«Склад вообще последний вид недвижимости, от которого откажется торговая компания, - резюмирует Дмитрий Герастовский, директор ricci | склады. - Работать можно из дома, торговать в интернете – но хранить товары можно только в физически существующем помещении». На склады есть устойчивый спрос со стороны бизнеса как к важнейшему узлу цепочки поставок, это хребет для многих бизнесов, соглашается Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости «Коллиерз Интернешнл». Кроме того, по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости (офисы, ретейл, гостиницы), цикл девелопмента на складском рынке существенно короче, что позволяет более гибко подходить к оценке необходимости достраивать проект и в целом его реализовывать. «Если говорить о проектах «в чистом поле», то складской девелопмент занимает порядка двух лет, из которых год (а иногда и больше) уходит на получение разрешений, подведение коммуникаций и подготовку участка, - подсчитывает Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions Radius Group. - Подготовка к строительству ТЦ или офисов занимает практически столько же времени, но само строительство более долгое. Условно, если началось активное строительство склада, значит, половина процесса уже позади, тогда как для торгового центра это может быть только четверть от общего времени цикла. Соответственно, около 90% складских проектов, которые планировалось ввести в 2022 году, на сегодняшний день уже прошли «точку невозврата», когда остановка строительства будет означать только потерю уже вложенных средств, а сократить траты существенно не получится».
СЛЕДУЮЩАЯ ОСТАНОВКА
Однако, согласно заключенным контрактам, плановый показатель по вводу складских площадей в Москве и МО на конец 2022 года составлял 1 985 тыс. кв. м, напоминает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International. Очевидно, что он будет существенно скорректирован в меньшую сторону — эксперт говорит о 40% и более. По предварительным данным (по состоянию на 15 марта 2022 года), в первом квартале было введено в эксплуатацию только 179 370 кв. м качественной складской недвижимости. «Из 2,1 млн кв. м заявленных к вводу в Московской области в этом году часть «перетечет» в 2023 год, - подсчитывает, в свою очередь, Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании «Джонс Лэнг ЛаСаль». - Складской сегмент ведь не является каким-то уникальным, на него также действуют законы спроса, предложения, сказываются существующие проблемы с условиями поставки, санкционными запретами, курсовой разницей».
В компании ожидают также значительного снижения активности по подписанию проектов нового строительства: генеральным подрядчикам, девелоперам сейчас слишком сложно выдавать фиксированные цены; логичным был бы вариант open book с фиксированным fee девелопера, но и это большой риск.
В CBRE, впрочем, уточняют, что перенос сроков в основном касается спекулятивных объектов, где площади еще не реализованы. В то же время объекты, строящиеся «под клиента», продолжают возводиться в рамках изначального графика. Для складского сегмента, где есть такой формат, они составляют большую часть запланированного на этот год ввода. «Основные институциональные девелоперы, которые реализуют львиную долю проектов по строительству складов, как под клиентов, так и спекулятивно, в любом случае нацелены на то, чтобы закончить эти стройки, - соглашается Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia. - Небольшие изменения возможны в том случае, если арендаторы отказываются либо корректируют сроки или объемы запросов. Основные же игроки со стороны арендаторов, которые рассматривали новые проекты строительства складов под собственные нужды, взяли паузу, чтобы пересмотреть свои планы в связи с новыми реалиями, которыми являются новые цепочки поставок и новые планы развития, скорректированные в соответствии с изменением покупательской способности населения».
Более того, чтобы реализовать проект в срок, компании ищут аналоги строительных материалов на локальных рынках. Дефицита рабочей силы более не наблюдается, уточняет Константин Фомиченко. Среди крупнейших объектов, находящихся на стадии строительства, в компании выделяют РЦ Ozon в «PNK Парк Пушкино 2» (270 тыс. кв. м), трехэтажный складской комплекс в зоне городской логистики PNK МКАД М-4 (120 тыс. кв. м), РЦ DNS в ИП «Холмогоры» (116 тыс. кв. м), логистический комплекс для компании «СберЛогистика» в «PNK Парк Пушкино 2» (108 тыс. кв. м), II фазу РЦ «Яндекс.Маркет» в ЛП «Софьино» (91 тыс. кв. м), РЦ «Гала-Центр» в «PNK Парк Белый Раст» (74 тыс. кв. м)». «AliExpress вместе с А2 пока утверждают, что продолжают строить большой проект для Али, - указывает, в свою очередь, Дмитрий Герастовский. - Мы вообще предлагаем сейчас не строить прогнозов, ситуация слишком интенсивно меняется».
