Проект

МИЦ построит апартаменты у «Москвы-сити»

Инвестиции в апарт-комплекс в Хорошёвском районе составят 2,5 млрд рублей.

03.10.2018

4349

Группа компаний МИЦ построит апарт-комплекс на 35 000 кв. м на 1-й Магистральной улице, сообщают «Ведомости».

Комплекс будет рассчитан на клиентов, которым необходимо второе жилье для временного размещения – перехватывающие апартаменты или «квартира для пиджака», рассказал изданию совладелец группы МИЦ Андрей Рябинский. Спрос на такое жилье, по его словам, есть – многие, кто живет за городом, предпочитают покупать жилье и на всякий случай в Москве.

Инвестиции в проект Рябинский оценивает в 2,5 млрд руб. Апартаментами будет управлять профессиональная компания, сказал он, не вдаваясь в детали.

Материалы по теме

Инвестиции

«МИЦ» сменил Enka у Павелецкого

Enka отказалась возводить ТПУ на площади Павелецкого вокзала.

25.07

Назначения

ГК «МИЦ» проводит ребрендинг

Новый дизайн логотипа и визуальное сопровождение бренда компании обоснованы стратегией развития девелопера.

15.05

Проект

Отель Mandarin Oriental откроется на Софийской набережной

Capital Group и Mandarin Oriental Hotel Group подписали соглашение для запуска нового проекта.

26.09

Комментарии экспертов

Никонов Дмитрий, коммерческий директор проекта «Долина», компания DARS Development, о строительстве апарт-комплекса у «Москвы-Сити» группой МИЦ:

Рынок апартаментов сейчас достаточно крупный, и многие, особенно в «Москва-Сити», покупали апартаменты под сдачу и сдавали их в управление УК, либо через Airbnb.

Конкуренция в этом сегменте очень большая и для того, чтобы был успех у проекта, необходимо позаботиться о самом лучшем сервисе вместе с приемлемыми ценами.

Необходимо не забывать о том, что большой финансовый центр находится на Павелецкой и там в ближайшие годы планируется строительство новых апарт-комплексов, которые будут напрямую конкурировать с проектом МИЦ.

По комментариям клиентов зачастую отношение к посуточным арендаторам не самое лучшее. Клиенты при выборе апарт-комплекса учитывают не только месторасположение, но и отношение управляющей компании.

Рынок посуточной аренды достаточно активно развивается, но на сколько он будет перспективным зависит от сервисов, которые будут предоставлять управляющие компании и вообще наличия таких сервисов. То есть инвесторам не захочется иметь сложности со сдачей, тем более посуточно.

Резюме: перспективы хорошие, но важен качественный сервис. На данном рынке "быстрой аренды" выиграет только сервис, так как снимают, как правило, люди с достатком.

Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, о строительстве апарт-комплекса у «Москвы-Сити» группой МИЦ:

Перспективы проекта будут зависеть от востребованности. Продукт не является новым на рынке. Апартаменты всегда рассматривались как для постоянного, так и для периодического проживания (семья за городом, работающий в городе на квартире в течение недели; или для студента). Но этот спрос никогда не был лидирующим. Апартаменты покупали для постоянного проживания (как квартиру), для обустройства личных офисов (особенно в Москва-Сити, а также в спальных районах). Как инвестиционный продукт тоже – с целью дальнейшей перепродажи, для сдачи в аренду, в том числе, с помощью оператора апартаментов (проект Йес и т.д.). В Москва-Сити апартаменты покупают для обустройства офисов, для организации арендного или операционного бизнеса (в том числе, в виде хостелов), для личного проживания, в том числе, как альтернатива загородному дому, но, повторюсь, это – не основной вариант использования апартаментов в этой локации (и в Москве в целом).

С учетом стоимости строительства – 2,5 млрд рублей, 1 кв.м апартаментов должен продаваться за 110-120 тыс. рублей, чтобы проект «вышел в 0» (фактор дисконтирования не учитываем). При этом апартаменты в Москва-Сити выставляются на продажу по цене 400-500 тыс. рублей кв.м. Но в этих проектах есть инфраструктура – рестораны, бассейны. В анализируемом проекте про это не говорится, да и его локация не относится к Москва-Сити.

Скорость продажи апартаментов, как и окупаемость проекта, будут зависеть от цены. Если цена будет существенно ниже, чем у конкурентов в Москва-Сити, продать можно будет в приемлемые сроки (3-4 года).

