9th Property & Facility Management Congress
Спикеры и модераторы мероприятия
25 февраля в отеле Sheraton Palace на Белорусской состоялся 9th Property & Facility Management Congress. Спонсором ежегодного мероприятия, организованного IM Events, выступила компания ODIN. В текущей ситуации, когда предложение на рынке коммерческой недвижимости превалирует над спросом, цены на строительные материалы резко подскочили вверх, уровень вакансии в действующих ТЦ и БЦ непрестанно растет, а собственники испытывают трудности с их заполнением, требуются кардинально новые подходы в управлении недвижимостью и эксплуатации объектов. Участники конференции рассказали о последних тенденциях в этой отрасли.
Краеугольным камнем дискуссии стала важность привлечения управляющей компании в проекты на ранних этапах. Хотя УК всегда старались включиться в работу до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, их стремления редко имели успех. Как рассказывает Дмитрий Свешников, управляющий директор отдела управления недвижимостью CBRE, обычно собственники на этапе проектирования ограничиваются услугами консультантов по девелопменту, а также специалистов по разработке концепции и привлечению арендаторов, полагая, что управляющая компания может быть полезна только
на этапе функционирования объекта. А между тем экономия на УК в период предэксплуатации, особенно в сегодняшних реалиях, может привести к непоправимым ошибкам, которые
в дальнейшем обязательно скажутся на конечном результате. По мнению экспертов, только на ранних этапах УК может провести аудит технических решений,а также при необходимости внести соответствующие коррективы. «Управляющая компания, работая в связке с проектировщиками и строителями, может избавить проект, к примеру, от переизбытка технических помещений или, наоборот, предусмотреть их для того, чтобы деятельность
на объекте была эффективной», – полагает Андрей Филиппов, руководитель направления технического обслуживания и эксплуатации Colliers International.
Кроме того, именно на раннем этапе у управляющей компании есть возможность подготовить большой пакет документов для взаимодействия собственников и арендаторов. Это может быть как регламент будущего поведения арендаторов на объекте, так и стандарты отделки помещений.
«Безусловно, уже на ранних этапах специалисты УК могут давать довольно точные прогнозы по бюджетам, особенно когда есть понимание, с какой периодичностью заселяется объект арендаторами», – рассказал Андрей Синявин, директор консультационного отдела Sawatzky Property Management.
По мнению участников дискуссии, решение этих вопросов на более поздних этапах всегда обходится дороже. Не секрет, что собственники объектов в последнее время все чаще стали экономить на эксплуатации действующих объектов, поэтому управляющим компаниям все время приходится ломать голову, какие статьи расходов можно сократить, не навредив при этом репутации объекта.
По словам Александра Чебанова, начальника отдела по управлению коммерческой недвижимостью УК «Маторин», сегодня вновь актуальным становится формат технического обслуживания объекта силами мобильных бригад в совокупности с удаленной диспетчеризацией. Подобный формат традиционно подходит для небольших торговых помещений, офисов, банков, аптек и пр. Благодаря ему достигается неизменно высокий уровень качества технического содержания объектов недвижимости, вне зависимости от их количества, территориального расположения, функционального назначения и т. д. «Безусловно, данному формату присущ ряд недостатков,
но возникающие риски окупаются экономией», –уверен эксперт.
По мнению же Виктора Козина, исполнительного директора NAI Becar, сэкономить сегодня можно за счет замещения импортных расходных материалов отечественными, смены ручного труда на механический, систематизации и формирования технологических карт процессов. Спикер также отметил, что оптимизация может коснуться и профильных работ, ранее выполняемых подрядными организациями. Помимо всего прочего, сокращения затрат сегодня можно добиться и с помощью закупочной процедуры.
В сложившейся ситуации количество задач управляющей компании на объекте неминуемо растет. Так, помимо увеличения выручки и капитализации проекта, оптимизации расходов, формирования качественной команды, не последнюю роль начали играть и такие задачи, как поиск оптимальных каналов привлечения потенциальных арендаторов, а также создание новых инструментов и методов поиска арендаторов.
Эксперты рынка отмечают, что сегодня большое внимание стоит уделять ротации, необходимо активно интересоваться, как у арендаторов обстоят дела с бизнесом, насколько он устойчив в текущей ситуации, четко отслеживать их дебиторскую задолженность и пр. Для того чтобы избежать резкого увеличения уровня вакансии в бизнес-центрах, специалистами «Группы ПСН» была внедрена программа «Сетевой брокеридж», которая в прошлом году позволила компании из 50 тыс. кв. м площадей, находящихся в ротации, заполнить 28 тыс.кв. м за счет привлечения на объекты компаний смежного для действующих арендаторов бизнеса, компаний-партнеров, компаний из конкурентного окружения объекта, а также за счет переселения арендаторов в рамках портфеля недвижимости «ПСН». По словам Георгия Найденова, вице-президента по управлению
недвижимостью «Группы ПСН», мотивирующим фактором для привлечения таких компаний стала экономия на транзакционных издержках и логистике.
Хотя отслеживать обороты арендаторов в ТЦ и проще, чем в БЦ, этого фактора порой бывает недостаточно, чтобы вовремя среагировать на уход ритейлера из комплекса. Вообще за последний год рынок ритейла в России пережил фундаментальные изменения. Порядка 90% торговых центров Москвы сегодня морально устарели и нуждаются в реконцепции и формировании четкого позиционирования на фоне конкурентов. Как рассказал Петр Исаев, коммерческий директор УК AVICA, для поддержания трафика и оборотов арендаторов владельцы торговой недвижимости должны сегодня проводить качественный маркетинг на этапе эксплуатации объекта, который включает в себя комплексную услугу property & facility management, а также проводить маркетинговые мероприятия.
Участники конференции пришли к выводу, что оптимизация невозможна без обоюдного вовлечения в процесс и собственника, и управляющего объектом. Очевидно, что любая экономия всегда влечет за собой изменение взаимоотношений сторон, что в итоге может отразиться на результатах работы. Поэтому для достижения наибольшего понимания с заказчиком крайне важно прописывать в договоре конкретные задачи и условия.
Спонсоры
Медиа партнеры
