Nikoliers: В России введут 5,5 млн кв. м складов в 2025 году

По оценке аналитиков компании, в этом году могут быть сразу несколько исторических максимумов: кроме рекордов по общему и региональному вводу, отметку 50 млн кв. м перешагнет общее предложение. Около трети от заявленного ввода приходится на объекты Wildberries и Ozon.
1429
Изображение взято из источника: Nikoliers
По оценке Nikoliers, к концу 2025 года совокупный объем ввода складской недвижимости по всей России может вырасти на 29% по отношению к прошлому году. Основной причиной такого бурного роста является высокая деловая активность в предыдущие годы, когда подписывались крупные BTS-сделки и анонсировалось строительство собственных распределительных центров маркетплейсов и продуктовых сетей по всей стране. Если все ожидаемые проекты, в том числе те, которые не были введены в эксплуатацию в 2024 году, пополнят рынок в этом году, он может обновить максимальные показатели. Однако серьезные изменения рыночной конъюнктуры, связанные как с макроэкономической ситуацией в России, так и с рыночными условиями, в дальнейшем замедлят девелопмент складских проектов.  

По итогам 2024 г. объем нового предложения на рынке складской недвижимости России составил 4,2 млн кв. м, что на 21% превосходит показатели 2023 г. Данный результат стал рекордным за всю историю наблюдений, однако ожидания в начале года были еще более оптимистичными — прогнозировался ввод порядка 6 млн кв. м. Несоответствие результатов года с изначальным прогнозом объясняется ростом стоимости строительства и сменой приоритетов девелоперов со спекулятивных проектов на строительство «под ключ». Значительное влияние также оказал перенос ввода в эксплуатацию очередей распределительных центров Wildberries и нескольких крупных складских комплексов.

Распределение объема готового предложения, IV кв. 2024 г.


В 2024 г. региональный рынок складской недвижимости впервые превзошел столичный по объему ввода. Всего было введено в эксплуатацию почти 2 млн кв. м качественных складских объектов (против 1,47 млн кв. м в Московском регионе). Более половины этого объема (63%) составили распределительные центры крупнейших ритейлеров: Ozon, Wildberries и X5 Group. По прогнозам Nikoliers, по итогам 2025 года в России 48% объема нового строительства в стране придется на региональный рынок складской недвижимости, что также во многом вызвано ожидаемым открытием здесь распределительных центров крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов.



Лидерами по объему нового предложения за год стали Казань (198 тыс. кв. м), Саратов (140 тыс. кв. м) и Краснодар (138 тыс. кв. м). В 2025 г. ожидается завершение строительства ряда крупных объектов Wildberries общей площадью свыше 645 тыс. кв. м, ввод которых был перенесен с 2024 года. Совокупный ввод в следующем году может достичь 2,6 млн кв. м, что обновит рекордное значение 2024 года, превысив его на 33%. Лидерами по объемам нового строительства вновь станут Казань (248 тыс. кв. м), Краснодар (198 тыс. кв. м) и Пермь (162 тыс. кв. м). Данные города продолжают привлекать внимание девелоперов благодаря своему потенциалу как рынков сбыта и динамичному развитию логистической инфраструктуры.

В 2024 году на спекулятивное строительство складов в регионах России пришлось всего 17%, тогда как доля BTS-проектов составила 83%. По прогнозу Nikoliers, в 2025 году эти показатели могут составить 35 и 65% соответственно. Однако объем ввода спекулятивных площадей на 2025 г. анонсирован на уровне 2,6 млн кв. м, что в 1,7 раза превышает результат 2024 г. Такой внушительный рост объемов спекулятивных складских площадей связан как с ожидаемым окончанием строительства крупных комплексов формата Big-Box, так и планируемым вводом в эксплуатацию большого объема площадей формата Light Industrial. Однако высокий уровень ключевой ставки и рост стоимости строительства замедляют девелопмент складских проектов, особенно спекулятивного формата ввиду повышенных рисков, связанных как с макроэкономической ситуацией в России, так и с рыночными условиями. По прогнозу Nikoliers, доля BTS-проектов и проектов собственного строительства в стране продолжит свое превалирование над спекулятивным форматом.  

