Риски чрезмерного оптимизма в проектах КРТ

Автор: Мария Синичич, директор департамента комплексного развития территорий, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Участники программы комплексного развития территорий (КРТ), несмотря на особые условия реализации таких проектов, сталкиваются с теми же вызовами, что и девелоперы отдельных площадок. Однако в отличие от них работают на существенно более длинном горизонте планирования и принимают на себя обязательства, которые затрагивают не только строительство жилья, но и создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Программа КРТ стартовала пять лет назад и сразу в непростых условиях. Когда разрабатывались нормативные документы, мы представляли себе общую модель реализации механизма. Однако практика оказалась значительно сложнее. Ограничения поставок оборудования, рост стоимости строительных ресурсов, резкое повышение ключевой ставки и последующий цикл ужесточения денежно-кредитной политики существенно повлияли на экономику проектов.

Несмотря на это, механизм активно развивался. В 2021 году мы ставили задачу выйти к 2030 году примерно на тысячу проектов КРТ. Сегодня их уже более 1300. Это проекты разного масштаба и назначения со сроками реализации от 5 до 25 лет. Средний срок реализации составляет 13–15 лет.

Фактически за пять лет КРТ стало одним из наиболее востребованных инструментов градостроительного развития территорий. Сегодня механизм применяется практически во всех регионах страны и позволяет решать задачи, которые невозможно реализовать в рамках отдельных инвестиционно-строительных проектов.

Принципиальное отличие КРТ от традиционного девелопмента заключается именно в комплексности подхода. В рамках одного проекта одновременно решаются вопросы жилищного строительства, создания социальной инфраструктуры, инженерного обеспечения территории, общественных пространств и рабочих мест.

Сегодня в рамках проектов КРТ уже построено около 4 млн кв. м недвижимости различного назначения. Среди них есть проекты, которые полностью завершены, включая создание объектов нежилого назначения, социальной и инженерной инфраструктуры. Однако большая часть проектов находится на разных стадиях реализации, что объясняется длительным инвестиционным циклом механизма КРТ.

Для проектов со сроком реализации пять лет существует один набор рисков. Планирование же на горизонте 10–15 и более лет требует совершенно иного подхода и в значительной степени зависит от макроэкономической ситуации и изменений государственной политики.

Сам факт появления запросов на корректировку отдельных параметров проектов нельзя считать чем-то исключительным. Скорее это показатель того, что механизм проходит этап практического становления и сталкивается с теми же экономическими вызовами, которые сегодня испытывает вся строительная отрасль.

Один из ключевых факторов риска связан с качеством подготовки финансовых моделей. Уровень проработки отдельных проектов по регионам остается неоднородным. Речь идет о расчетах ключевых показателей эффективности, таких как чистая приведенная стоимость проекта и коэффициенты покрытия долговых обязательств на протяжении всего срока финансирования.

Не случайно банки традиционно относят проекты КРТ к категории проектов с повышенным уровнем риска. Стоимость финансирования здесь имеет принципиальное значение. Именно поэтому Минстрой России совместно с банковским сообществом и Государственной Думой уже несколько лет обсуждает возможность включения договора КРТ в предмет залога. Такой механизм позволил бы снизить стоимость привлечения капитала и ускорить реализацию проектов.

Для многих городов именно нежилая составляющая становится ключевым фактором устойчивости проектов КРТ. Создание деловых, производственных, логистических и торговых объектов позволяет формировать новые точки экономической активности и рабочие места непосредственно в границах развиваемой территории. В Москве проекты КРТ, как правило, предусматривают наличие коммерческих и производственных площадей.

Сегодня доля нежилой недвижимости в общем объеме застройки по проектам КРТ составляет около 30%. В отдельных регионах акцент делается преимущественно на коммерческую недвижимость. По количеству проектов программа уже превысила первоначальные целевые показатели.

Общий объем заявленных проектов составляет около 230 млн кв. м недвижимости. Однако значительная часть этого объема будет реализовываться на протяжении последующих 15–20 лет.

Сегодня КРТ уже вышло за рамки исключительно жилищной повестки. Механизм становится инструментом комплексной трансформации городских территорий, позволяя одновременно создавать жилье, коммерческую недвижимость, производственные площадки, общественные пространства и новую инфраструктуру.

Общий объем заявленных проектов формирует значительный инвестиционный рынок, который будет определять развитие российских городов на десятилетия вперед.

По мере накопления практики и совершенствования регулирования КРТ постепенно становится не только инструментом градостроительной политики, но и одним из ключевых механизмов привлечения частных инвестиций в развитие территорий. Именно поэтому потенциал программы сегодня значительно превышает ее текущую долю в общем объеме строительства. В ближайшие годы роль КРТ будет определяться не столько количеством реализованных проектов, сколько качеством создаваемой городской среды, объемом привлеченных инвестиций и способностью запускать новую экономическую активность там, где раньше развитие было невозможно.

Если первые пять лет были посвящены формированию нормативной базы и запуску проектов, то следующие годы станут периодом масштабной реализации накопленного портфеля. Именно на этом этапе будет формироваться новое поколение российских городских территорий — более сбалансированных, экономически устойчивых и привлекательных для жизни и бизнеса. И в этом смысле КРТ уже сегодня является не просто механизмом развития территорий, а одним из инструментов долгосрочной трансформации городской экономики страны.