ЭКОНОМИКА ДОЛЖНА БЫТЬ ЭКОНОМНОЙ
Между тем, только за месяц стоимость строительных материалов выросла на 50%. По данным «СтройКрафт», с 24 февраля расходы на строительные материалы выросли в среднем на 50%, а себестоимость строительства - на 30%. В ближайшее время из-за начавшихся спекуляций эксперты ожидают дальнейшего увеличения цен на некоторые позиции минимум на 20%, а также прогнозируют, что «без срочного вмешательства государства» строительный рынок может вообще перестать существовать.
По оценкам «СтройКрафт», цены на расходные материалы выросли до 120%, на инженерные – до 2 раз, на изоляционные – в среднем на 50%, на отделочные материалы – в среднем на 120%. Более-менее стабильными остаются цены на основные строительные материалы. Так, стоимость металла сохранилась на том же уровне, но из-за перебоев с поставками цемента на рынке началась спекуляция, в результате чего стоимость бетона увеличилась на 20% и, вероятно, в ближайшее время вырастет еще на 20%. В компании уточняют, что при росте курса валют на 30% некоторые поставщики отчего-то подняли цены на все 100%, связывая это с высокой импортной составляющей. Из-за ежедневного пересмотра цен девелоперы даже не понимают конечную стоимость своего продукта и вынуждены брать паузу по части новых проектов, резюмируют в «СтройКрафт». «Крайне сложно просчитать экономику проекта на фоне волатильности всех факторов, задействованных при его реализации (удорожание заемного финансирования, стоимость строительных материалов, рабочей силы и пр.), - вздыхает Евгений Титаренко. - Для тех проектов, по которым работа все же ведется, коммерческое предложение сроком действия в один день — реальность, в которой рынок живет уже довольно продолжительное время. Также отдельным и весьма интересным вопросом является даже не стоимость, а наличие строительных материалов — некоторые специфические позиции зарезервированы у производителей крупными игроками буквально на год вперед».
В перспективе нескольких месяцев следует ожидать волатильности курса рубля (не обвала), возможно и определенное улучшение ситуации с рабочей силой, размышляет Андрей Филатов, генеральный директор ППК «Максимиха». «Далее высокая стоимость заемных средств будет служить значительным сдерживающим фактором нового строительства, - продолжает он. - В перспективе нескольких лет, скорее всего, значительно вырастет объем строительства жилой недвижимости, социальных объектов, объектов инфраструктуры, с приоритетным направлением материалов и рабочей силы на эти объекты. Будут начинаться и новые стройки, направленные на локализацию производства и перенастройку цепочек поставок в сторону, в первую очередь, Китая. Себестоимостью строительства придется управлять cost plus fee контрактами, о фиксированной цене стоит забыть на определенное время, причем выбор конкретных материалов и оборудования будет происходить в ходе строительства из доступного в текущий момент».
ВЗЯЛИ ПАУЗУ
«Хотя говорить о тотальной и повсеместной остановке строительства некорректно, тем не менее, ряд проектов, действительно, поставлен на паузу, - констатирует Евгений Титаренко. – Но, повторюсь, лидеры складского рынка с «запасом прочности» — например, PNK Group — даже в «эпоху турбулентности» смогут реализовать проекты а заявленные сроки, поскольку обладают необходимыми мощностями и имеют налаженную коммуникацию с производителями и поставщиками строительных материалов и технологий».
К тому же, для обеспечения собственной устойчивости крупные девелоперы вынуждены по максимуму загружать эти мощности — от производства ЖБИ до содержания проектировщиков. Другое дело, что поиск альтернативных поставщиков, производство опытных образцов и их апробация займут от 3-6 месяцев - в этой связи сроки ввода объектов в эксплуатацию будут меняться, отмечает Евгений Бумагин. За счет ухода международных FMCG-компаний большие объемы появятся у логистов – это будет выходом в краткосрочной перспективе для каждой стороны. «Мы сейчас не знаем, чем обернется сложившаяся геополитическая ситуация, - размышляет Александра Шакола. - По самым негативным прогнозам, уход зарубежных брендов из России (если он случится) может привести к высвобождению около 30% складов. Но даже если цифры будут меньше раза в три, то это все равно 1,5-2 млн кв. м качественной складской недвижимости в Московском регионе». «Вакансия по Москве и МО на сегодня составляет всего 103,8 тыс. кв. м, - соглашается Евгений Титаренко. - В классе А доля незанятых площадей составляет 0,5%, в классе В – 0,6%. Мы прогнозируем, что к концу года вакансия вырастет до 3%. Но даже при этом уровень ставок аренды не будет снижаться: к концу 2020 года рост может составить 15% и более. Рыночные реалии таковы, что при условии высвобождения практически любого дополнительного объема площадей поглощение будет мгновенным — даже при высоких ставках».
Однако, 1,5-2 млн, даже 4-5 млн кв. м складов рынок поглотит довольно быстро, прогнозирует г-жа Шакола. В течение 3-4 лет этого объема свободных площадей на рынке не станет, поэтому речи о глобальном кризисе для складов вообще не идет. Правда, в случае реализации негативного сценария в ближайшие два года значительное количество сделок будет проходить с демпингом по отношению к ставкам 2021 года. «То есть в аналитике мы увидим большой разрыв между стоимостью готовых помещений и БТС, что ограничит строительство последних, - поясняет эксперт. - БТС могут предлагаться по 10, а готовые спекулятивные - по 5. Соответственно, в ситуации непонятной вакантности нет никакого смысла строить новые склады, они могут остаться пустыми года на три. Возможно, что-то оценить можно будет к лету, но едва ли раньше».
САМЫЕ ОБАЯТЕЛЬНЫЕ И ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ
Склады остаются в топе инвестиционной привлекательности на фоне стабильно высокого спроса, убежден, в свою очередь, Евгений Титаренко. «Складская недвижимость в ретроспективе кризисных периодов экономики России демонстрировала большую стабильность, в сравнении с остальными сегментами коммерческой недвижимости, - поддерживает Константин Фомиченко. - Значительной волатильности на рынке не стоит ожидать и сейчас. Основными потребителями складской недвижимости в последние годы выступали отечественные компании. Несмотря на предполагаемое появление вакансии на вторичном рынке, которая ожидается в течение года, складская недвижимость в любом случае останется наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости. Мы ожидаем, что в течение ближайшего года рынок перестроится на новые реалии и продолжит свое развитие».
Однако смысла начинать новое строительство сейчас действительно нет, констатирует Александра Шакола. Банковское финансирование настолько дорого, что практически убивает возможность окупить проект в более-менее адекватные сроки, уточняет она. Неопределенность же западных арендаторов не позволяет правильно оценить баланс спроса и предложения, долю свободных площадей к концу года. Вероятно, новые проекты могут начать планироваться с осени, когда по прогнозам снизится ставка ЦБ и будет какая-то определенность по структуре спроса. «Склады хороши не сверхприбылью, а стабильностью, которая большинству сегментов даже не снилась, - полагает г-жа Шакола. - Но быстро разбогатеть – это, конечно, не к складам. Обратная сторона низких рисков – малый рост добавочной стоимости. Инвесторы долгое время не замечали складской сектор как раз поэтому, но с пандемией пришел тренд на стабильность, поэтому склады наверстали упущенное. Можно сказать, что именно склады и земля – антикризисные активы, которые позволяют сохранить на плаву компанию с активами в более подверженных турбулентности секторах. Так что самым интересным форматом для инвесторов склады никогда не были и вряд ли будут, но диверсификацию никто не отменял, поэтому место в первой тройке закономерно и логично». «По сравнению с торговыми центрами, офисами и другой коммерческой недвижимостью, склады, безусловно, находятся в более выигрышной позиции, - поддерживает Андрей Филатов. - Уход многих брендов недружественных стран точно повлечет сворачивание планов развития, в том числе складской инфраструктуры, и потенциально может повлечь освобождение складских площадей. Спрос на классические большие сухие склады уменьшится, вакансия вырастет. Посмотрим: конкретные планы компаний, приостановивших свою деятельность, при этом платящих заработные платы и арендные платежи, будут понятны в течении 1-2 месяцев. Пока же стоит обратить внимание на более специфические форматы, такие как light industrial, пищевые склады, транспортные терминалы».
В ближайшее время проекты БТС будут начинаться в основном на продажу и в рамках существующих ранее развитых парков, рассказывает, в свою очередь, Виктор Афанасенко. «Девелоперский цикл 10-12 месяцев позволяет прогнозировать развитие событий для опытных девелоперов, стоимость финансирования на год не так сильно влияет на стоимость проекта, как удорожание стоимости СМР, - перечисляет он. - Кроме того, стороны могут разделить риски, перейдя на более открытые контракты в части цены, например, open book (cost + fee)».
Прямая речь
Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia:
- Складской сегмент пострадает меньше иных на рынке коммерческой недвижимости, вакансия перед началом внешнеполитической нестабильности находилась на минимальном уровне. Из-за роста себестоимости складов и сложностей с поставками компонентов (например, ворот, систем пожаротушения и т.д.) из-за рубежа предполагать, что площадки будут массово строиться и дальше, сложно. Полагаю, что текущие стройки нет смысла останавливать, и приобретатели складов договорятся с девелоперами об условиях, на которых склады будут достроены. В то же время начало строительства в условиях запретительных ставок на кредитование и непрогнозируемой себестоимости нерационально. Таким образом, новые объекты вряд ли появятся на рынке, но и уровень вакансии не вырастет до существенных величин даже в случае ухода части арендаторов. Однако полноценные прогнозы можно будет делать лишь после стабилизации геополитической ситуации в мире, а до того момента участники рынка не смогут принимать обоснованные решения. Так как сейчас уровень вакантных площадей не растет, ставки не снижаются. А из-за роста себестоимости новых складов и издержек они и не должны падать.
Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков»:
- Складская недвижимость, как показывает практика, оказалась самым устойчивым сегментом на этом рынке, что вполне объяснимо. Во-первых, не ушли с рынка западные компании, предпочтя формулировку «приостановка работы». А вот азиатские компании, напротив, оживились. И можно предположить, что они готовы занять торговые и складские площади европейских конкурентов, поэтому на начало года свободных складских помещений в московском регионе по-прежнему было крайне мало – менее 1%. Это при том, что за первый квартал 2022 года было введено в эксплуатацию более 200 тысяч квадратных метров новых площадей. В этом году был запланирован ввод в строй почти двух миллионов квадратных метров складских и логистических комплексов. Очевидно, что все это не уйдет в долгострой, поскольку в подавляющем большинстве строится для конкретных заказчиков. Но проблемы с логистикой могут сорвать запланированные ранее сроки.
Для девелоперов формат build-to-suit в настоящих условиях является наименее рискованным. А поскольку сегодняшняя экономическая ситуация создает не только проблемы, но и формирует точки роста, то, безусловно, будут и новые проекты. Просто девелопмент достаточно продолжительный по времени процесс, даже при современных строительных технологиях. Так что проекты могут возникнуть – и будут возникать – в этом году, а их реализацию мы увидим в последующие периоды.
Ирина Евдокимова, руководитель проектов, направление «Недвижимость» Группы компаний SRG:
- В сегменте складской недвижимости девелоперы стремятся оптимизировать денежные затраты, в связи с этим стоит ожидать завершения строительства объектов, находящихся на финальной стадии реализации. Также стоит отметить, что проекты, находящиеся на начальной стадии реализации, ожидает приостановка на неопределенный срок или отмена. В связи с высокой неопределенностью текущего экономического и геополитического положения, а также увеличения себестоимости строительства вероятность начала реализации проектов в формате built-to-suit минимальна. Более реален сценарий следующего развития событий: аренда высококлассной складской площади, ставшей вакантной после прекращения деятельности ряда компаний на территории РФ.
Единственные проекты, которые если и будут реализовываться, - это фулфилмент-центры. В данный момент в Московском регионе, а именно на территории Новой Москвы и ряда других субъектов идет реализация проектов по строительству фулфилмент-центров, заказчиком которых является OZON. Несмотря на негативные факторы, стоит ожидать завершения данных проектов.
Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management:
- Уровень неопределенности на данный момент очень велик, и прогнозирование становится в один ряд с гаданием. Тем не менее, в складской недвижимости уже есть ряд факторов, которые могут влиять на дальнейшее развитие событий.
Прошлый год закончился практически нулевой вакансией. При этом, следуя заявленным планам арендаторов и озвученным потребностям, рынок арендодателя прогнозировался еще несколько лет. Сейчас мы видим переосмысление планов стратегического развития некоторыми игроками, слышим заявления некоторых иностранных операторов о приостановке или полном прекращении деятельности на территории РФ.
В связи с этим уже можно наблюдать растущее количество предложений по субаренде. В свою очередь, девелоперы также переосмысляют дальнейшую стратегию развития и нового спекулятивного строительства. На наш взгляд, это может привести к всплеску вакансии на рынке. При этом об изменении долгосрочных тенденций говорить пока рано. Примерами могут быть ряд ретейлеров, которые приостановили тендеры по строительству новых складов с последующей сдачей в аренду. В то же время ряд e-com операторов подтвердил готовность к дальнейшему развитию и не снижает темпы наращивания логистической инфраструктуры. Понимание, как дальше будет развиваться рынок, на данный момент остается туманным. Сегодня мы находимся в моменте неопределенности, развитие в формате build-to-rent выглядит более рискованным, в отличие от формата built-to-suit по принципу open book.
При стабилизации финансовых рынков, появлении четкости в геополитической ситуации и восстановлении логистических цепочек можно будет более точно сформулировать тренды развития.
Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate:
- Сегодняшний рынок характеризуют высокая неопределенность, девальвация рубля, уровень ставки рефинансирования в 20%. Все эти факторы негативно сказываются на складском сегменте и препятствуют строительству новых проектов. Большинство девелоперов сталкиваются с проблемами финансирования, поэтому сегодня многие проекты, находящиеся на стадиях проектирования или начала строительства, будут заморожены на время пересмотра финансовой модели (от 6 месяцев и более).
Несмотря на трудности с поставками стройматериалов, мы считаем, что будут достроены проекты, которые сегодня находятся в высокой степени готовности. Примерами таких складских комплексов на петербургском рынке являются: ПСК «Новоселье» (19 000 кв. м), распределительный центр «Алерс Логистик» в Горелово (20 000 кв. м), СК «Эллипсоид» в Приморском районе (5 000 кв. м), склад формата light industrial «Промбокс» в Шушарах (11 000 кв. м). Строительство, начатое по системе BTS, вероятно, продолжится, но с пересмотром ряда контрактных обязательств с заказчиком (арендная ставка, сроки ввода и т.д.). Переговоры по новым проектам build-to-suit будут вестись, новые проекты могут заявляться, но выход на строительную площадку будет отодвинут.
Несмотря на все колебания рынка России, мы убеждены, что склады останутся самым востребованным и ликвидным форматом коммерческой недвижимости. Ряд предыдущих кризисов показал, что при любых кризисных явлениях рынок индустриально-складской недвижимости медленнее реагирует на изменения, что дает запас времени для адаптации под новые реалии.
Андрей Червов, управляющий партнер «Авангард Менеджмент»:
- Складская недвижимость будет развиваться разнонаправленно. Но, пожалуй, как и в пандемию, она останется наиболее стабильным сегментом рынка. Проекты на восточных направлениях, где рынки открыты, будут востребованы, а те склады, что были ориентированы на взаимодействие с западными рынками, станут проседать из-за санкций, однако в перспективе развитие интернет-торговли сгладит ситуацию и нивелирует негативные тренды.
СЛЕДУЮЩАЯ ОСТАНОВКА
Однако, согласно заключенным контрактам, плановый показатель по вводу складских площадей в Москве и МО на конец 2022 года составлял 1 985 тыс. кв. м, напоминает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International. Очевидно, что он будет существенно скорректирован в меньшую сторону — эксперт говорит о 40% и более. По предварительным данным (по состоянию на 15 марта 2022 года), в первом квартале было введено в эксплуатацию только 179 370 кв. м качественной складской недвижимости. «Из 2,1 млн кв. м заявленных к вводу в Московской области в этом году часть «перетечет» в 2023 год, - подсчитывает, в свою очередь, Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании «Джонс Лэнг ЛаСаль». - Складской сегмент ведь не является каким-то уникальным, на него также действуют законы спроса, предложения, сказываются существующие проблемы с условиями поставки, санкционными запретами, курсовой разницей».
В компании ожидают также значительного снижения активности по подписанию проектов нового строительства: генеральным подрядчикам, девелоперам сейчас слишком сложно выдавать фиксированные цены; логичным был бы вариант open book с фиксированным fee девелопера, но и это большой риск.
В CBRE, впрочем, уточняют, что перенос сроков в основном касается спекулятивных объектов, где площади еще не реализованы. В то же время объекты, строящиеся «под клиента», продолжают возводиться в рамках изначального графика. Для складского сегмента, где есть такой формат, они составляют большую часть запланированного на этот год ввода. «Основные институциональные девелоперы, которые реализуют львиную долю проектов по строительству складов, как под клиентов, так и спекулятивно, в любом случае нацелены на то, чтобы закончить эти стройки, - соглашается Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia. - Небольшие изменения возможны в том случае, если арендаторы отказываются либо корректируют сроки или объемы запросов. Основные же игроки со стороны арендаторов, которые рассматривали новые проекты строительства складов под собственные нужды, взяли паузу, чтобы пересмотреть свои планы в связи с новыми реалиями, которыми являются новые цепочки поставок и новые планы развития, скорректированные в соответствии с изменением покупательской способности населения».
Более того, чтобы реализовать проект в срок, компании ищут аналоги строительных материалов на локальных рынках. Дефицита рабочей силы более не наблюдается, уточняет Константин Фомиченко. Среди крупнейших объектов, находящихся на стадии строительства, в компании выделяют РЦ Ozon в «PNK Парк Пушкино 2» (270 тыс. кв. м), трехэтажный складской комплекс в зоне городской логистики PNK МКАД М-4 (120 тыс. кв. м), РЦ DNS в ИП «Холмогоры» (116 тыс. кв. м), логистический комплекс для компании «СберЛогистика» в «PNK Парк Пушкино 2» (108 тыс. кв. м), II фазу РЦ «Яндекс.Маркет» в ЛП «Софьино» (91 тыс. кв. м), РЦ «Гала-Центр» в «PNK Парк Белый Раст» (74 тыс. кв. м)». «AliExpress вместе с А2 пока утверждают, что продолжают строить большой проект для Али, - указывает, в свою очередь, Дмитрий Герастовский. - Мы вообще предлагаем сейчас не строить прогнозов, ситуация слишком интенсивно меняется».
ЭКОНОМИКА ДОЛЖНА БЫТЬ ЭКОНОМНОЙ
Между тем, только за месяц стоимость строительных материалов выросла на 50%. По данным «СтройКрафт», с 24 февраля расходы на строительные материалы выросли в среднем на 50%, а себестоимость строительства - на 30%. В ближайшее время из-за начавшихся спекуляций эксперты ожидают дальнейшего увеличения цен на некоторые позиции минимум на 20%, а также прогнозируют, что «без срочного вмешательства государства» строительный рынок может вообще перестать существовать.
По оценкам «СтройКрафт», цены на расходные материалы выросли до 120%, на инженерные – до 2 раз, на изоляционные – в среднем на 50%, на отделочные материалы – в среднем на 120%. Более-менее стабильными остаются цены на основные строительные материалы. Так, стоимость металла сохранилась на том же уровне, но из-за перебоев с поставками цемента на рынке началась спекуляция, в результате чего стоимость бетона увеличилась на 20% и, вероятно, в ближайшее время вырастет еще на 20%. В компании уточняют, что при росте курса валют на 30% некоторые поставщики отчего-то подняли цены на все 100%, связывая это с высокой импортной составляющей. Из-за ежедневного пересмотра цен девелоперы даже не понимают конечную стоимость своего продукта и вынуждены брать паузу по части новых проектов, резюмируют в «СтройКрафт». «Крайне сложно просчитать экономику проекта на фоне волатильности всех факторов, задействованных при его реализации (удорожание заемного финансирования, стоимость строительных материалов, рабочей силы и пр.), - вздыхает Евгений Титаренко. - Для тех проектов, по которым работа все же ведется, коммерческое предложение сроком действия в один день — реальность, в которой рынок живет уже довольно продолжительное время. Также отдельным и весьма интересным вопросом является даже не стоимость, а наличие строительных материалов — некоторые специфические позиции зарезервированы у производителей крупными игроками буквально на год вперед».
В перспективе нескольких месяцев следует ожидать волатильности курса рубля (не обвала), возможно и определенное улучшение ситуации с рабочей силой, размышляет Андрей Филатов, генеральный директор ППК «Максимиха». «Далее высокая стоимость заемных средств будет служить значительным сдерживающим фактором нового строительства, - продолжает он. - В перспективе нескольких лет, скорее всего, значительно вырастет объем строительства жилой недвижимости, социальных объектов, объектов инфраструктуры, с приоритетным направлением материалов и рабочей силы на эти объекты. Будут начинаться и новые стройки, направленные на локализацию производства и перенастройку цепочек поставок в сторону, в первую очередь, Китая. Себестоимостью строительства придется управлять cost plus fee контрактами, о фиксированной цене стоит забыть на определенное время, причем выбор конкретных материалов и оборудования будет происходить в ходе строительства из доступного в текущий момент».
ВЗЯЛИ ПАУЗУ
«Хотя говорить о тотальной и повсеместной остановке строительства некорректно, тем не менее, ряд проектов, действительно, поставлен на паузу, - констатирует Евгений Титаренко. – Но, повторюсь, лидеры складского рынка с «запасом прочности» — например, PNK Group — даже в «эпоху турбулентности» смогут реализовать проекты а заявленные сроки, поскольку обладают необходимыми мощностями и имеют налаженную коммуникацию с производителями и поставщиками строительных материалов и технологий».
К тому же, для обеспечения собственной устойчивости крупные девелоперы вынуждены по максимуму загружать эти мощности — от производства ЖБИ до содержания проектировщиков. Другое дело, что поиск альтернативных поставщиков, производство опытных образцов и их апробация займут от 3-6 месяцев - в этой связи сроки ввода объектов в эксплуатацию будут меняться, отмечает Евгений Бумагин. За счет ухода международных FMCG-компаний большие объемы появятся у логистов – это будет выходом в краткосрочной перспективе для каждой стороны. «Мы сейчас не знаем, чем обернется сложившаяся геополитическая ситуация, - размышляет Александра Шакола. - По самым негативным прогнозам, уход зарубежных брендов из России (если он случится) может привести к высвобождению около 30% складов. Но даже если цифры будут меньше раза в три, то это все равно 1,5-2 млн кв. м качественной складской недвижимости в Московском регионе». «Вакансия по Москве и МО на сегодня составляет всего 103,8 тыс. кв. м, - соглашается Евгений Титаренко. - В классе А доля незанятых площадей составляет 0,5%, в классе В – 0,6%. Мы прогнозируем, что к концу года вакансия вырастет до 3%. Но даже при этом уровень ставок аренды не будет снижаться: к концу 2020 года рост может составить 15% и более. Рыночные реалии таковы, что при условии высвобождения практически любого дополнительного объема площадей поглощение будет мгновенным — даже при высоких ставках».
Однако, 1,5-2 млн, даже 4-5 млн кв. м складов рынок поглотит довольно быстро, прогнозирует г-жа Шакола. В течение 3-4 лет этого объема свободных площадей на рынке не станет, поэтому речи о глобальном кризисе для складов вообще не идет. Правда, в случае реализации негативного сценария в ближайшие два года значительное количество сделок будет проходить с демпингом по отношению к ставкам 2021 года. «То есть в аналитике мы увидим большой разрыв между стоимостью готовых помещений и БТС, что ограничит строительство последних, - поясняет эксперт. - БТС могут предлагаться по 10, а готовые спекулятивные - по 5. Соответственно, в ситуации непонятной вакантности нет никакого смысла строить новые склады, они могут остаться пустыми года на три. Возможно, что-то оценить можно будет к лету, но едва ли раньше».
