За МКАДом тоже есть бизнес

Автор: Павел Назаркин

ИНВЕСТИЦИИ

Общие показатели инвестиционной активности российского рынка последних лет стали беспрецедентными за всю его историю: до 2021 года общий объем сделок не превышал 300 млрд рублей за год, в 2022-м — впервые преодолел отметку 500 млрд, а уже в 2024-м достиг 1,3 трлн рублей (данные NF Group). В 2025 году показатель снизился, но все равно составил около 1 трлн рублей (по оценкам аналитиков разных компаний).

Львиная доля инвестиций традиционно приходится на Московский регион, но если в 2024 году в Москве было сосредоточено 75% инвестиционных сделок, то в 2025-м — 67%. Доля Санкт-Петербурга снизилась с 19 до 14%, тогда как региональных рынков — выросла с 6 до 19%, по данным NF Group.

В IBC Real Estate приводят следующие цифры по инвестиционным сделкам за 2025 год: 715 млрд рублей по Москве, 105 млрд — Санкт-Петербург, 153 млрд — регионы.

Большую часть роста инвестиций в регионы обеспечила одна крупная сделка — покупка доли в Malltech Holding компанией Balchug Capital оценочной суммой 100–110 млрд рублей. Также в число крупных сделок вошла продажа отеля «Swissotel Resort Сочи Камелия», стоимость которого оценивается в 10 млрд рублей. В начале этого года крупнейшей региональной сделкой стала продажа торговых центров «Аура» в Ярославле и Сургуте компании Grand Line. Ее сумму эксперты оценивали в 15–17 млрд рублей, что составляет около 10% от общего объема инвестиций за первый квартал (169 млрд рублей, по данным NF Group).

В Санкт-Петербурге самой крупной инвестиционной сделкой 2025 года стала продажа двух корпусов делового квартала «Невская ратуша» правительству города (оценочная сумма — 21–23 млрд рублей). Также стоит выделить продажу «Outlet Village Пулково» и «Outlet Village Белая Дача» компании «Кама Капитал». Суммарно рыночная стоимость активов оценивалась в 22 млрд рублей, но более 50% мог составлять дисконт, поскольку продавцом выступала американская компания Hines.

Предварительные итоги полугодия 2026-го от CORE.XP показали снижение общего объема инвестиций на 10% — до 306 млрд рублей, а снижение доли Петербурга и регионов до 15% от общего объема инвестиций. Согласно прогнозам аналитиков, рынок инвестиций ожидает снижение до 600–700 млрд рублей в 2026 году на фоне затянувшегося периода высокой ключевой ставки. Однако ситуация может измениться в случае корректировки кредитноденежной политики ЦБ (если ключевая ставка будет снижаться более быстрыми темпами).

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

По данным аналитиков Nikoliers, в России насчитывается около 32 млн кв. м арендопригодных площадей в торговых центрах. При этом примерно 20 млн кв. м расположены в региональных городах, еще 3 млн кв. м — в Санкт-Петербурге. В 2026 году ожидается ввод еще 480 тыс. кв. м, из которых 71% приходится на регионы.

Что касается спроса, то новые бренды предпочитают сначала выходить на рынки Москвы и Санкт-Петербурга — 15 иностранных марок в 2025 году против 5 новых в регионах. Активнее всего за пределами двух столиц развивались итальянская Kappa (шесть открытий в региональных ТЦ) и австрийский Northland (пять новых открытий).

Российские бренды в 2025 году делали ставку на открытия флагманских магазинов — в новых концепциях и с расширением площадей. Аналитики NF Group выделяют новую Sela площадью 2,5 тыс. кв. м в ТРЦ «Гринвич», Дом моды Henderson в ТРЦ Veer Mall в Екатеринбурге, флагман «М.Кос» в Краснодаре, O’Stin площадью 2 тыс. кв. м в самарском ТРЦ «Космопорт». В Нижнем Новгороде в ТЦ «Мега Нижний Новгород» открылся самый большой в городе магазин «Син», а Hoff открыл гипермаркет площадью 8,5 тыс. кв. м в Воронеже в ТЦ «Максимир».

Стоит также отметить, что российские сети завершали заселение на площадки ушедших международных брендов и обновляли старые точки. События 2022 года позволили им быстро расшириться на рынке за счет недоступных ранее топовых локаций, но затем возникла необходимость пересмотреть стратегии и имеющиеся концепции, чтобы прочно закрепиться на новых позициях.

