Свет, газ, полы: почему Light Industrial не справляется с промышленностью

Автор: Дмитрий Антипченко

Рекордный ввод бы изи скрытый дефицит

Московский рынок Light Industrial за последние два-три года совершил качественный скачок. Если до 2022 года ежегодные объемы ввода не превышали 50 тыс. кв. м, то в 2024 году этот показатель составил 388 тыс. кв. м, а по итогам 2025 года достиг рекордных 847 тыс. кв. м, следует из данных регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Элеоноры Богдановой. Общее готовое предложение в Московском регионе по итогам первого полугодия 2026 года составило 937 тыс. кв. м, и рынок уже перешагнул отметку в один млн кв. м.

Впечатляющие цифры не должны вводить в заблуждение. За ними стоит серьезный структурный перекос. Универсальные блоки под легкую сборку, хранение и e-commerce занимают большую долю в общем объеме предложения, а площади, реально готовые под энергоемкое производство, — меньшую, отмечает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. По его оценке, значительная часть нарезки работает в складском, а не производственном режиме.

В этой связи коммерческий директор Linco Group Наталья Иголкина обращает внимание на то, что девелоперы системно недооценивают промышленную специфику объектов. «Программа МПТ — мощный драйвер. Она стимулирует девелоперов заходить в новый для себя сегмент. Перспективы коммерческой выгоды породили настоящий бум Light Industrial в многоэтажном городском формате. Жилые девелоперы активно выводят производственные блоки мелкой нарезки. У них красивые презентации, обещания удобства для резидентов и высокой доходности для инвесторов», — говорит она, отмечая, что за красивой картинкой часто отсутствует точное понимание того, как проект будет приспособлен под конкретного пользователя с учетом всей сложности производственной специфики.

Ситуацию усугубляет активность непрофильных игроков. Значительная часть проектов создается не под конечного пользователя, а под инвестиционный спрос, обращает внимание управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Девелоперы, по его словам, стремятся максимально расширить аудиторию покупателей и сократить капитальные затраты на инженерную инфраструктуру, что особенно характерно для компаний, пришедших из жилого девелопмента, где промышленная специфика не является профильной компетенцией.

Здесь прослеживается первое системное противоречие. Девелопер, как правило, мыслит категориями скорости продаж и маржинальности: чем быстрее реализованы блоки, тем выше IRR проекта. Инженерная инфраструктура — это существенные затраты, требующие экспертизы и времени. Блок с 20 кВт на 500 «квадратов» продать значительно проще, чем объект с 150 кВт. Но рынок в итоге получает то, что легко продается, а не обязательно то, что максимально соответствует потребностям производства.

Данные Ассоциации индустриальных парков (АИП) подтверждают высокий спрос на качественные промышленные площади. Совокупная площадь производственных помещений в индустриальных парках достигла 28,3 млн кв. м, из которых занято 25,1 млн кв. м — то есть 88%, сообщает руководитель проектного офиса АИП России Ольга Лашко. Фактически заняты почти 9 из 10 кв. м готовых производственных помещений.

Эти цифры — важный маркер. Они говорят о том, что реальный спрос на качественные площади значителен и далеко не полностью удовлетворен. Потенциальные арендаторы есть, они готовы платить, но подходящего предложения недостаточно. При этом рынок перенасыщен продуктом, который можно условно назвать «складским», при явном дефиците площадей под реальное производство.

Лашко также отмечает изменение профиля спроса. В 2021–2026 годах выросла доля малых и средних производственных компаний среди резидентов, а вместе с ней — спрос на компактные готовые помещения. По действующим проектам около 40% компаний размещаются на площадях 300--600 кв. м, еще 30% — на 600--1000 кв. м, 20% — на 1000--2000 кв. м. Это подтверждает, что для значительной части резидентов сегодня важна не крупная земельная площадка под строительство, а быстро доступное производственное помещение с готовой инфраструктурой.

