Согласно совместному исследованию инвестиционно-консалтинговой компании Ricci и ГК «Ориентир», повышение ключевой ставки ЦБ до 21% кардинально изменило структуру складского рынка Московского региона, создав новую экономическую реальность для девелоперов и арендаторов.

С 2023 по 2025 год на фоне роста ключевой ставки с 16% до 21% произошло перераспределение структуры складского строительства. В 2023 году объем введенных BTS-площадей в Московском регионе составлял 410 тыс. кв. м, в 2024 году он превысил 600 тыс. кв. м, а по прогнозу на 2025 год ожидается ввод не менее 1,3 млн кв. м BTS-объектов. Количество новых BTS-проектов в 2025 году увеличится до 15 по сравнению с 12 в 2024 годом. При этом их суммарная площадь будет на 116% больше.

В 2023 году в Московском регионе было введено 871 тыс. кв. м спекулятивных складов, в 2024 году – в два раза меньше – 405 тыс. кв. м, в 2025 году запланирован ввод более 1,3 млн складов, но часть из них придется на проекты, также реализуемые жилыми девелоперами по программе МПТ.

Доля объектов для собственного использования значительно сократилась — с 13% в 2024 году до 2%, который заявлен в 2025 году.

«В эпоху дорогого проектного финансирования формат BTS (build-to-suit) становится не просто одним из вариантов, а практически безальтернативным решением, поскольку позволяет реализовывать проекты с понятной экономикой и гарантированным потребителем. Именно поэтому рынок естественным образом смещается в сторону строительства под конкретного заказчика», — отмечает Петр Зарицкий, коммерческий директор ГК «Ориентир».

Рост стоимости аренды и продажи BTS-объектов

Рост ключевой ставки оказал прямое влияние на экономику складских проектов. Средняя арендная ставка выросла почти вдвое — с 6 100 руб./кв. м/год без НДС и операционных расходов в 2022 году до 11 500 руб./кв. м/год в конце 2024 года. Этот рост обусловлен как повышением стоимости строительства и финансирования, так и высоким спросом при практически нулевой вакантности на рынке качественных складских площадей.

Цены продажи BTS-объектов также показали значительный рост. В 2023 году средняя цена реализации составила 75 000 руб./кв. м (+36,4% к уровню 2022 года). В 2024 году темпы роста замедлились до 20% в годовом выражении, а средняя цена достигла 90 000 руб./кв. м без НДС и продолжила расти в первом квартале.

Изменение структуры спроса

В 2022–2024 годах основным драйвером спроса на складскую недвижимость оставались проекты формата BTS-аренды — их доля была в диапазоне 60-84% от общего объема спроса. А, начиная с 2023-го года, наблюдался рост интереса к BTS-продаже. Однако в 2024 году, на фоне удорожания заемных средств, темпы роста спроса начали замедляться. Если в 2023 году объем сделок BTS увеличилось в 4,5 раза, по сравнению с 2022 годом, то в 2024 году — на 1,7 раза больше, чем в 2023 году.

«BTS-объекты остаются основным инструментом для компаний, ориентированных на рост и развитие. Наибольший интерес к BTS-проектам проявляют онлайн-ретейлеры, продуктовый ретейл и производственные компании. Индивидуальные решения, адаптированные под конкретные потребности бизнеса, позволяют снижать операционные издержки и повышать эффективность логистики», — отмечает Петр Зарицкий.

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci: «На фоне высокой ключевой ставки рынок складской недвижимости сместился в сторону BTS-формата, который остается основным инструментом для девелоперов в условиях дорогого финансирования. В структуре будущего предложения распределение может измениться в сторону повышения объёмов ввода спекулятивного строительства, если запланированные в 2024 г. BTS-объекты будут отложены или перейдут в формат спекулятивной реализации. Некоторые крупные проекты по-прежнему относятся к BTS-сегменту, но их отказ от дальнейшего развития этих площадей может поменять баланс между спекулятивными и BTS-объектами в статистике, хотя, по сути, они остаются специализированными объектами с ограниченной ликвидностью для широкого рынка. Тем не менее, спрос на BTS-решения сохраняется, особенно со стороны онлайн-ритейла, продуктового ритейла и производственных компаний. Девелоперы адаптируют свои стратегии, предлагая более гибкие условия и индивидуальные решения, что позволяет поддерживать инвестиционную привлекательность этого сегмента».

Экспертный анализ

Материалы по теме

NF Group: Склады возвращаются в офлайн

Консалтинговая компания NF Group подвела предварительные итоги I квартала 2025 года на рынке индустриальной и складской недвижимости. Исследование показало значительные изменения в структуре спроса: производственные компании и ретейл суммарно заняли 80% от общего объема заключенных в стране с начала года сделок, тогда как доля e-commerce сократилась до 11%. В относительных значениях интернет-торговля занимала меньше лишь в IV квартале 2019 года, а в абсолютных объемах – в I квартале 2019 года. Доля вакантных площадей для прямой аренды выросла, достигнув 1% в Москве, 2,1% в Санкт-Петербурге и 1,3% в регионах, а рост предложения субаренды и «скрытой вакантности» увеличил общий объем доступных площадей до 2,7%, 4,2% и 2,8% соответственно. На фоне ослабления спроса и увеличения доли свободных площадей темпы роста арендных ставок замедлились.

CMWP: Доля Light Industrial в спекулятивном вводе на 2025 год может составить 30%

Аналитики компании отмечают, что среди заявленных к вводу объектов сегмента складской и индустриальной недвижимости две трети приходится на спекулятивное строительство, треть - на BTS. Среди заявленных спекулятивных - 30% приходится на LI.

Nikoliers: Петербург инвестирует в складской сектор

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, за первые три месяца 2025 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти заключено 10 инвестиционных сделок на общую сумму 14,6 млрд руб. Более 55% этой суммы составили инвестиции в складской сегмент. По прогнозам экспертов Nikoliers, в этом году склады могут стать самым активным сектором в Петербурге и побить рекорд 2024 года, когда объем инвестиций составил 18,5 млрд руб.

Загрузка...