Все больше влияния на рынок торговых центров оказывают относительно новые виды арендаторов — фитнес и термы. По данным Nikoliers, за 2025 год новое предложение термальных комплексов составило 123 тыс. кв. м, 63% из них разместились в ТЦ. Впервые формат был представлен в Оренбургской, Ярославской, Кемеровской и Брянской областях, а также в Республиках Карелия и Крым.

По оценкам экспертов, помещения под фитнес закладываются в концепции торговых центров уже на стадии проекта, а в действующих ТЦ идут работы по переформатированию площадок под них. Крупнейшая сеть DDX Fitness на конец 2025 года была представлена уже в 51 городе России, большая часть точек располагаются в торговых центрах.

СКЛАДЫ

Общий объем качественного предложения складской недвижимости в регионах оценивается в 22,5 млн кв. м против 28,5 млн кв. м в Москве и 6,5 млн в Петербургской агломерации (NF Group), при этом в 2025 году было введено около 4 млн кв. м новых складов и примерно столько же ожидается в 2026-м, то есть больше, чем в столицах.

Такой рост был бы невозможен без повышенного спроса. По данным IBC Real Estate, в последние три года объем сделок стабильно превышает 2,5 млн кв. м.

Основным драйвером развития регионального рынка эксперты называют онлайн-ритейл с запросами на строительство крупных комплексов — по 100 тыс. кв. м под одного оператора в отдельных городах, но также не стоит забывать и про классический ритейл, которому, как правило, требуются комплексы по 50 тыс. кв. м «в одни руки» (данные «Инвест7»). В NF Group отмечают, что потребности офлайн-ритейла в последние пять лет достигали 450 тыс. кв. м ежегодно, тогда как в предыдущую пятилетку — лишь 250 тыс. кв. м.

По оценкам аналитиков, доля строительства под собственные нужды или под конкретного клиента (BTS) ежегодно составляет более 60% в последние несколько лет. В 2025 году этот показатель стал максимальным за пять лет и составил 83%, но уже в 2026 году ситуация может сильно измениться: в 2025 году крупные игроки осваивали площади, арендованные ранее, и не спешили заключать новые договоры. В то же время ввод спекулятивных объектов был частично перенесен на 2026-й. Таким образом, в текущем году объемы ввода объектов под заказ могут и выровняться, а спрос со стороны крупных игроков снова пойти в рост. По предварительным итогам полугодия от аналитиков CORE.XP, спрос может составить около 1,4 млн кв. м за первые шесть месяцев 2026 года, при этом 57% этого спроса приходится на регионы. Прогноз на год для регионов составляет 3,2 млн кв. м.

В Петербурге за 2025 год объем сделок составил 338 тыс. кв. м, сообщают в IPG Россия. Здесь наибольшая активность пришлась на 2023 год, когда новые логистические комплексы заказывали РВБ и «Озон». А в 2025 году наиболее активными участниками рынка стали фонды.

По итогам первого квартала в компании отмечали снижение активности, характерное и для рынка Москвы. Спрос поддерживается за счет логистики и ритейла, но речь идет о небольших складских блоках.

ОФИСЫ

В контексте офисной недвижимости говорить об устойчивом спросе в регионах пока не приходится, общее предложение в отдельных крупных городах не достигает 1 млн кв. м, а сделки заключаются напрямую, без консультантов. В основном это небольшие офисы по 50–100 кв. м или объекты, построенные для собственных нужд.

В Санкт-Петербурге, по разным оценкам, общее предложение офисной недвижимости составляет от 4,5 до 5,5 млн кв. м, ежегодный прирост — в среднем около 150 тыс. кв. м. По данным Bright Rich, спрос в 2025 году составил 425 тыс. кв. м, снизившись относительно рекордного 2024 года (717 тыс. кв. м) более чем в 1,5 раза, но превзойдя показатели 2022–2023 годов.

Аналитики компании отмечают, что впервые по итогам года сделки покупки опередили сделки аренды. Ощутимый вклад в тренд внесла упомянутая выше сделка по покупке корпусов «Невской ратуши» (67 тыс. кв. м). Кроме того, Горный университет приобрел комплекс «Механобр» (30 тыс. кв. м), а «Технопарк Санкт-Петербурга» — БЦ «Ростра» (11,5 тыс. кв. м). Отдельно эксперты выделяют сделки по расширению сети «Сенатор». Среди ее покупок — отель «Талион» (25 тыс. кв. м), ТЦ «Адмирал» (9,6 тыс. кв. м), здания на Караванной улице, 10 (8,9 тыс. кв. м) и Садовой улице, 34 (4,4 тыс. кв. м). Предполагается, что все объекты в дальнейшем будут перепрофилированы под офисную функцию.

