Анна Панюкова, директор по развитию «Прайм Менеджмент», о покупке активов Immofinanz компанией FORT Group

Если говорить об инвестиционной привлекательности активов Immofinanz, то сейчас они все – в разном статусе. «Локомотивом» продажи, очевидно, выступил «Золотой Вавилон» в Ростокино – один из крупнейших в Москве торговых центров (GLA – около 170 тыс. кв.м), купить который – безусловно, удача для девелопера, который хочет совершить масштабную экспансию в столице. Два других Вавилона – так же имеют отличный потенциал: их «золотые» локации – расположение прямо у выхода из станций метро «Ясенево» и «Отрадное» добавляет привлекательности для потенциального инвестора. При этом в портфеле Immofinanz присутствует достаточно сложный, с точки зрения реализации, «Гудзон», который текущий собственник, хотя и старательно заполнял арендаторами, не смог «раскачать» до необходимого, с точки зрения инвестора, трафика. И виной тому, как это часто бывает с торговыми центрами, не самое удачное местоположение. Этот проект - наследие того времени, когда торговые центры проектировались и строились в Москве по десятку проектов в год. Пятый объект в портфеле – это «крепкий середнячок», ТРЦ «Пятая авеню».

Если оценивать срок окупаемости при покупке этого портфеля, думаю, учитывая наличие здесь мощного «Вавилона» на проспекте Мира, срок окупаемости должен составить всё-таки менее 10 лет. При том, что самый большой из Вавилонов обладает такой площадью, что его реконцепт можно безболезненно делать поэтапно, другие проекты нуждаются в реконцепции больше и надо учитывать, что их арендный поток на необходимый период ремонтных работ будет снижен. Здесь требуется грамотное планирование работ, чтобы быстрее вернуть вложенные в покупку средства. Помимо планирования реконцепции столь масштабного портфеля недвижимости, важно понимать, что московский рынок и потребитель отличается от петербуржского, поэтому мы надеемся, что Fort Group, которые исторически предпочитают использовать собственные ресурсы для реализации своих проектов, всё же обратятся к профессиональным консультантам, которые тщательно спланируют реновацию объектов, а управляющая компания с солидным опытом работы и знаниями на этом рынке сможет поддержать нового крупного владельца торговой недвижимости в Москве, чтобы обеспечить гладкий переход активов от одного собственника – к другому. Ведь помимо зданий, с переходом собственности к новому владельцу будут переходить и арендаторы, которых привлекли его предшественники.

Примечательно, что об этой знаковой сделке рынок узнал в первый день выставки MAPIC в Каннах, где в предыдущие годы стенд Fort Group всегда находился в лучшем месте и выглядел чуть ли не самым впечатляющим и красивым на Ривьере (это этаж Дворца Фестивалей, где выставочные стенды имеют балконы с видами на яхты, припаркованные в порту Канн). В 2017 году руководство и сотрудники компании присутствовали на выставке, но без стенда. В этом году самые интересные для общения ритейлеров и консультантов представители компании Fort Group – нового владельца и нового soon-to-be миллионера, по квадратным метрам торговой площади (сумма торговых площадей в приобретенных активах Immofinanz – 465 тыс. кв.м), спокойно проводили запланированные встречи за небольшим столом в Visitors’ lounge выставки на -1 этаже Дворца Фестивалей, как будто в подтверждение теории о том, что это «не место красит человека», а совсем наоборот.