Тренд на компактность — объективная реальность. Однако именно здесь и кроется основная сложность. Малый и средний бизнес редко может позволить себе строить по индивидуальному проекту. Он покупает готовый блок. И если этот блок не соответствует его технологическим потребностям, выбор ограничен: либо отказываться от локации, либо мириться с ограничениями. Девелоперы, которые смогут предложить сбалансированное решение — с достаточной мощностью и гибкостью планировок, — скорее всего, получат конкурентное преимущество.

Чего не хватает производству

Анализ трех главных узких горловин, которые часто делают «универсальные» блоки непригодными для реального производства, показывает: это не просто технические нюансы, а экономические ограничения, напрямую влияющие на доходность объектов.

Электричество как главное ограничение

Ключевой дефицит в готовых блоках Light Industrial — электрическая мощность. Типовых параметров хватает под склад или легкое производство, но более сложное оборудование требует больше, чем заложено изначально, констатирует руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

Среднестатистический девелопер закладывает на блок 300--500 кв. м от 10 до 25 кВт. В некоторых проектах этот показатель доходит до 30--40 Вт на кв. м, что, по словам бизнес-партнера по реализации «Самолет Коммерция» Александр Ходоров, является средним по рынку показателем. В проектах «Самолета» закладывают 100--110 Вт на кв. м, и, по его мнению, этого достаточно большинству клиентов, однако он признает, что первоначальный запрос производственников иногда превышает реальную потребность даже в три раза.

Но для пищевой промышленности, металлообработки и ряда других отраслей требования значительно выше. Пищевым производствам ориентировочно необходимо 200 Вт на кв. м, отмечает Ходоров. Партнер, руководитель направления земельных отношений и индустриальной недвижимости CMWP Диана Мирзоян приводит конкретные цифры из реальных запросов: хлебобулочное производство на 5 000 кв. м требует 1,5 мВт электричества, вода — 100 куб. м в сутки, газ — 250 куб. м в час; фабрика-кухня на 12 000 кв. м — 2,5 мВт и 100 куб. м воды в сутки; металлообработка на 7 000 кв. м — 1,5 мВт, газ — 100 куб. м в час, вода — 40 куб. м в час.

Директор департамента маркетинга и клиентского сервиса City& Malls PFM Милена Сбруйкина уточняет: блок с 25--50 кВт на 400--600 кв. м подходит для склада, упаковки или простой сборки. Для пищевого производства с холодильным контуром, тепловым оборудованием, вытяжкой и мойками нужно кратно больше, часто от 100--150 кВт и выше на блок, плюс лимиты по воде, стокам и воздухообмену.

Разрыв в потребностях между складским и производственным сценарием составляет в разы. Именно здесь и возникает главная экономическая коллизия: арендатор, которому требуется 150 кВт, физически не может использовать блок с 25 кВт. А арендатор, который может довольствоваться 25 кВт, как правило, готов платить складскую, а не производственную арендную ставку.

Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев подтверждает: проблема реальна, но рынок пока не учитывает, какая доля блоков остается складской именно из-за слабых технических условий. «Поэтому называть конкретный процент было бы спекуляцией. Косвенный сигнал уже есть: к июню 2026 года вакансия в готовых объектах класса А достигла 14,6%, хотя производства остаются одним из основных источников спроса. Базовые параметры класса А начинаются от 25 кВт на минимальный блок и нагрузки на пол 4-5 тонн на кв. м, класса B от 10 кВт и 2 тонн на кв. м. Для склада этого достаточно, для производства — часто нет. Ключевой вопрос заключается не только в первоначальном лимите, но и в наличии реального резерва для его увеличения. По нашим исследованиям, типовой запрос производственника включает около 110 кВт выделенной мощности, высоту 8-12 метров, газ и полноценное водоснабжение. Пищевому производству дополнительно нужны технологическая вентиляция, очистка стоков и разделение потоков, приборостроению стабильное питание, климат и расчет локальных нагрузок. Единого норматива по газу или электричеству нет, его определяет технология конкретного резидента», — комментирует он.

