Стройка споткнулась о три буквы

Автор: Екатерина Геращенко

Комплексное развитие территорий — объемное понятие, закрепленное федеральным законом в конце декабря 2020 года. Закон о КРТ, предусматривающий расселение аварийного и ветхого жилья, наделяет региональные власти полномочиями сносить неаварийные многоквартирные дома. В Москве у КРТ свой имидж, в соответствие с которым застройка участка подразумевает создание не просто новых объектов недвижимости, но новой городской среды — жилые дома, необходимая социальная инфраструктура, новые рабочие места — и все это должно быть на благоустроенной территории, органично вписанной в ранее сложившуюся городскую ткань. Программа КРТ в Москве работает параллельно с программами  создания мест приложения труда, которая тоже была запущена в 2020 году, и масштабных инвестиционных проектов, действующей с 2016 года. По программе МПТ девелопер, который строит жилье, получает льготу за смену вида разрешенного использования участка, в обмен на которую он фактически создает рабочие места. То есть, строит гостиницы, офисы, социальные учреждения, технопарки или объекты light Industrial. По программе МаИП инвесторы строительства производственных комплексов, инновационных центров, транспортных, спортивных, социальных объектов могут получить особый статус и для их строительства город предоставит участок без торгов. С марта 2022 г. в рамках МаИП действует льгота, позволяющая инвесторам взять в аренду землю за один рубль на весь срок договора (5 лет). 

Застройку по механизму КРТ могут инициировать как городские власти, так и правообладатели участков. Сейчас проекты КРТ реализуются по все стране, общий потенциал застройки по программе достигает 286,9 млн кв. м., почти четверть этого объема, 24%, приходится на Москву, следует из исследования CMWP и «Метриум» «Комплексное развитие территорий Москвы». Это 70 млн кв. м. градостроительного потенциала в 400 площадках. 

По данным на май 2026 года, определены параметры для 13,1 млн кв. м жилой, офисной, торговой и производственно-складской недвижимости, это примерно пятая часть градостроительного потенциала программы КРТ Москвы. Основной объем приходится на жилую недвижимость (64%), около трети на коммерческую. 90% застройки в рамках КРТ, для которой определены параметры, находится в статусе «планируется строительство». «Это свидетельствует о том, что механизм КРТ находится на раннем этапе практического воплощения», — пишут CMWP и «Метриум». 

Чтобы построить эти бумажные 90% (11,8 млн кв. м.), нужно около 1,8 — 2,6 трлн руб. посчитала директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина. «Это не рыночная стоимость будущих квартир или коммерческих помещений, а ориентировочный бюджет возведения. Если учитывать сложность КРТ — снос, расселение, инженерную подготовку, дороги, социальную инфраструктуру, благоустройство и финансовые расходы, — верхняя граница может быть еще выше», — уточнила эксперт. По ее словам, у банков эти деньги есть: это 11-17% от текущего российского портфеля проектного финансирования строительства жилья. «Вопрос не в том, „есть ли у банков деньги вообще“, а в том, смогут ли конкретные проекты доказать свою экономику: продажи, цену квадратного метра, темп наполнения эскроу, достаточность собственного участия девелопера и управляемость строительных рисков», — отмечает она.

За пять с половиной лет действия программы, сейчас в списке завершенных три проекта КРТ по всей стране, в Тюмени, Екатеринбурге и Москве. К 2030 году в Москве должны быть завершены 48 проектов, в Московской области — 18, в Тюмени —  4, рассказала CRE директор департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Мария Синичич. По ее словам, активная реализация проектов КРТ с участием операторов началась с 2022 года и сейчас применяется более чем в 15 субъектах. «Говорить о системном замедлении реализации КРТ сегодня оснований нет. Возможность распределения рисков, привлечения профильных инвесторов и использования различных источников финансирования создает условия для последовательной реализации проектов комплексного развития территорий», — отметила Мария Синичич, подчеркнув, что механизм КРТ позволяет привлекать как внебюджетные средства, так и средства в рамках предусмотренной государственной поддержки, включая федеральное и региональное финансирование, для создания необходимой инфраструктуры. 

