Ricci представил обзор инвестиционного рынка недвижимости по итогам 2025

По данным Ricci, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2025 года составил 1,1 трлн рублей. Показатель снизился относительно рекордного 2024 года, однако остался в числе трех максимальных значений за всю историю наблюдений.

Ключевым фактором, определяющим динамику рынка, стали макроэкономические условия. Высокая ключевая ставка, инфляция и ограниченная доступность заемного финансирования сдерживали инвестиционную активность, а также влияли на структуру спроса. В результате рынок перешел от стадии роста к фазе насыщения и частичной рецессии в большинстве сегментов.

На этом фоне усилилась роль закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ): объем сделок с их участием вырос более чем в два раза — с 82 млрд до 196 млрд рублей. Их доля в общем объеме инвестиций достигла 18%, а в сегменте коммерческой недвижимости — 23,5%.

Коммерческая недвижимость сохранила лидерство по объему вложений — 740 млрд рублей. При этом, несмотря на общее снижение рынка, инвестиции в доходные объекты показали рост примерно на 5%. Основной драйвер — сделки с конечными пользователями, которые обеспечили приток около 198 млрд рублей.

Наибольшую долю в структуре инвестиций второй год подряд занимает офисный сегмент — 409 млрд рублей, или 55% всех вложений в коммерческую недвижимость. Высокая активность объясняется крупными сделками со стороны корпоративного сектора, включая покупку объектов под собственные нужды.

Складской сегмент сохранил второе место по объему инвестиций, несмотря на снижение активности в первой половине года. Значительную роль здесь продолжают играть ЗПИФы, на которые пришлось 57% всех сделок.

Единственным сегментом, продемонстрировавшим заметный рост, стала гостиничная недвижимость: объем инвестиций увеличился на 50% — до 54 млрд рублей, чему способствовали государственные программы поддержки внутреннего туризма.

В то же время инвестиции в торговую недвижимость сократились на 10%. Основной объем сделок был связан с выходом иностранных собственников и перераспределением активов между российскими игроками.

Сегмент площадок под девелопмент продемонстрировал наиболее существенное снижение: объем инвестиций сократился на 41% — до 360 млрд рублей. Доля сегмента в общей структуре также снизилась до 33%. Это связано с падением спроса на фоне высокой стоимости финансирования и сокращением объемов нового строительства.

Дополнительным трендом стала «миграция классов»: девелоперы пересматривают проекты в сторону бизнес- и премиум-сегментов для сохранения маржинальности. В Москве доля спроса на такие площадки достигла около 41%, при этом до 90% запросов приходится именно на качественные участки с высокой степенью готовности документации.

Также на рынке усиливается практика стресс-сделок и передачи активов «за долг». Банки становятся все более заметными участниками рынка, выступая продавцами непрофильных активов и консолидируя проблемные проекты.

Географически инвестиции остаются сконцентрированными в Московском регионе: на него приходится 88% вложений в площадки под застройку. При этом региональная активность существенно снизилась на фоне падения маржинальности проектов.

По итогам 2025 года инвестиционный рынок недвижимости окончательно сместился в сторону более сложных и структурированных сделок: ключевым трендом стали операции с дистресс-активами, продажа площадок с привлечённым финансированием, а также поиск продуктов с устойчивой рентабельностью на фоне роста ставок капитализации и снижения среднего чека. В 2026 году давление на рынок может усилиться: среди основных вызовов — рост долговых обязательств и сделок за долги, ожидание максимальных дисконтов со стороны продавцов, поиск профессионального оператора УК для проектов, распроданных в нарезку в офисном сегменте и курортных апартаментах.