За год вакантность в сегменте сервисных офисов в Москве снизилась в два раза - с 10% до 5,2%. Это обусловлено дефицитом предложения классических офисных площадей, особенно в ключевых деловых районах столицы, а также популярностью гибридного и удаленного форматов работы. Спрос составил 27 тыс. кв. м, а спекулятивный ввод на 2025-2026 гг. оценивается в настоящий момент всего в 26 тыс. кв. м.

По данным компании Nikoliers, объем сделок на рынке сервисных офисов Москвы за январь–май 2025 года составил 27 тыс. кв. м. Для сравнения, данный показатель на 59% выше, чем за период января-июня 2024 года (17 тыс. кв. м). Ключевыми сделками 2025 года стали: аренда 7 150 кв. м в БЦ «Новый Балчуг» компанией Sminex и 6 444 кв. м в БЦ «АФИ Галерея» компанией L’Oréal. На фоне растущего спроса на сервисные офисы среднерыночный уровень вакансии в сегменте снизился почти в два раз за 11 месяцев – с 10% в июне 2024 г. до 5,2% по итогам мая 2025 г. По прогнозам Nikoliers, спрос на сервисные офисы, в том числе со стороны крупных компаний, будет усиливаться в ближайшие годы. В результате в условиях высокого спроса доля свободных площадей на рынке сервисных офисов будет оставаться незначительной.

Распределение спроса по секторам в 2025 году демонстрирует равномерное присутствие компаний из сферы торговли (32%), а также строительства и девелопмента (30%). На третьем месте – представители IT и телекоммуникаций (21%). В 2024 году лидерами по объему сделок стали компании сектора IT и телекоммуникаций (23%), вторую строчку также занимали представители строительства и девелопмента (21%) и сферы производства (16%).

В настоящий момент общий объем действующих площадок рынка сервисных офисов столицы оценивается в 417 тыс. кв. м. Это 181 площадка с 59 144 рабочими местами.

В 2025–2026 годах ожидается открытие 26 тыс. кв. м площадей новых спекулятивных сервисных офисов. Для сравнения, в 2023 и 2024 г. за год было открыто 29 тыс. кв. м и 28 тыс. кв. м соответственно.

Кроме того, сейчас доступно 12 тыс. кв. м в формате BTS (build-to-suit) с готовностью в 2025 году, а 5 000 кв. м составляют уже открытые площадки. Среди наиболее значимых новых проектов: Business Club Obsidian, ASPACE Новослободская, ASPACE WHITE SEA, Regus Signature Столешников, Multispace Тверская, Multispace DubininSKY, ASPACE Останкино и Flexhub Фактория.

По итогам мая 2025 года, средневзвешенная ставка аренды за рабочее место в сервисных офисах сетевых операторов внутри ТТК составляет 59 706 руб./мес. (+28% относительно июня 2024 г.), а диапазон стоимости аренды одного рабочего места внутри ТТК варьируется от 18 000 до 84 000 руб./мес. Наиболее востребованной локацией является Ленинградский деловой коридор. Здесь средневзвешенная ставка аренды за рабочее место в период с июня 2024 года по май 2025 года увеличилась на 66%, с 50 464 руб. до 84 000 руб./мес. В ЦАО за последние 11 месяцев рост составил 32%, с 46 099 руб. до 60 856 руб./меc. В ММДЦ «Москва-Сити» этот показатель достиг 72 000 руб.

«Возможность оперативного въезда в полностью оснащённый офис всё чаще становится определяющим фактором при выборе нового пространства. В этих условиях формат BTS приобретает особую актуальность для операторов сервисных офисов. Такой подход позволяет не только минимизировать риски низкой заполняемости площадей, но и адаптировать объект под индивидуальные требования арендатора ещё на стадии проектирования. Для арендаторов BTS-проекты становятся ценным решением в условиях ограниченного предложения на рынке и возрастающих расходов на обустройство офисов», – отметил Валентин Кусов, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости компании Nikoliers.

Исследования рынка

Материалы по теме

NF Group: К 2030 году в Москве сформируется шесть новых деловых кластеров на 3,1 млн кв. м

По данным аналитиков консалтинговой компании NF Group, к 2030 году в Москве планируется ввести в эксплуатацию 137 бизнес-центров совокупной офисной площадью более 6,5 млн кв. м. Большинство заявленных проектов (90%) относится к классу А и расположено за пределами ТТК (71%). Около половины нового строительства – порядка 3,1 млн кв. м – будет сосредоточено в шести кластерах, которые в ближайшие несколько лет могут сформировать новые деловые районы столицы: Большой Сити**, Ходынка, Савеловский и Калужский кластеры, а также Северный речной порт и Южный порт.

Кто покупает офисы в Москве в 2025 году? Анализ полугодовой динамики

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос на 31% в I квартале 2025 г., достигнув 136 млрд руб., но доля классических инвесторов как покупателей сократилась до рекордных 15–20%. Рынок движется вопреки логике: рост обеспечили бизнес и госструктуры, скупающие объекты для собственных нужд под давлением арендного дефицита и высокой ключевой ставки.

Remain: Вакантность в сервисных офисах выше, чем кажется

Аналитики Remain изучили структуру вакансии на рынке сервисных офисов Москвы. На июнь 2025 года доля вакантных рабочих мест в открытых спекулятивных площадках, с доступными к аренде сейчас рабочими местами, составляет 5,2% (2,5 тыс. рабочих мест). Однако при более глубоком анализе выяснилось, что значительный объем дополнительного предложения не маркетируется на открытом рынке, но доступен за счет скрытой вакансии — потенциально освобождаемых блоков под крупного клиента, а также поздней вакансии — рабочих мест, которые станут доступны к заезду после окончания договора текущего арендатора. Суммарно эта невидимая вакансия существенно меняет картину: вместо официально экспонируемых 5,2% доступных рабочих мест потенциальным пользователям сервисных офисов фактически готовы предложить в 2,5 раза больше различных вариантов – 14,3% (7,0 тыс. рабочих мест).

Спецвыпуск: инвестиции