По данным комплекса градостроительной политики Москвы проблем со скоростью реализации программы тоже нет. «Реализация проектов осуществляется в строгом соответствии со сроками, определенными в договоре о КРТ», — сообщили в пресс-службе комплекса. Каждый пятый проект в Москве реализуют инвесторы. Для всеобщего удобства, город заключил соглашения о взаимодействии при реализации проектов КРТ с шестью банками: «Сбер», «ВТБ», Банк «ДОМ.РФ», «МКБ», Газпромбанк и Банк «ПСБ». Цель этого стратегического партнерства — повысить уровень доступности кредитных продуктов и расширить набор инструментов финансирования проектов, реализуемых инвесторами. 

Взгляд со стороны исполнителя

После того, как девелопер оказался победителем городского конкурса или самостоятельно выступил инициатором развития территории, с городом заключается договор о КРТ. В документе прописывают обязательства застройщика по возведению жилых объектов, социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, ФОКи), транспортных сетей (дороги, парковки), благоустройства (пешеходные зоны, парки и т. д.). А также сроки и условия реализации, которые зависят от масштаба проекта, сложности территории и объемов строительства. «Реализация проекта может включать снос или реконструкцию существующей застройки», — приводит пример директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов.

 Как только заключен договор КРТ, начинается подготовка и утверждение документации по планировке территории (ДПТ). На этот процесс по законодательству отводится 12 месяцев. Девелопер разрабатывает документы, а утверждает правительство Москвы в соответствующем постановлении. После получения разрешения на строительство начинается основной этап строительства новых объектов и наполнения территории инфраструктурой. «После ввода объектов в эксплуатацию девелопер де юре подтверждает исполнения обязательств», — говорит Галактионов.  

По его словам, самый сложный и затратный этап — это подготовка территории к строительству, которая включает изъятие объектов недвижимости, находящихся в границах КРТ. Инвестор обращается с ходатайством об изъятии для государственных нужд земельных участков и обеспечивает предоставление в полном объеме возмещения за такие земельные участки и (или) объекты, включая убытки, причиненные изъятием, в соответствии с отчетом об оценке. «Процесс изъятия может затянуться из-за споров или отказа части собственников от условий, тогда вопрос изъятия рассматривается в судебном порядке и процесс может затянуться на год и более», — констатирует Галактионов.

Собственники могут не соглашаться на условия из-за разницы в подходах к оценке. «Стороны нередко по‑разному оценивают актив: девелопер исходит из рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, тогда как пользователь участком учитывает ценность действующего бизнеса, потенциал дальнейшего использования территории и будущие денежные потоки», — приводит пример партнер консалтинговой компании TOP& Co Давид Тонаканян.  Один из собеседников CRE привел пример: в проекте КРТ, который он консультировал, оценка участка в 40 га составляла 1 млрд руб., по бизнес-оценке — 3 млрд руб.

По данным совместного исследования рынка КРТ, проведенного «ТеДо» и CRE, сроки судебного изъятия в Москве составляют, в среднем, 3-6 месяцев, а в регионах могут достигать 1,5-2 лет. «Разрыв сроков изъятия между Москвой и регионами — почти в четыре раза, и он напрямую влияет на сроки расселения и экономику проекта. Парадокс Москвы: быстрые суды соседствуют с самым сложным оформлением земельных отношений», — пишут авторы исследования.

 Трудозатратным становится также процесс выноса инженерных сетей и коммуникаций. «Требуется согласование с ресурсоснабжающими организациями, что может быть затруднительно, особенно если объект еще не имеет прав на землю. Значительными затратами сопровождаются строительство инфраструктуры (дороги, инженерные сети, социальные объекты), помимо этого стоит учитывать соблюдение сроков, прописанных в договоре КРТ, так как задержки могут привести к штрафам и увеличению общей стоимости проекта», — продолжает Галактионов. 

Основным источником финансирования проектов КРТ являются заемные средства в той или иной форме. «Такие проекты очень капиталоемкие, их бюджет часто сложно точно спрогнозировать. Поэтому собственный капитал и средства партнеров в проектах КРТ используются редко», — говорит руководитель направления КРТ GloraX Станислав Шульженко, добавляя, что сейчас видит дефицит капитала для реализации проектов КРТ по всем источникам финансирования.

