожидается строительство 0,9 млн кв. м складов в течение ближайших лет.

Сокращение складских площадей в пределах МКАД уже 3 года приводит к повышению арендных ставок, снижению вакансий и стимулирует развитие новых форматов. По словам Ивана Подковы, заместителя директора департамента стратегического консалтинга RRG, многоэтажные склады, производственные и комбинированные здания становятся современным решением для эффективного использования городской земли и создания удобной инфраструктуры для бизнеса.

Современные многоэтажные комплексы требуют особых технических характеристик, которые напрямую влияют на стоимость строительства и, соответственно, окупаемость таких проектов.

«Мы видим растущий интерес к многоэтажным складским комплексам, особенно если их стоимость строительства сопоставима или ниже затрат на возведение бизнес-центров. Это открывает новые горизонты прежде всего для жилищных девелоперов. Ожидаем в 2025-м году старт первых таких проектов, потребность в которых существует не только в Москве, но в крупных городах страны», — комментирует Антон Мизунов, директор по развитию ГК «Склады России».

В настоящий момент на рынке развиваются универсальные проекты, совмещающие функции складских, офисных и производственных помещений. Как пример, новый проект «Густав» от ГК ПИК.

«Проект «Густав» — это не просто склад, а многофункциональное пространство, которое может работать как офис, производственная площадка или логистический узел», — добавляет Никита Бобарыкин, коммерческий директор дирекции коммерческой недвижимости и малоэтажного строительства ГК ПИК.

В условиях почти нулевой вакансии внутри города внимание девелоперов и арендаторов переключается на 10-километровую зону за МКАД. Это стимулирует рост цен на промышленную землю, которые предположительно достигнут 100 млн рублей за один гектар. В условиях такой динамики набирают популярность схемы Built-to-Suit (BTS) и Built-to-Rent (BTR), позволяющие девелоперам и арендаторам выстраивать гибкие модели сотрудничества. В сочетании с многоэтажными форматами это может стать новым стандартом рынка, отвечающим на растущий спрос и высокие требования к современным складским объектам. Важным фактором остаётся повышение эффективности застройки и адаптивность архитектурных решений к меняющимся потребностям арендаторов.

В заключение эксперты отмечают, что грамотное сочетание инновационных технологий, экономической рентабельности и понимания реалий городского развития позволит девелоперам успешно преодолевать новые вызовы, сохраняя при этом высокую конкурентоспособность на рынке складской недвижимости России.

Склады после реализации КРТ