Ольга Лашко, со своей стороны, добавляет важный нюанс: brownfield-площадки действительно имеют преимущество в виде уже существующих зданий, сетей и транспортной инфраструктуры, но они менее гибкие, чем greenfield: существующие здания часто были построены под конкретную технологию, имеют ограничения по высоте потолков, сетке колонн, нагрузке на пол, инженерным мощностям, санитарным зонам. Реконструкция такого объекта нередко оказывается сложнее, чем строительство с нуля. При этом она подчеркивает, что возраст объекта сам по себе не является решающим фактором: старый промышленный корпус может быть востребован, если у него хорошая локация, нормальная инженерия и понятная экономика реконструкции.

Газ, полы, вентиляция

Второй по значимости дефицитный параметр — газоснабжение. Как отмечает Александр Ходоров, наиболее остро стоящий вопрос для формата Light Industrial — отсутствие газа в большинстве проектов Московского региона, а для некоторых технологических процессов он необходим. По данным опроса «Самолет Коммерция», газ необходим примерно 10% опрашиваемых производственных компаний. Диана Мирзоян добавляет: ключевой дефицит в готовых блоках Light Industrial мелкой нарезки — это электрическая мощность, несущая способность пола, газоснабжение, система вентиляции/дымоудаления, рассчитанные преимущественно на складской сценарий, а также невозможность соблюсти СЗЗ по классам опасности.

Нагрузка на пол в типовых проектах обычно составляет не менее 4-5 т на кв. м. При этом для многих производств требуются усиленные полы — выше 5 т на кв. м. Впрочем, как подчеркивает Антон Алябьев, этот параметр реже становится ограничением, а вот высота потолков для линий, крупного оборудования или кран-балок часто оказывается узким местом.

Отдельная проблема — вентиляция и водоотведение. Специализированная вентиляция и водоотведение в типовых блоках не предусмотрены, а их дооснащение требует дополнительных вложений, обращает внимание Элеонора Богданова. Для многих производств, особенно пищевых и фармацевтических, критически важны особый климат внутри здания, очистка стоков и система дымоудаления.

По сути, каждый параметр — это отдельный фильтр, который сужает круг потенциальных арендаторов. Девелопер, упрощая технические условия, сознательно делает продукт более универсальным с точки зрения продаж, но одновременно ограничивает его реальную применимость.

Экономика действительно остается главным драйвером упрощения. Девелопер, закладывающий более высокие мощности, увеличивает свои издержки, но получает более сложный в реализации продукт. Его ключевая задача — продать объекты в установленные сроки. И он выбирает путь, который кажется ему наиболее рациональным в краткосрочной перспективе.

Финансовый разрыв: обещанная доходность и реальность

Технические ограничения напрямую бьют по карману инвестора. Логика проста: производственный блок стоит дороже складского, потому что арендатор готов платить премию за возможность разместить оборудование. Но если из-за нехватки мощностей объект не может принять производство, эта премия исчезает.

Насколько велик разрыв? По оценкам участников рынка, ставка аренды для Light Industrial в среднем на 30-40% выше складской. Однако этот бонус реализуется только при условии, что объект действительно соответствует производственным запросам. Если же блок уходит под склад или легкую сборку, доходность падает: арендная ставка снижается на 15-25%, а в некоторых случаях и больше.

Никита Бахчеев из «Промплана» приводит конкретные расчеты: «Технический разрыв сразу отражается на доходности. В июне средняя цена экспонирования Light Industrial класса А составляла 115,5 тыс. рублей за кв. м, ставка аренды 12,5 тыс. рублей за кв. м. в год без НДС и OPEX. Это около 10,8% валовой доходности до учета вакансии, налогов и дооснащения. Если блок приходится сдавать под обычную складскую функцию, включая e-commerce, по ставке порядка 10-11 тыс. рублей за кв. м. в год, доходность опускается примерно до 9%. Поэтому обещанные инвестору 13-15% могут не выдержать реального технического аудита».