Объем портфеля проектного финансирования топ-5 банков на рынке финансирования строительства жилья достигает 10,3 трлн руб., следует из данных исследования «ТеДо» и CRE. Общий объем кредитных лимитов в первом квартале этого года достиг 23,1 трлн руб., включая проекты КРТ. У «Сбера», доля которого на рынке финансирования жилья по его собственным данным 60%, на 1 июня этого года в портфеле финансирования девелоперов 283 проекта КРТ с общим лимитом 3,7 трлн руб. У банка «ДОМ.РФ» 91 проект КРТ с градостроительным потенциалом 18,3 млн кв. м. Общий объем кредитных линий составляет 2,1 трлн руб., а доля КРТ в портфеле проектного финансирования достигает 26%, то есть фактически каждый четвертый рубль идет на реализацию таких проектов. У обоих существенная часть финансирования идет на жилье, включая необходимую социальную инфраструктуру. Начальник управления финансирования недвижимости «Сбера» Светлана Назарова, говорит, что у банка это 90%. По ее словам, на текущий момент, лимит одобренных сделок год к году вырос на 11%. У «Сбера» уже несколько лет есть единый комплексный продукт, который, как говорят в банке, покрывает потребности девелопера на всех этапах реализации проекта КРТ от участия в аукционе и начальных затрат до строительства объектов и ввода в эксплуатацию. В него входит как предоставление бридж-кредита, включая расселение по ДКРТ (договор о комплексном развитии территорий) и кредит на финансирование самого строительства объектов в рамках КРТ, так и банковские гарантии для участия в торгах и исполнения обязательств по ДКРТ. «Для девелоперов и банков КРТ становится основным механизмом жилищного строительства в крупных агломерациях. По прогнозам экспертов, к 2030 году до 40% нового жилья может строиться в рамках КРТ», — добавила Назарова.

Вице-президент — директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» Банка «ДОМ.РФ» Александр Чобан говорит, что банк оценивает динамику развития «положительно». По его словам, механизм КРТ востребован рынком, но проекты КРТ объективно сложнее классических девелоперских проектов, так как предполагают необходимость строительства инфраструктурных объектов, у них более длинные  сроки реализации и они требуют координации всех участников проекта. Экономика проектов КРТ усложняется из-за очень высокой инфраструктурной нагрузки. По оценке «ТеДо», она может достигать 30% бюджета проекта. При этом, нужно оценивать будущую динамику всех очередей строительства в течение 10-12 лет и распределение расходов в течение этого времени. По словам Давид Тонаканяна, существенное влияние на экономику оказывает очередность строительства. «В ряде проектов значительные затраты на создание инфраструктуры приходятся на начальный этап, тогда как основная выручка формируется значительно позже. В условиях замедления продаж жилья это усиливает нагрузку на финансирование и повышает требования к финансовой устойчивости», — говорит он. 

«Поэтому развитие этого сегмента во многом зависит от качества проработки проектов и готовности всех сторон к долгосрочному взаимодействию», — комментирует общую динамику сегмента Александр Чобан.

Чобан отмечает, что для банка ключевым фактором остается качество проекта и опыт девелопера. У партнера должен быть подтвержденный опыт строительства, умение уделять внимание продукту, контролировать темп продаж и способность эффективно реализовывать масштабные проекты на длинном горизонте. «Поэтому вопрос не столько в объеме спроса, сколько в качестве подготовки проектов и их финансовой устойчивости», — объясняет он избирательность банка.

По словам Александра Чобана, дополнительные возможности создают инструменты инфраструктурного меню — инфраструктурные бюджетные кредиты, инфраструктурные облигации «ДОМ.РФ» и другие механизмы поддержки. Их важно объединять с действиями по повышению качества подготовки проектов на ранних стадиях. Для этого банк «ДОМ.РФ» создал отдельное направление КРТ-консалтинга. Оно позволяет сопровождать проекты от комплексной оценки территории до взаимодействия с органами власти и подготовки оптимальной финансовой модели.

Структурные проблемы, решение которых создает потенциал

Практические сложности в привлечении финансирования для девелоперов создает пункт 9 ст. 69 Градостроительного кодекса, который запрещает уступать право аренды земельного участка, предоставленного для целей КРТ. То есть, его в рамках проекта нельзя использовать для залога по кредиту. «Это ограничивает возможности привлечения финансирования, что снижает доступность кредитов и повышает стоимость финансирования», — констатирует Владимир Галактионов. 

