Аукцион

Гуцериевы купят часть ТЦ на Арбате

Группа «Сафмар» может приобрести около 16 тыс. кв. м торговых помещений в доме-книжке.

24.11.2016

7575

Финансовая группа «Сафмар» Гуцериевых-Шишхановых примет участие в аукционе по продаже торговых площадей, принадлежащих «Сбербанку капитал» в одном из домов-книжек на Новом Арбате, сообщает «Коммерсантъ».

Речь идет о помещениях совокупной площадью почти 16 тыс. кв. м в торговых центрах «Валдай» и «Новоарбатский». Начальная стоимость лотов составляет 4,1 млрд руб. «Якорем» ТЦ является «Детский мир». Торги пройдут 1 декабря текущего года.

Эксперты оценивают реальную стоимость помещений в сумму, не превышающую 1,6 млрд руб. Но стоит отметить, что после реконструкции их цена может возрасти в 2-3 раза.

Материалы по теме

Игроки рынка

«Сафмар» создаст холдинговую компанию

Холдинг на базе ПАО «Европлан» объединит финансовые активы Гуцериевых и Шишханова.

05.10

Проект

Гуцериевы построят ТРЦ на «Черкизовской»

Торговый центр площадью 150 тыс. кв. м войдет в состав ТПУ «Черкизово». Стоимость проекта оценивается специалистами в 300 млн долл.

03.11

Игроки рынка

Гуцериевы могут продать три московских отеля

Гостиницы Hilton и Holiday Inn, принадлежащие группе «Сафмар», оцениваются экспертами в 160 – 170 млн долл.

21.09

Комментарии экспертов

Егор Левченко, заместитель руководителя отдела торговой недвижимости ILM, о торговых площадях на Новом Арбате

Оба объекта на данный момент сданы в аренду. Но это было сделано предыдущими собственниками так, как получалось, непрофессионально. Маловероятно, что стоимость объектов сильно уйдет вверх от начальной стоимости в 4.1 млрд руб. ( 1.05 + 3.05), так как стоимость близка к рыночной. Стоимость может показаться привлекательной, но данные объекты больше относятся к объектам уличной торговли нежели к ТЦ с подготовленной инфраструктурой такой как парковка и свободное использование помещения. Объекты состоят из 2ух надземных уровней и 2ух подземных. 1й этаж всегда будет использован максимально эффективно несмотря на высокую конкурентную среду (Новый Арбат д. 11 - 21 состоит целиком из объектов аналогичной конфигурации - единый стилобат, наполненный торговыми помещениями с высоким уровнем ротации арендаторов, расположенный под высотными административными зданиями), 2й этаж тоже найдет своего арендатора, так как располагает витринами, а эффективное использование -1 и -2 это вопрос разумной и креативной концепции. В итоге текущий арендный поток обеспечит новому покупателю доходность не выше 4-5%. После реконцепции и реконструкции данного объекта можно увеличить ставку капитализации до 12-13% . Реконцепция будет предполагать другую конфигурацию площадей с учетом пожеланий профессиональных операторов - торговых сетей. Учитывая престижное местоположение даже в рамках такой прекрасной торговой улицы как Новый Арбат, выход на данную доходность является высоким уровнем, но он остается на уровне потенциала. Выход на потенциальную доходность возможен в течение 1.5 - 2 лет. Данный срок обусловлен тем, что реконцепция потребует частичной реконструкции площадей здания (монтаж дополнительных входных групп, перемещение перегородок, стен и пр.) для максимально эффективного их использования арендаторами. Это потребует дополнительных вложений, согласований и освобождения помещений от текущих арендаторов.

Константин Пыресев, заместитель генерального директора по управлению недвижимостью компании RD Management, о перспективах ТЦ на Новом Арбате

Сейчас качество объекта оставляет желать лучшего: он очень сильно устарел и нуждается в серьезной реконструкции, причем это касается и внешнего вида объекта, и планировок, а также конструктива здания. Поэтому новым собственникам придется приложить... Далее

На наш взгляд, учитывая уникальное расположение объекта в месте максимальной концентрации туристических потоков, новые владельцы могли бы создать в его стенах специализированный ТРЦ для туристов. Таких мест в Москве недостаточно: ГУМ и ЦУМ не отвечают потребностям массовой аудитории, а остальной туристический ритейл представлен сезонными ярмарками на площади, которые зимой не совсем удобны для посетителей. Создание качественного кластера с туристическими товарами и, возможно, ресторанами русской кухни, экспозицией по истории Москвы, продажей товаров российского производства смогли бы сделать торговый центр эксклюзивным местом на карте города.