В первом квартале 2026 года тенденция на увеличение доли покупок против аренды усилилась. В IPG Россия спрос оценивают в 113 тыс. кв. м, 69 тыс. кв. м из которых приходится на покупки. При этом в топ-5 сделок три заключены с инвестиционными целями.

На 2026 год запланировано строительство 147 тыс. кв. м офисов (90% нового предложения относится к классу В). Традиционно драйверами спроса являются ИТ-компании, представители нефтегазового сектора и сферы услуг. В первом квартале 2026-го спрос соответствует уровню начала 2025-го.

ОТЕЛИ

Кардинально изменился в последние годы рынок гостиничной недвижимости. Если до 2022 года, по данным CMWP, в топ-3 по объемам номерного фонда не было ни одного российского оператора, то сейчас там нет ни одного иностранного. В управлении сетевых операторов находится около 79 тыс. номеров, а к 2030 году аналитики компании прогнозируют увеличение совокупного фонда еще на 80 тыс.

Безусловное влияние на рынок оказало развитие внутреннего туризма и поддержка гостиничного девелопмента со стороны государства (Постановление Правительства РФ № 141). По данным IBC Real Estate, по программе построено 7,6 тыс. номеров, а еще около 18 тыс. должны быть построены до 2035 года. В CMWP, однако, напоминают, что эта программа уже завершена, а новая — «Пять морей и Озеро Байкал» — предполагает ограниченное количество регионов, в которых будет доступно льготное кредитование.

Совокупный фонд гостиничных номеров на начало 2026 года оценивается в 187,5 тыс. номеров, 133,6 тыс. из которых расположены в регионах, 19,3 тыс. — в Санкт-Петербурге (данные IBC Real Estate). По прогнозам, в этом году новый ввод в регионах составит примерно 5,8 тыс. номеров.

Помимо программ льготного кредитования, драйвером нового строительства отелей в CMWP называют формат кондо-отелей, финансируемых по 214-ФЗ. На такие проекты, по данным компании, приходится около половины проектов, заявленных к вводу с 2026 по 2030 год. Однако аналитики сомневаются в эффективности этого формата: вторичный рынок только зарождается и в долгосрочной перспективе оценить доходность для частного инвестора сложно. К тому же риски создает законодательство — эффективного механизма защиты интересов оператора, частного инвестора и девелопера пока не разработано.

Маркером развития рынка гостиничной недвижимости являются крупнейшие сети, представленные в большей части регионов и активно развивающиеся. Согласно отчету Azimut Hotels, выручка сети за 2025 год составила 32 млрд рублей, а номерной фонд вырос до 12,7 тыс. номеров. Cosmos Hotel Group отчиталась о росте выручки до 20,9 млрд рублей при росте фонда до 11 тыс. номеров. Среди других озвученных показателей — средняя загрузка 67,4% и доходность на номер (RevPAR) 4765 рублей. В управлении «Мантера-Групп» на текущий момент более 7 тыс. номеров, а ежегодная посещаемость достигает 7,1 млн человек.

По оценкам IBC Real Estate, в Москве средняя загрузка составила 75%, а доходность 9 тыс. рублей, в Северной столице — 65% и 6 тыс. рублей соответственно. Общий туристический поток в CMWP оценивают в 170,8 млн поездок в год.

ЧТО ДАЛЬШЕ?

Спрос в большинстве сегментов в 2025 году снизился, и эта тенденция сохраняется в 2026 году. Среди причин — высокая ключевая ставка, большие объемы ввода и снижение платежеспособности населения. При этом нельзя сказать, что рынок замер, скорее это «эффект высокой базы» 2024 года. В большинстве регионов России есть и потенциальный спрос, и возможности для нового строительства. Сохранение капиталов внутри страны будет подогревать рынок коммерческой недвижимости в части покупок объектов под собственные нужды. Вторым драйвером остается привлечение частных инвестиций, как посредством фондов, так и форматов (лайт индастриал и кондо-отели). Высокий инвестиционный потенциал сохраняют торговые центры в регионах, офисы в Санкт-Петербурге, гостиницы в курортных локациях, а спрос на склады становится стабильным и высоким по всей России.