Но дело не только в ставке. Упрощенный объект дольше ищет арендатора: производственные компании, которые готовы платить больше, просто не могут в него зайти. Пока девелопер ищет того, кому хватит 25 кВт, складской оператор рассматривает его как запасной вариант, но уже по своей цене. В итоге владелец получает либо длительный простой, либо доходность ниже той, на которую рассчитывал при покупке.

Особенно остро эта проблема проявляется в сегменте мелкой нарезки, где блоки покупают частные инвесторы, рассчитывая на высокую доходность. Когда выясняется, что объект не тянет на производственный класс, его приходится сдавать как склад, и окупаемость становится совсем другой. И если в удачных проектах стоимость квадратного метра по ходу строительства могла вырасти на 40%, то в проектах с ошибками инженерного наполнения инвесторы вынуждены пересматривать модели доходности в сторону снижения.

Ситуацию смягчает высокий спрос со стороны e-commerce и сервисных компаний, которые обеспечивают заполняемость даже упрощенных объектов. Но это лишь маскирует проблему: рынок получает продукт, который работает не так, как задумывался, а производственные компании по-прежнему испытывают дефицит подходящих площадей.

Ольга Лашко рассуждает в макроэкономическом контексте: по ее данным, на проекты brownfield приходится только около 10% совокупной территории индустриальных парков, однако такие площадки концентрируют около 39% резидентов и около 33% рабочих мест.

Почему девелоперы упрощают ТУ

Упрощение технических условий — это не чья-то злая воля, а следствие трех объективных факторов.

Первый и главный — стоимость. Инженерные сети — дорогостоящая часть проекта, и каждый дополнительный кВт мощности увеличивает капитальные затраты. Девелопер, закладывая минимум, снижает стоимость строительства и делает продукт более доступным для массового покупателя. Как отмечает Александр Ходоров («Самолет Коммерция»), есть два подхода: предлагать минимальный объем с возможностью дооснащения или сразу закладывать максимум. Второй вариант, по его словам, встречается реже, но именно он позволяет закрывать большинство запросов.

Второй фактор — универсальность. Девелоперу выгоднее создать продукт, который подойдет максимальному числу потенциальных покупателей. Элеонора Богданова (Nikoliers) считает такой подход рациональным: он покрывает запросы большей части предприятий МСБ, понятен банкам и проще в финансировании.

Третий фактор — приход непрофильных игроков. Программа создания мест приложения труда и льготы по изменению ВРИ привлекли в сегмент крупных жилых застройщиков. Для них Light Industrial — не основной бизнес, а инструмент поддержки жилых проектов. Соответственно, и подход к инженерии у них может отличаться от профильных индустриальных девелоперов.

Никита Бахчеев (ГК «Промплан») соглашается: «Причина упрощения понятна: резерв мощности, газ и специализированная инженерия увеличивают затраты и сроки согласований. При продаже мелкими лотами частным инвесторам проще построить стандартизированную оболочку. Особенно часто эту модель используют девелоперы из жилого сегмента, не знакомые с технологией производств. Модернизация возможна лишь там, где инфраструктурный резерв заложен заранее. Вентиляцию и внутренние сети еще можно адаптировать, но докупить электричество без свободной мощности на подстанции, провести газ или усилить готовые полы часто слишком дорого либо невозможно».

Владимир Рыбаков, директор департамента развития коммерческой недвижимости УК «Аструм Недвижимость», добавляет к этой картине нюанс о нарезке. По его словам, в московском регионе «базовая» нарезка обычно составляет 500--1500 кв. м. Если позволяет территория, девелоперы для диверсификации рисков предлагают юниты от 2 000 кв. м и даже отдельно стоящие здания. При этом, подстраиваясь под запросы малого бизнеса, рынок начинает тестировать микроформаты в 100--300 кв. м, но пока это относительно редкий продукт. Каждый такой блок, по его мнению, представляет собой мультифункциональный хаб: в структуре отдельного помещения, помимо непосредственно производственной зоны, есть склад для сырья и готовой продукции, офисный блок и шоу-рум для работы с клиентами. Конфигурация «четыре в одном», по его оценке, позволяет резидентам закрывать все операционные задачи на одной площадке, не разрывая логистические и управленческие цепочки.