Георгий Новиков, заместитель директора стратегического консалтинга Colliers International, о проекте МИЦ по строительству апартаментов

Если говорить про перехватывающие апартаменты как вид недвижимости, который приобретается в качестве второго-третьего жилья по демократичной цене, то непосредственно в локации небоскребов «Москва-Сити» пока данный рынок еще не оформился. Действительно, в «Сити» есть большой сегмент резидентов, которые рассматривают для проживания престижные локации с жилой застройкой в районе Кутузовского проспекта, набережной Тараса Шевченко, в районе Красной Пресни и пр. Однако все предложения в сегменте традиционной жилой застройки, во-первых, не имеют сопутствующих сервисов для проживающих, во-вторых, качество фонда жилой недвижимости уже удовлетворительное и не сравнится с новой застройкой (и новое строительство минимально), в-третьих, стоимость жилой недвижимости на локальном рынке достаточно высока – от 300 000 руб./кв.м. и более.

О перспективах данного проекта пока можно сказать, что они умеренно позитивны. С одной стороны, комплекс действительно будет находиться в зоне 10-минутной транспортной доступности от делового центра и позволит девелоперу рассчитывать на значительную долю клиентов из платежеспособного бизнес-сегмента. Есть и возможность диверсификации продукта - данный формат недвижимости представляет собой еще и инвестиционный инструмент, т.к. приобретение апартаментов возможно как для собственного эпизодического проживания, так и для последующей сдачи в аренду через собственную управляющую компанию, то есть имеется возможность получения регулярного рентного дохода.

Однако из минусов стоит отметить расположение в районе действующей промышленной зоны «Магистральные улицы», в которой полностью отсутствует даже базовая торговая и социальная инфраструктура. Также проживание в комплексе будет носить определенные трудности для клиентов, которые предпочитают пользоваться общественным транспортом – расстояние до ближайших станций метро или МЦК в пределах 15-20 минутной пешей доступности минимум.

Если говорить о доходности для девелопера, то она должна быть в данном сегменте не менее 20% годовых. Если речь идет о клиентах, планирующих извлекать рентный доход от последующей сдачи апартаментов в аренду, то можно прогнозировать 7-8% годовых при консервативных оценках (на эту доходность будут влиять расходы на УК).

В настоящее время комплексов, которые могли бы оказать прямое конкурентное влияние, нет. Основной объем рыночного предложения апартаментов с сервисом сформирован в районе ММДЦ «Москва Сити», где уже функционируют, например, жилые апартаменты премиум-класса в Башне «ОКО».

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД», о строительстве апарт-комплекса у «Москвы-Сити» группой МИЦ:

Буквально недавно консультанты большой пятерки отмечали увеличение спроса на апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» более чем на треть за последний год. Поэтому с одной стороны, МИЦ выбрал очень верную локацию для своего проекта, с другой стороны, попал в довольно серьезную конкурентную среду.

Успешность этого проекта будет зависеть от ряда важных факторов, составляющих общую концепцию комплекса. Например, от метража лотов. Сегодня мы наблюдаем тенденцию уменьшения запрашиваемой площади в этом сегменте – за последний год примерно на 15%. То есть очевидно, что апартаменты метражом более 100 кв.м будут пользоваться меньшим спросом, чем лоты на 50-60-70 кв.м. Второй важный момент – наличие отделки. Перехватывающие апартаменты или «апартаменты для пиджака» – это временное жилье, предполагающее полностью готовый для жизни продукт. Для инвестиционных апартаментов это тем более важно – вложив средства в арендный лот, собственник меньше всего хочет заниматься ремонтом. Поэтому, думаю, что МИЦ предложит своим потребителям лоты с финишной отделкой и возможно частичной меблировкой (кухня, санузлы и т.д.) Третий момент – наличие профессиональной УК на объекте. Концепция проекта ее безусловно предполагает – будущим резидентам комплекса важно максимально дистанцироваться от вопросов обслуживания недвижимости – будь то оплата по счетам, уборка, или решение вопросов временной прописки. Все это должна будет взять на себя управляющая компания. И еще один момент, который будет влиять на востребованность проекта – его инфраструктура, то, чем смогут пользоваться его резиденты. Финтес-клуб, коворкинг, ресторан, зона ресепшн для оперативного решения вопросов постояльцев – многие девелоперы апартаментов сегодня включают эти опции в свои проекты, тем самым повышая их ликвидность.

