Первая российская сделка Heitman

Комментируя приобретение, Гордон Блэк, старший управляющий директор Heitman's European private real estate equity group сказал: "Мы очень рады объявить о первом приобретении в России. Высокое качество строительства «Метрополиса», пул арендаторов, прекрасное расположение и инфраструктура вполне удовлетворяет строгим критериям фонда. Экономика Москвы развивается все динамичнее и покупка второго офисного здания «Метрополиса» – отличный первый шаг для нас на этом рынке".

В свою очередь старший вице-президент фонда Heitman, Россия и Украина Рустем Гареев сообщил, что сделка была заключена в результате прямых переговоров между Heitman и Capital Partners, без проведения тендера продавцом и каким-либо консультантом.

Современный многофункциональный комплекс «Метрополис» расположен на севере Москвы, на одной из важнейших транспортных артерий этой части города - на Ленинградском шоссе. Деловой комплекс отличается очень удачным расположением, характеризуется отличной транспортной доступностью, как для автовладельцев, так и для горожан, перемещающихся на общественном транспорте. Из 330 тыс. кв. метров общей площади, 215 тыс. кв. метров занимает торгово-развлекательная зона, под офисные площади отводится площадь в 115 тыс. кв. метров. Офисная зона оборудована самыми современными системами жизнеобеспечения, работа которых автоматизирована.

Гарет Джонс, директор по инвестициям в Capital Partners, добавил: "Мы очень рады, что заключили эту важную сделку с Heitman, которая демонстрирует не только надежный характер московского рынка недвижимости, но и повышение аппетита институциональных инвесторов к премиальной недвижимости в Москве".

По словам Heitman's Co-Head of European private real estate equity Роба Рейскина, фонд пристально отслеживал развитие рынка недвижимости России в течение нескольких лет, и сегодня в компании взволнованы тем, что происходит сейчас в Москве. «При сегодняшнем спросе на офисы, ценах и перспективах роста мы почувствовали, что это было правильное решение обеспечить HEPP IV активами этого перспективного рынка", - сказал он.

По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук, высококлассные офисные объекты с качественной концепцией даже в кризис остались высоко востребованными. «Офисный комплекс «Метрополис», состоящий из трех корпусов общей площадью около 115 000 кв.м. сейчас практически полностью заполнен. Ставки аренды достаточно высокие для объекта в районе между ТТК и МКАД – 550 евро за кв.м. в год + 110 евро за кв.м. в год операционные расходы + НДС. Но такие условия вполне приемлемы для качественного объекта с шагом колонн 9х9 м, высоким парковочным коэффициентом – 1 м/м на 80 кв.м., высокой освещенностью помещений за счет полного остекления фасадов и современной инженерией», - считает она. По ее мнению, этот объект являлся очень интересным для инвестиционной покупки. «Учитывая, что в состав комплекса входит и высокодоходный торговый центр, то объект на разных этапах рассматривали как инвесторы, специализирующиеся на приобретении торговой недвижимости, так и инвесторы офисных объектов. По нашей оценке, стоимость продажи этой части комплекса составляет около 150-200 млн. долларов США», - сказала Елена Шевчук. По оценке заместителя директора департамента инвестиций и продаж Knight Frank Алана Балоева, сумма сделки находится в диапазоне от 120 до 130 млн. евро. Объясняя почему фонд так долго медлил с покупкой первого объекта в России, Алан Балоев сказал: «Западные инвесторы в принципе достаточно осторожно относятся к российскому рынку, что вкупе с имеющимся дефицитом объектов институционального качества объясняет затяжной характер приобретения».

Это подтвердил и старший вице-президент фонда Heitman, Россия и Украина Рустем Гареев. «Беспрецедентный финансовый кризис заставил нас принять выжидательную позицию и выбрать наилучший с нашей точки зрения момент для своей первой инвестиции.  Нашими инвесторами являются пенсионные фонды, что подразумевает определенный консерватизм в оценке инвестиционных рисков при безупречных характеристиках самого инвестиционного обьекта. По этим двум причинам мы инвестировали именно сейчас, и именно в «Метрополис», - сказал он.

Сегодня, по его словам, в фонде считают, что рынок стабилизировался относительно целого ряда ключевых показателей - арендных ставок, условий заемного финансирования, ставок капитализации - и в дальнейшем наметилась тенденция роста, позволяющего обеспечить необходимую доходность. «Мы продолжаем поиск новых объектов и в первую очередь нас интересуют заполненные премиальные объекты в Москве и Санкт Петербурге: офисы, торговые центры, склады», - сообщил Рустем Гареев.

Heitman – это американская компания, управляющая инвестициями. Специализируется исключительно на рынке недвижимости. По докризисным оценкам, в управлении компании находилось около $23 млрд в активах. Компания входит в первую десятку крупнейших в США управляющих инвестициями в секторе недвижимости. В Центральную и Восточную Европу за время своего присутствия – около 15 лет – было проинвестировано примерно 2,3 млрд евро в различные объекты недвижимости. В России Heitman с конца 2007 года.