Иной возможный вариант развития объекта можно охарактеризовать как формат departmentstore: в центре Москвы наблюдается нехватка ТЦ с демократичными брендами, а также с представленными российскими дизайнерами. Новый модный фудкорт недалеко от объекта уже есть – The 21 Foodmarket (Новый Арбат, 21), поэтому осталось дополнить улицу полноценной торговой составляющей.

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК MatchPoint, о торговых площадках на Арбате

Торговые пространства на Новом Арбате, одной из ключевых транспортных артерий центра Москвы и популярного туристического места, обладают несомненной ценностью и хорошим потенциалом. Однако новым владельцам придется вложить внушительную сумму не то... Далее

Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet, о помещениях на Новом Арбате

Новый Арбат, несмотря на то, что является одним из основных торговых коридоров Москвы, как и вся торговая недвижимость, «упал» в доходности. В частности, ТЦ «Валдай» и ТЦ «Новоарбатский» интересны для ритейлеров и, соответственно, для инвесторов н... Далее

Инесса Самохвалова, Управляющий Партнер ITD Properties, об аукционе по торговым помещениям на Арбате.

В настоящий момент, такой параметр, как локация выходит на первый план. В этом отношении выставленные на торги ТЦ почти безупречны. Почти – потому, что все же существуют некоторые нюансы. Минусом, например, можно назвать трудности с поиском свободного парковочного пространства, практически, в любое время дня. В то же время, состояние торговых площадей, их «нарезка» и, без сомнения, пул арендаторов не обеспечивают их достаточной клиентской наполняемости.

Перешедшие структуре Сбербанка за долги г-на Айнитдина Каржаува (один из бывших собственников ООО «СБК-авто» и ООО «Евромагазин 21 век» владеющих активами) ТЦ «Новоарбатский» и «Валдай», скорее всего, демонстрируют низкий уровень рентабельности. И хотя РАД не раскрывает данные о посещаемости и доходы от аренды, реальная цена объектов действительно находится на уровне 1,4-1,6 млрд. руб. Новому владельцу достанутся большое количество вакантных арендных площадей, а также проблемы с задолженностями арендаторов. Так, арбитражный суд Москвы рассматривает иски, согласно которым ООО «Мерей» (гастроном «Новоарбатский) и ООО «Пектопа» («Арбат Тотал Групп») имеют задолженность по арендной плате свыше 81 млн. руб.

Что может существенно увеличить рентабельность такого актива – так это полная реконструкция и ребрендинг с глубокой переработкой концепции привлекаемых арендаторов, которая позволит сохранить старую целевую аудиторию и привлечь новую. В этом случае, арендный доход может превысить 40 тыс. руб. за 1 кв.м., а оценочная стоимость данного актива составит около 4 млрд. руб. Однако эта цифра практически соответствует стартовой цене объекта на торгах.

Диана Зазнобина, Руководитель направления «Торговые центры» компании «Магазин Магазинов», о торговых площадях в ТЦ «Валдай» и «Новоарбатский»

Торговые центры «Валдай» и «Новоарбатский» имеют удачное расположение в историческом центре Москвы, рядом с метро. Несмотря на высокий пешеходный трафик Нового Арбата в рабочие часы, трафик в самих торговых центрах невысокий и еще больше снижается к выходным. Это объясняется тем, что основной целевой аудиторией этих ТЦ являются сотрудники офисов, расположенных неподалеку, а также лояльные клиенты некоторых магазинов, которые привыкли посещать их именно здесь в течение многих лет.

На данный момент уровень вакантности торговых центров Валдай и Новоарбатский достаточно высокий. Это объясняется неэффективным использованием площадей и плохой синергией брендов.

На мой взгляд, новым собственникам необходимо провести полноценную реконцепцию объектов, начиная от переустройства внутреннего пространства и заканчивая грамотным подбором арендаторов. Насколько мы знаем, ранее в данных торговых центрах много раз планировалось провести реконцепцию, однако все это заканчивалось лишь сменой собственников. Возможно, их благие намерения сталкивались с проблемами, вызванными экономическими кризисами в стране 2008-2010 гг и 2014-по н.в. Так или иначе, но в условиях ограниченных возможностей развития ритейлеры, если и решают открывать новые магазины, то предпочитают это делать в современных и качественных торгово-развлекательных центрах, а не в староформатных объектах, какими являются данные ТЦ на Новом Арбате.

41763

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024

Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегический партнер журнала - компания Pioneer Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...