Офисный рынок Москвы смещается в сторону небольших площадей
По итогам 2025 года совокупный объем купленных и арендованных офисных площадей на рынке Москва составил 1,396 млн кв. м, что на 38% ниже показателя 2024 года. Снижение объясняется, прежде всего, уменьшением числа крупных сделок, традиционно формирующих значительную часть спроса.
При этом, как отмечается в совместном исследовании IBC Real Estate и October Group, общий уровень деловой активности остается на умеренно высоком уровне. Компании продолжают адаптироваться к изменившимся условиям и искать более гибкие форматы размещения.
Одним из ключевых трендов стал рост спроса на офисы небольшого формата. Особенно востребованы помещения площадью до 100 кв. м, что связано со стремлением бизнеса к оптимизации затрат и более рациональному использованию пространства.
Дополнительным фактором стала активизация девелоперов: 2025 год стал рекордным по количеству новых стартов — на рынок вышли 35 проектов, реализуемых блоками и этажами, из которых 31 относится к классу А и 4 — к классу B+. В результате экспонируемый объем увеличился в три раза, существенно расширив выбор для инвесторов и конечных пользователей.
В 2025 году на количество сделок с офисными помещениями площадью менее 100 кв. м пришлось порядка 30% от общего количества, что на 10 п. п. выше, чем годом ранее. В целом, объем сделок по продаже офисов блоками и этажами продолжает расти благодаря расширению предложения и устойчивому спросу. За 2025 год объем вложений по продаже офисов блоками в строящихся бизнес-центрах только в Москве достиг 98 млрд рублей, превысив значение предыдущего года на 23%
Наибольший спрос на компактные офисы зафиксирован в зоне между ТТК и МКАД, где сосредоточено 44% сделок, а также между Садовым кольцом и ТТК — 38%. Эти территории сохраняют статус ключевых деловых поясов столицы с высокой концентрацией коммерческой активности.
Распределение спроса во многом обусловлено дефицитом свободных земельных участков в сформировавшихся деловых районах. В пределах Садового кольца и ТТК объем предложения офисов блоками и этажами составляет 99 тыс. кв. м, тогда как в зоне ТТК–МКАД — 443 тыс. кв. м.
На этих же направлениях зафиксирован наибольший рост цен: в центральной зоне показатель увеличился на 42% год к году, а между ТТК и МКАД — на 17%. В результате средневзвешенная цена экспонирования достигла 582 тыс. руб. за кв. м и 496 тыс. руб. за кв. м соответственно.
«Тренд на спрос офисных помещений площадью менее 100 кв. м обусловлен целым рядом факторов — начиная от роста малых компаний и проектных команд, которые расширяют сегмент потенциальных покупателей небольших пространств и заканчивая новыми предпочтениями предпринимателей, стремящихся оптимизировать расходы и повысить эффективность бизнеса. Небольшие офисы позволяют компаниям быть более гибкими, быстрее масштабироваться или, наоборот, сократить издержки без потери качества рабочего пространства. Именно поэтому такими лотами особенно активно интересуются частные инвесторы и представители малого бизнеса. По итогам 2025 года в общем объеме сделок площадью менее 100 кв. м, где известна компания-покупатель, лидирующими секторами экономики стали производственный и торговый сектор, а также IT-компании. Эти тенденции находят отражение и в новых девелоперских проектах, где все чаще закладываются гибкие форматы офисных пространств. Так, например, в арт-бизнес-кластере „Кобзон Сити“ предусмотрены офисы гибкого формата площадью от 36 до 716 кв. м с возможностью объединения до 10 тыс. кв. м в зависимости от потребностей покупателей», — пояснил Евгений Межевикин, директор по маркетингу компании October Group.