Консалтинговая компания IBC Real Estate и девелопер Stone подготовили совместное исследование о стоимости строительства офисной недвижимости класса А, где проанализирована динамика себестоимости с 2019 года и приведены средние корректировки к стоимости строительства в зависимости от класса, площади и высотности офисного объекта.
Стоимость строительства продолжает расти на фоне дефицита рабочей силы и повышенной инфляции производителей. По итогам 2024 года индекс цен производителей составил 12,1%. Стоимость строительства составила 170 000 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС), продемонстрировав темп роста в 17% г/г. За I квартал 2025 года индикатор дополнительно увеличился на 10% и составил 186 550 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС).
Наиболее крупной статьей остаются внутренние инженерные сети – 50 000 руб./кв. м или 27% от общей стоимости на I квартал 2025 года. Рост затрат за год составил 4%.
На втором месте по стоимости остается фасад – 30 000 руб./кв. м или 16% от общей стоимости строительства на I квартал 2025 года. Стоимость фасадов увеличилась на 15% г/г за счет повышения цен на строительные материалы и в связи с усложнением архитектуры проектов в ответ на растущие требования со стороны города.
В ответ на рост стоимости строительства и рекордный спрос на офисы на рынке фиксируется рост цен экспонирования в строящихся объектах. За период с 2019 года цена квадратного метра в строящихся и проектируемых объектах класса А в пределах МКАД увеличилась по итогам I квартала 2025 года в 2 раза и составила 467 100 руб./кв. м (с учетом НДС).
В условиях высокого спроса и растущей стоимости строительства ставки аренды в строящихся объектах также увеличиваются – по итогам I квартала 2025 года средневзвешенная ставка аренды в существующих бизнес-центрах класса А составила 38 415 руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что на 28% выше аналогичного показателя. Интересно, что за год между ставками в готовых и строящихся объектах увеличился разрыв на 3 п.п., с 25% в июне 2024 года.
За счет более широкого объема предложения в готовых зданиях и цены, и ставки аренды в них исторически менее волатильны, особенно на длительном временном отрезке.
Согласно оценкам экспертов STONE и IBC Real Estate, в перспективе трех лет стоимость строительства может увеличиться еще на 30% и к концу 2027 года составить около 240 000 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС). Принимая во внимание прогноз по инфляции, давление будет сохраняться как со стороны роста стоимости строительных материалов, так и со стороны дефицита рабочей силы. Это станет дополнительным стимулом к росту цен и ставок аренды в строящихся и проектируемых бизнес-центрах.
Стоимость строительства продолжает расти на фоне дефицита рабочей силы и повышенной инфляции производителей. По итогам 2024 года индекс цен производителей составил 12,1%. Стоимость строительства составила 170 000 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС), продемонстрировав темп роста в 17% г/г. За I квартал 2025 года индикатор дополнительно увеличился на 10% и составил 186 550 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС).
Наиболее крупной статьей остаются внутренние инженерные сети – 50 000 руб./кв. м или 27% от общей стоимости на I квартал 2025 года. Рост затрат за год составил 4%.
На втором месте по стоимости остается фасад – 30 000 руб./кв. м или 16% от общей стоимости строительства на I квартал 2025 года. Стоимость фасадов увеличилась на 15% г/г за счет повышения цен на строительные материалы и в связи с усложнением архитектуры проектов в ответ на растущие требования со стороны города.
В ответ на рост стоимости строительства и рекордный спрос на офисы на рынке фиксируется рост цен экспонирования в строящихся объектах. За период с 2019 года цена квадратного метра в строящихся и проектируемых объектах класса А в пределах МКАД увеличилась по итогам I квартала 2025 года в 2 раза и составила 467 100 руб./кв. м (с учетом НДС).
В условиях высокого спроса и растущей стоимости строительства ставки аренды в строящихся объектах также увеличиваются – по итогам I квартала 2025 года средневзвешенная ставка аренды в существующих бизнес-центрах класса А составила 38 415 руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что на 28% выше аналогичного показателя. Интересно, что за год между ставками в готовых и строящихся объектах увеличился разрыв на 3 п.п., с 25% в июне 2024 года.
За счет более широкого объема предложения в готовых зданиях и цены, и ставки аренды в них исторически менее волатильны, особенно на длительном временном отрезке.
Согласно оценкам экспертов STONE и IBC Real Estate, в перспективе трех лет стоимость строительства может увеличиться еще на 30% и к концу 2027 года составить около 240 000 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС). Принимая во внимание прогноз по инфляции, давление будет сохраняться как со стороны роста стоимости строительных материалов, так и со стороны дефицита рабочей силы. Это станет дополнительным стимулом к росту цен и ставок аренды в строящихся и проектируемых бизнес-центрах.
«При перерасчете на квадратный метр полезной площади стоимость строительства составляет порядка 330 000 руб./кв. м, без учета расходов связанных с продажей и без учета стоимости приобретения земельного участка. Таким образом, мы уже не увидим цены на офисы класса А ниже показателя себестоимости строительства. Мы уже фиксируем первые старты с минимальной ценой 390-400 тыс. рублей за кв. метр», – рассказала Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone.
Согласно данным IBC Real Estate, объем существующих площадей класса А по итогам I квартала 2025 года составил 5,8 млн кв. м, из них 59% или 3,4 млн кв. м – спекулятивные объекты и штаб-квартиры в аренде. В период с 2025 по 2027 год в Москве прогнозируется ввод в эксплуатацию 1,8 млн кв. м офисов класса А, из которых 77% или 1,4 млн кв. м – объекты на продажу или штаб-квартиры в собственности. При реализации данного прогноза к концу 2027 года объекты на продажу составят 50% от общего предложения или 3,8 млн кв. м.
«Несмотря на растущие объемы ввода, ожидаемые в 2025 году, предпосылок для изменения текущей рыночной конъюнктуры с острым дефицитом качественных площадей пока нет. Суммарно по итогам года прогнозируется ввод 818 тыс. кв. м офисов класса А, однако данный объем преимущественно представлен крупными штаб-квартирами в собственности – 423 тыс. кв. м или 52% от общего показателя. В рамках спекулятивных строящихся объектов большинство площадей уже реализовано и не может полностью удовлетворить рекордные объемы спроса, которые мы видим сегодня», – отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
В рамках исследования также был проведен анализ бюджетов строительства офисных объектов в портфеле Сбербанка (на базе обезличенных данных), что стало основой для формирования средних корректировок – % возможного изменения себестоимости в зависимости от класса, площади и высотности объекта. В качестве «базовой» учитывается средняя стоимость строительства офисного объекта класса А – 186 550 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС).
Наиболее существенная корректировка применяется для объектов класса В+, где снижение себестоимости возможно за счет отсутствия подземного паркинга и менее дорогих инженерных систем. В среднем, стоимость строительства офисного здания класса В+ площадью 50-70 тыс. кв. м на 20-30% ниже, по сравнению с себестоимостью здания класса А, и по итогам I квартала 2025 года составляет около 140 000 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС).
Наиболее высокое значение себестоимости фиксируется по объектам высотного строительства, поскольку бюджет строительства для зданий выше 100 м увеличивается за счет удорожания подземной части, инженерного оборудования, более дорогих несущих конструкций и множества других факторов, характерных для высотного строительства. В этом случае средняя стоимость строительства офисного объекта класса А составляет порядка 240 000 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС).