С точки зрения арендного бизнеса инвестиции в подобные апартаменты могут приносить сегодня от 8 до 12% годовых – но эти цифры актуальны при наличие профессиональной УК, которая будет заниматься сдачей лота в аренду. Если же УК еще и предлагает инвесторам специальные доходные программы, в рамках которых она обеспечивает владельцу актива определенный уровень прибыли, вне зависимости от того, сдан ли апартамент или нет, доходность лота может быть выше.

Анна Шлапакова, Директор департамента оценки и стоимостного консультирования НАО «Евроэксперт», о строительстве апарт-комплекса у «Москвы-Сити» группой МИЦ:

Судя по всему, предполагается строительство апарт-комплекса формата buy-to-live. Такие апартаменты по планировкам максимально приближены к квартирам, а системная профессиональная сдача апартаментов в аренду управляющей компанией не предполагается. Плюсом таких апартаментов по сравнению с обычными квартирами является стоимость: как правило, они стоят примерно на 10-20% дешевле, чем квартира в том же районе.

На рынке апартаментов Москвы отмечаются стабильный спрос и рост среднего бюджета покупки в сегментах комфорт, бизнес и элитный. Относительная близость объекта к «Москве-Сити» должна обеспечить хорошие продажи в том числе за счет преимущества в цене: апартаменты в самом Сити стоят значительно дороже. Изменения в Федеральном законе №ФЗ-214 в части запрета на получение денежных средств от продажи площадей застройщиками до момента ввода объекта в эксплуатацию, по моим расчетам, приведут к снижению IRR проектов как минимум на 3-5%.

По опыту НАО «Евроэксперт» в части консультирования и сопровождения девелоперских проектов по строительству жилых и апарт-комплексов, заявленные инвестиции в строительство в размере 2,5 млрд руб. (около 70 000 руб. на кв. м возводимых площадей) предполагают строительство объекта класса бизнес.

Александр Никишов, коммерческий директор Холдинга «Строительный Альянс», о строительстве апарт-комплекса группой МИЦ

Инвестиционно-девелоперская компания МИЦ взялась за строительство нового, но, как показывает практика, весьма востребованного формата у юридических лиц. По сути, речь в апарт-комплексе идет не о квартирах в классическом виде, а именно об апартаментах... Далее

Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management, о строительстве апартаментов у «Москвы-Сити»

Группа компаний МИЦ выбрала удачный формат объекта, по востребованности он будет значительно выше обычных апартаментов. Это инвестиционная недвижимость, которую покупают не только для личного проживания, но и как инвестицию. Доходность такой недвижимости составляет 10-17% годовых.

В формате мы видим аудиторию, на которую полностью нужно фокусировать продукт. «Квартиры для пиджака» не подразумевают просто квартиру, где можно переночевать, но полный сервис услуг.

Живя неделю, месяц или год, арендатор не должен думать, где поесть или заказать еду, кто и когда будет у него убираться, где прачечная и как в нее сдать одежду. Дом будет требовать профессионального отельного управления.

Если говорить о предполагаемой стоимости проживания в апарт-комплексе, то аренда такой «квартиры» всегда стоит дороже, чем аренда обычной квартиры, но дешевле проживания в отеле краткосрочного размещения.

Опыт управляющей компании в такого рода проектах очень важен. УК должна обеспечить необходимый уровень комфорта, уюта, создать атмосферу приватности и обеспечить весь набор сервисов гостям комплекса. Эксплуатация комплекса, в том числе, должна быть безупречной и совмещать в себе как функцию управления жилым фондом (решать вопросы с коммуналкой, раздельными счетами и т.п.), так и содержать объект, как гостиничная управляющая компания: максимально корректное отношение к гостям, незаметное проведение работ по содержанию объекта, невмешательство в частную жизнь гостей, но всегда готовность помочь в любом хозяйственным вопросе.

Заполняемость подобного рода комплексов выше, чем в гостиницах, и задача управляющей компании - создать идеальный баланс долгосрочного и краткосрочного пребывания гостей, что позволит добиться заполняемости более 85% для данной локации.

Конкуренция в районе делового центра «Москва-сити» достаточно высокая. В районе большой выбор альтернативного арендного жилья: дорогие премиальные апартаменты в «Сити», крупные и небольшие отели, относительно недорогие жилые комплексы. Компания МИЦ выводит на рынок уникальное для «Сити» предложение, отвечающее требовательной целевой аудитории как по качеству проекта, так и по уровню дальнейшего управления зданием.

72438

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024

Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегический партнер журнала - компания Pioneer Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...