Формат «четыре в одном» действительно востребован, особенно у малого бизнеса. Но чем мельче нарезка, тем сложнее обеспечить каждый блок достаточной инженерной мощностью. Это создает дополнительную задачу для девелоперов — как сохранить привлекательность мелких блоков, не снижая их технические характеристики.

Наталья Иголкина (Linco Group) также подчеркивает сложность работы в этом сегменте, объясняя ее тем, что если с другими объектами коммерческой недвижимости — офисами, ТЦ, складами — мы сталкиваемся в обычной жизни, то что из себя представляет производство, большинству не ясно: «Никогда девелоперы так не нуждались в экспертизе, как сейчас, когда речь идет о строительстве и масштабировании столь индивидуальных и сложных проектов. Сегодня философия девелопера часто звучит так: „Я найму строителя, проектировщика и консультанта — и получу ответы на все вопросы. Мне построят то, что нужно“. И это ошибка. Потому что никто — ни проектировщик, ни консультант — до конца не знает, что нужно современному производственнику. И не только потому, что сами никогда не занимались производственными проектами. Не только потому, что эти проекты не бывают универсальными и всегда заточены под свою узкую технологию. А еще потому, что производство — это отдельный сегмент, который никогда по-настоящему не был интегрирован в рынок коммерческой недвижимости».

Кластеры, BTS и универсальные парки

Как снять противоречие между универсальностью продукта и специфическими потребностями производств? Эксперты предлагают три стратегии.

Путь первый: специализированные кластеры. Денис Колокольников из RRG прогнозирует, что рынок постепенно перейдет к более зрелой модели: вместо универсального продукта будут формироваться специализированные индустриальные парки, ориентированные на конкретные отрасли — пищевую промышленность, высокотехнологичное производство, машиностроение, фармацевтику. Именно кластерный подход, по его мнению, позволяет заранее заложить необходимую инженерную инфраструктуру и обеспечить максимальную ликвидность объектов.

Путь второй: универсальность с резервированием. Антон Алябьев убежден: решение разрыва не в точечных доработках после ввода объекта, а в том, чтобы резерв по мощности, высоте и инженерным сетям закладывался уже на этапе проектирования. По его мнению, по мере роста предложения именно объекты, находящие баланс между операционными требованиями резидентов и разумной ценой, получают преимущество на рынке. Он также обращает внимание на человеческий фактор: отдельный фактор, который часто недооценивают на старте, — это логистика, причем не только для поставок сырья и вывоза продукции, но и для самих сотрудников: производству нужен постоянный штат, а удаленность объекта от дорог и населенных пунктов усложняет именно этот поток.

Путь третий: BTS-строительство. Элеонора Богданова отмечает, что в большинстве кейсов с высокотехнологичными запросами решение сводится к одному из двух вариантов: BTS-строительство или реконструкция существующих помещений. Милена Сбруйкина уточняет: докупить электричество возможно, если для этого есть резерв мощностей. А усиление полов, промышленная вентиляция, очистка стоков после ввода часто экономически бессмысленны.

BTS — это формат для тех, кто точно знает свои требования и готов ждать. Он закрывает потребности крупных производственных компаний, но не решает проблему малого и среднего бизнеса, который чаще всего не может позволить себе индивидуальное строительство.

Никита Бахчеев резюмирует: «Правильный промпарк начинается не с нарезки здания, а с карты будущих резидентов: запаса ресурсов, зонирования, возможности объединять блоки, отдельных узлов учета, мест под вытяжку и очистные сооружения. Универсальность заключается не в одинаковом блоке для всех, а в возможности быстро адаптировать его под конкретное производство».