 
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers: «Основной причиной рекордного объема ввода является ожидаемое завершение строительства BTS-проектов и собственного строительства маркетплейсов и продуктовых сетей, в том числе и тех, которые не были введены в эксплуатацию в 2024 г. Обновление исторических максимумов — это следствие высокой деловой активности прошлых лет, когда были заключены крупные BTS-сделки и анонсировалось строительство собственных распределительных центров по всей стране. Если детально рассмотреть структуру ввода, то можно увидеть, что около трети от всего объема нового предложения, заявленного к вводу в 2025 г., – это проекты, строящиеся для нужд Wildberries и Ozon. В ближайшие несколько лет объем годового нового предложения будет сохраняться на высоких уровнях для рынка, так как ввод распределительных центров маркетплейсов проходит в несколько очередей. Однако спекулятивное строительство (в аренду и на продажу) все же встречается с рядом ограничивающих факторов таких как, высокая ключевая ставка ЦБ (что отражается на дороговизне и сложности привлечения банковского финансирования), снижение или ограничение потенциального спроса со стороны арендатора ввиду высокой арендной ставки, рост общих затрат на строительство и т.п».


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Афанасенко Виктор

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Источник: CRE
Исследования рынка

CMWP: Маркетплейсы прокачали ввод складов в Петербурге и обрушили спрос

В 2023 году онлайн-ритейлеры заключили ряд крупных сделок на строительство складов в Северной столице. Эти объекты были введены в 2024 году, что увеличило показатели ввода на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области на 52% в 2024 г. А вот спрос в минувшем году снизился на 41%, потому что новых крупных сделок с маркетплейсами не случилось.
07.02
Источник: cre.ru
Исследования рынка

Итоги 2024 г. в складском сегменте от Maris

Аналитики Maris подвели итоги 2024 г. в сегменте складской и индустриальной недвижимости.

06.02
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate и Parametr: Инвесторы распробовали Light Industrial

Прошедший год стал годом повышенного внимания инвесторов к формату Light Industrial.  По данным девелопера коммерческой недвижимости Parametr объем запросов на приобретение таких помещений со стороны инвесторов за 12 месяцев 2024 года превысил 340 тыс. кв. м. В то время как, по подсчетам аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate, объем ввода по итогам 2024 года в Московском регионе составил 289 тыс. кв. м. Основная стратегия для инвестирования – долгосрочное владение объектом с целью организации арендного бизнеса. Такой подход может принести инвесторам высокую доходность – рост стоимости актива за время строительства (в среднем 12 месяцев) достигает 40%, после ввода объекта в эксплуатацию стоимость растет в среднем еще на 8% в год, доходность от арендных платежей – до 15% годовых.
28.01

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05
Источник: October Group
Проект

K-City получил РНС

Девелопер October Group планирует завершить строительство первой очереди проекта - офисной башни площадью 22,5 тыс. кв. м - в 2028 году.
07.05
Источник: Space 1
Игроки рынка

В Space 1 JET не осталось мест

Вакантность по сети достигла нулевого уровня со сделкой по аренде 36 рабочих мест поставщиком продовольственных и непродовольственных товаров в пространстве на Белой Площади.
07.05
Источник: CRE
Сделка

Владельцы «Мария-Ра» приобрели Дом Третьяковых

Особняк площадью 6 500 кв. м на Кузнецком Мосту могут переделать в офисный центр.
12.05
Источник: CRE
Сделка

Sminex арендовал 7 100 кв. м в Space 1 Balchug

Аренда 944 рабочих мест в гибком пространстве на Садовнической улице может стоить от 60 до 70 млн рублей в месяц.
12.05
Источник: ГК "Риотэкс"
Проект

ГК "Риотэкс" рассказала о строительстве «Технопарка Раменское»

В рамках первой очереди проекта завершены монолитные работы складского и офисного центров. Завершение строительства первой очереди запланировано на октябрь 2025 года. 
12.05
Источник: Capital Alliance
Проект

Capital Alliance выводит на рынок БЦ Avium

В первой очереди запланировано 77 000 кв. м офисов (от 95 до 1 300 кв. м). Ввод запланирован на 2028 год.
12.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre