В условиях волатильности рынков и запрета россиянам покупать активы иностранных компаний интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость стабильно растет.
Главными принципами инвестирования и частыми ошибками начинающих инвесторов делится Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy.
По его мнению, недвижимость – один из самых стабильных инвестиционных активов, понятное и устойчивое вложение, которое не требует ежедневного управления и подходит для долгосрочного сохранения капитала. Главное – это правильно им распорядиться и не совершать досадных ошибок.
Первое и самое распространенное заблуждение начинающих инвесторов – завышенные ожидания по доходности. «Начинающие инвесторы часто рассчитывают доходность, ориентируясь на рекламные обещания, а не на реальные сценарии. Поэтому всегда важно учитывать не только потенциальную ставку аренды, но и периоды простоя, налоги, комиссионные расходы. И сравнивать доходность не по максимуму, а по среднерыночной нагрузке», –объясняет Илья Фролов.
Другая частая ошибка – неверный расчет инвестиционного горизонта. Инвестиции в недвижимость – это не спринт. Пытаясь быстро заработать, инвестор рискует выйти из проекта до пика его капитализации.
Правильным решением, по мнению Ильи Фролова, будет определить для начала оптимальный срок владения, в зависимости от формата. Также важно понимать, как проект развивается и когда он сможет достигнуть максимальной стоимости.
Игнорирование индексации расходов – еще один важный момент, который недооценивают начинающие инвесторы. «Даже если цена покупки фиксирована, эксплуатационные, сервисные и налоговые расходы со временем растут. И стоит учитывать ежегодную индексацию эксплуатационных платежей, прогнозировать рост налоговой нагрузки и инфляционный эффект», – перечислят эксперт.
Четвертая ошибка – отсутствие сценарного планирования. Многие инвесторы не рассматривают альтернативные сценарии: что будет, если цена вырастет не на 20%, а на 7%? Или если арендаторы будут искать помещение дольше обычного? В этом случае необходимо закладывать стресс-сценарий в финансовую модель. И оценивать модель с позиции не только дохода, но и ликвидности выхода.
Игнорирование риска снижения стоимости объекта тоже может привести к инвестиционным потерям. «Даже стабильные активы могут терять в цене из-за переизбытка предложения, изменения ставок аренды или ошибок в управлении. Всегда важно анализировать перспективы развития локации и выбирать проекты с сильной архитектурой, развитой инфраструктурой и надежной репутацией девелопера», – делится Илья Фролов.
Главными принципами инвестирования и частыми ошибками начинающих инвесторов делится Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy.
По его мнению, недвижимость – один из самых стабильных инвестиционных активов, понятное и устойчивое вложение, которое не требует ежедневного управления и подходит для долгосрочного сохранения капитала. Главное – это правильно им распорядиться и не совершать досадных ошибок.
Первое и самое распространенное заблуждение начинающих инвесторов – завышенные ожидания по доходности. «Начинающие инвесторы часто рассчитывают доходность, ориентируясь на рекламные обещания, а не на реальные сценарии. Поэтому всегда важно учитывать не только потенциальную ставку аренды, но и периоды простоя, налоги, комиссионные расходы. И сравнивать доходность не по максимуму, а по среднерыночной нагрузке», –объясняет Илья Фролов.
Другая частая ошибка – неверный расчет инвестиционного горизонта. Инвестиции в недвижимость – это не спринт. Пытаясь быстро заработать, инвестор рискует выйти из проекта до пика его капитализации.
Правильным решением, по мнению Ильи Фролова, будет определить для начала оптимальный срок владения, в зависимости от формата. Также важно понимать, как проект развивается и когда он сможет достигнуть максимальной стоимости.
Игнорирование индексации расходов – еще один важный момент, который недооценивают начинающие инвесторы. «Даже если цена покупки фиксирована, эксплуатационные, сервисные и налоговые расходы со временем растут. И стоит учитывать ежегодную индексацию эксплуатационных платежей, прогнозировать рост налоговой нагрузки и инфляционный эффект», – перечислят эксперт.
Четвертая ошибка – отсутствие сценарного планирования. Многие инвесторы не рассматривают альтернативные сценарии: что будет, если цена вырастет не на 20%, а на 7%? Или если арендаторы будут искать помещение дольше обычного? В этом случае необходимо закладывать стресс-сценарий в финансовую модель. И оценивать модель с позиции не только дохода, но и ликвидности выхода.
Игнорирование риска снижения стоимости объекта тоже может привести к инвестиционным потерям. «Даже стабильные активы могут терять в цене из-за переизбытка предложения, изменения ставок аренды или ошибок в управлении. Всегда важно анализировать перспективы развития локации и выбирать проекты с сильной архитектурой, развитой инфраструктурой и надежной репутацией девелопера», – делится Илья Фролов.
