Мы привыкли, что всё лучшее должно быть в столице. Но что делать, если в Москву нельзя перенести ни Байкал, ни Кавказские и Уральские горы, ни Волгу, ни песчаные пляжи Крыма и Анапы? Зато можно — перенести и привезти всё лучшее из Москвы в регионы. Например, тридцатипятилетние экспертизу и опыт по строительству коммерческой недвижимости: офисные небоскрёбы, моллы, хабы и склады, многофункциональные комплексы, отели. Редакция CRE выбрала самые ожидаемые, неожиданные, знаковые и просто интересные проекты коммерческой недвижимости в России, ввод в эксплуатацию которых запланирован до 2030 года.

Пять лет назад в России был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ) — механизме, который стал одним из основных инструментов современной градостроительной политики и пространственного развития страны. За сравнительно короткий период КРТ прошло путь от новой законодательной конструкции до полноценного практического инструмента, с которым сегодня работают регионы, муниципалитеты, девелоперы, институты развития, проектировщики и профессиональные сообщества по всей стране.

О компании «Росинтер», одном из первых ресторанных холдингов современной России, знают все, кто хотя бы раз посещал одно из 160 сетевых заведений: «iL Патио», TGI Fridays, «Планета суши» и других принадлежащих ей брендов. За тридцать лет её основатель Ростислав Ордовский-Танаевский Бланко побывал в шкуре и арендатора, и арендодателя: вместе с рынком коммерческой недвижимости прошёл путь от первого фастфуда на Красной площади до игрока федерального масштаба и владельца собственного торгового центра.

Коммерческая недвижимость в регионах распределена неравномерно и демонстрирует разную динамику. Если гостиничный и торговый форматы за пределами Москвы и Петербурга представлены достаточно большими объёмами, то складской развивается лишь в последние годы, а офисный — только начинает расти, по-прежнему концентрируясь преимущественно в Москве. В инвестиционных сделках ситуация схожая: большая часть спроса приходится на рынки двух столиц, однако игрокам интересны и торговые центры в крупных городах, растут вложения в региональные склады, старые санатории и исторические отели под реконструкцию в курортных локациях. В офисном сегменте активности же пока не наблюдается. Вспоминаем транзакции и ситуацию на региональных рынках в 2025 — начале 2026-го, в том числе обращаясь к общему предложению, новому вводу и прогнозам: сложно заключить сделку, если отсутствует её предмет.

Столичный и региональный консалтинг в недвижимости, аудите и праве все тридцать пять лет истории отрасли игроки называют «разными планетами». Громкие вывески в регионах не работали никогда, бизнес-этика отличалась кардинально, гонорары были намного ниже, а в ДНК рынков вшиты «семейственность» и «работа на доверии». Однако с 2022 года, когда коллективы бывшей «большой пятёрки» остались без материнских глобальных офисов и гарантированных клиентов за спиной, а крупные проекты активно и быстро пошли в регионы, консалтинг оказался там одним из самых перспективных направлений. Доля регионов в структуре консалтинговых бизнесов будет расти: этому способствуют акцент государственной политики на региональном развитии, появление новых форматов недвижимости и новых инвестиционных моделей и запрос на персонификацию услуг.

Программа льготного кредитования проектов по восстановлению исторических памятников, которую в 2024 году запустили Минкульт и Дом.РФ, пока не пользуется высоким спросом: из пятисот объектов, переданных инвесторам, займы под 4–9% годовых оформлены только для девятнадцати. Предприниматели поясняют: работа с памятниками — крайне дорогая, сложная и рискованная. Часть инвесторов отказывается от проектов уже на старте.

Участники программы комплексного развития территорий (КРТ), несмотря на особые условия реализации таких проектов, сталкиваются с теми же вызовами, что и девелоперы отдельных площадок. Однако в отличие от них работают на существенно более длинном горизонте планирования и принимают на себя обязательства, которые затрагивают не только строительство жилья, но и создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Популярность внутреннего туризма в России начала расти во время пандемии коронавируса, но пик пришёлся на последние четыре года. Спрос на путешествия по стране впервые приблизился к показателям 1989-го, и гостиничная инфраструктура стала появляться даже в регионах, исторически считавшихся нетуристическими и медвежьими углами для инвесторов. Сегодня проекты в индустрии гостеприимства называются аналитиками «новой нефтью» и фундаментом «экономики впечатлений», во всех сегментах — очередной парад концепций, непрофильных игроков и новых инвесторов, включая коллективные фонды. Однако в ряд форматов — например, бизнес-отели — опасаются выходить до сих порьдаже старейшие операторы и застройщики, а самыми интересными и действительно «перезапускающими» территории становятся в итоге проекты, которые нельзя масштабировать.

Как и в большинстве европейских государств, в Российской империи развитие рынка недвижимости совпало с индустриализацией и урбанизацией — ростом производства и стремительным притоком населения в крупные города в поисках заработка. В Европе этот процесс пришелся на конец XVIII века, то есть на эпоху промышленной революции. В России же «квартирный вопрос» обострился несколько десятилетий спустя, во второй половине XIX века. Сводился он к тому, где жить людям, переехавшим в одну из двух столиц в поисках лучшей жизни или ищущим отдельное жильё по другим причинам: студентам и отставным военным, разорившимся после отмены крепостного права в 1861 году, помещикам и молодым семьям. Нуждались в жилье и представители более обеспеченных слоёв — например представители богемы, чиновники и академики. Своих домов у многих из них не было, а квартиры в России не считались отдельными объектами собственности: купить их было невозможно. Поэтому для подавляющего большинства жителей Москвы и Санкт-Петербурга единственным доступным способом обеспечить себя жильём оставалась аренда.

Бум нового строительства коммерческой недвижимости последних лет наиболее заметен в Москве (в частности, с рекордными объёмами ввода офисов), но очевидное оживление наблюдается и в других регионах. По данным правительства России, ввод коммерческой недвижимости по стране в 2025 году вырос на 32,7%. Заинтересованность в региональном развитии существует как на государственном уровне (проекты КРТ, особые экономические зоны, инициатива по переносу штаб-квартир), так и на уровне бизнеса: электронной и классической торговле не хватает складских площадей, а местным предпринимателям и представительствам федеральных компаний — офисов. При этом в каждом регионе не только своя специфика и потребности, но и условия. CRE разбирается, какие регионы наиболее привлекательны сегодня для развития офисного, складского и гостиничного сегментов и как в среднем оценивается в них строительство объектов. Что касается по-прежнему актуальной для региональных рынков торговой недвижимости, то экономика возведения крупных объектов максимально непрозрачна, а типовые малые ТЦ за пределами Москвы по-прежнему сложно отнести к качественной недвижимости.