Исследование «ТеДо» и CRE это подтверждает: рынок живет на суррогатах обеспечения. Так, один из банков, участвовавших в опросе, финансирует 87 проектов КРТ без надежного обеспечения. Девелоперы, реализуя проекты КРТ, получают ряд возможностей: земельные участки в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ предоставляются без проведения торгов, могут претендовать на льготу по программе создания МПТ, снизить стартовые затраты и улучшить экономику проекта за счет льгот по смене ВРИ или аренде. «Еще одним плюсом является возможность преобразовывать территории с выгодным расположением в городе, что повышает ценность проекта для потенциальных клиентов», — перечисляет Владимир Галактионов. Но, по словам Станислава Шульженко, эти преференции не компенсируют риски.

То есть риски несут обе стороны. Для девелоперов это риски для экономики проекта, для банков — для кредитного портфеля. «Для девелоперов наиболее ощутимы риски изменения законодательства, прежде всего налогового. Но могут измениться и нормативы градостроительного проектирования, которые повысят инфраструктурную нагрузку. При этом у муниципалитета или региона может не быть достаточных бюджетных средств на строительство хотя бы части социальных объектов. Кроме того, при КРТ жилой и нежилой застройки есть риск недостижения соглашений с собственниками», — перечисляет Станислав Шульженко. Если они реализуются, соблюдение сроков завершения проектов КРТ окажется под угрозой. 

Отсутствие надежных государственных гарантий и механизмов распределения рисков между инвестором и публичным партнером — органами государственной власти, создает основные трудности привлечения финансирования в проекты КРТ. «До тех пор, пока инвестор не реализует проект, он постоянно находится под риском утраты прав на землю, либо получения больших штрафов за несвоевременное выполнение или нарушение условий реализации проекта. Это не позволяет финансовым институтам использовать типичные механизмы обеспечения — залог земли или прав на реализацию проекта, и в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по соглашению о реализации КРТ и по кредитному договору, банк останется без эффективных инструментов взыскания задолженности», — говорит партнер отдела консультирования в сфере недвижимости, строительства и развития территорий Группы компаний Б1 Илья Сухарников.

Аналогичным риском является невыполнение обязательств публичным партнером в части инженерного обеспечения или иных обязательств в рамках КРТ, подтверждает Сухарников. «Оператор КРТ может отвечать и контролировать выполнение проекта только в своей зоне ответственности, но при этом успешная реализация проекта КРТ возможна только при совместном выполнении обязательств всеми участниками. Из-за этих рисков стоимость привлечения финансирования для проекта КРТ может быть выше, а сроки согласования — дольше, чем по отдельным проектам девелопмента без использования механизма КРТ», — констатирует он.

По данным исследования «ТеДо» и CRE, устранение всех системных ограничений, среди которых невозможность использовать право аренды участка для залога, непредсказуемое расселение территорий и несбалансированная социальная нагрузка, которую отмечают и банки, и девелоперы, создает потенциал роста КРТ в 100% ежегодно. Такой потенциал реален: в 2025 году объем КРТ вырос на 50% вопреки существующим барьерам, а их устранение способно существенно ускорить развитие рынка, говорится в исследовании. Только легализация залога права аренды публичной земли и прав по договору КРТ, позволит банкам использовать эти активы в качестве обеспечения и откроет для проектов банковские лимиты объемом свыше 5 трлн руб. Предсказуемость процесса расселения и распространение на всю страну столичной практики, сокращение длительности этих процедур в регионах, тоже снизит неопределенность для девелоперов и банков. «Третье условие — сбалансировать социальную нагрузку на девелоперов. Прозрачные параметры обязательств и механизмы бюджетного софинансирования позволят вернуть региональным проектам рентабельность и сделать реализацию КРТ экономически устойчивой», — констатируют авторы исследования.

Банки уже относятся к проектам КРТ лучше, чем к стройке вне этого механизма. «Девелоперу средней руки почти невозможно получить проектное финансирование, имея только участок, так как есть риски, что проект не будет согласован. А договор КРТ означает, что город уже согласовал ТЭПы. Банки легче кредитуют такие проекты даже на ранних этапах», — отметил источник CRE, работающий с проектами КРТ.