САМЫЕ ОБАЯТЕЛЬНЫЕ И ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ
Склады остаются в топе инвестиционной привлекательности на фоне стабильно высокого спроса, убежден, в свою очередь, Евгений Титаренко. «Складская недвижимость в ретроспективе кризисных периодов экономики России демонстрировала большую стабильность, в сравнении с остальными сегментами коммерческой недвижимости, - поддерживает Константин Фомиченко. - Значительной волатильности на рынке не стоит ожидать и сейчас. Основными потребителями складской недвижимости в последние годы выступали отечественные компании. Несмотря на предполагаемое появление вакансии на вторичном рынке, которая ожидается в течение года, складская недвижимость в любом случае останется наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости. Мы ожидаем, что в течение ближайшего года рынок перестроится на новые реалии и продолжит свое развитие».
Однако смысла начинать новое строительство сейчас действительно нет, констатирует Александра Шакола. Банковское финансирование настолько дорого, что практически убивает возможность окупить проект в более-менее адекватные сроки, уточняет она. Неопределенность же западных арендаторов не позволяет правильно оценить баланс спроса и предложения, долю свободных площадей к концу года. Вероятно, новые проекты могут начать планироваться с осени, когда по прогнозам снизится ставка ЦБ и будет какая-то определенность по структуре спроса. «Склады хороши не сверхприбылью, а стабильностью, которая большинству сегментов даже не снилась, - полагает г-жа Шакола. - Но быстро разбогатеть – это, конечно, не к складам. Обратная сторона низких рисков – малый рост добавочной стоимости. Инвесторы долгое время не замечали складской сектор как раз поэтому, но с пандемией пришел тренд на стабильность, поэтому склады наверстали упущенное. Можно сказать, что именно склады и земля – антикризисные активы, которые позволяют сохранить на плаву компанию с активами в более подверженных турбулентности секторах. Так что самым интересным форматом для инвесторов склады никогда не были и вряд ли будут, но диверсификацию никто не отменял, поэтому место в первой тройке закономерно и логично». «По сравнению с торговыми центрами, офисами и другой коммерческой недвижимостью, склады, безусловно, находятся в более выигрышной позиции, - поддерживает Андрей Филатов. - Уход многих брендов недружественных стран точно повлечет сворачивание планов развития, в том числе складской инфраструктуры, и потенциально может повлечь освобождение складских площадей. Спрос на классические большие сухие склады уменьшится, вакансия вырастет. Посмотрим: конкретные планы компаний, приостановивших свою деятельность, при этом платящих заработные платы и арендные платежи, будут понятны в течении 1-2 месяцев. Пока же стоит обратить внимание на более специфические форматы, такие как light industrial, пищевые склады, транспортные терминалы».
В ближайшее время проекты БТС будут начинаться в основном на продажу и в рамках существующих ранее развитых парков, рассказывает, в свою очередь, Виктор Афанасенко. «Девелоперский цикл 10-12 месяцев позволяет прогнозировать развитие событий для опытных девелоперов, стоимость финансирования на год не так сильно влияет на стоимость проекта, как удорожание стоимости СМР, - перечисляет он. - Кроме того, стороны могут разделить риски, перейдя на более открытые контракты в части цены, например, open book (cost + fee)».
Прямая речь
Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia:
- Складской сегмент пострадает меньше иных на рынке коммерческой недвижимости, вакансия перед началом внешнеполитической нестабильности находилась на минимальном уровне. Из-за роста себестоимости складов и сложностей с поставками компонентов (например, ворот, систем пожаротушения и т.д.) из-за рубежа предполагать, что площадки будут массово строиться и дальше, сложно. Полагаю, что текущие стройки нет смысла останавливать, и приобретатели складов договорятся с девелоперами об условиях, на которых склады будут достроены. В то же время начало строительства в условиях запретительных ставок на кредитование и непрогнозируемой себестоимости нерационально. Таким образом, новые объекты вряд ли появятся на рынке, но и уровень вакансии не вырастет до существенных величин даже в случае ухода части арендаторов. Однако полноценные прогнозы можно будет делать лишь после стабилизации геополитической ситуации в мире, а до того момента участники рынка не смогут принимать обоснованные решения. Так как сейчас уровень вакантных площадей не растет, ставки не снижаются. А из-за роста себестоимости новых складов и издержек они и не должны падать.
Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков»:
- Складская недвижимость, как показывает практика, оказалась самым устойчивым сегментом на этом рынке, что вполне объяснимо. Во-первых, не ушли с рынка западные компании, предпочтя формулировку «приостановка работы». А вот азиатские компании, напротив, оживились. И можно предположить, что они готовы занять торговые и складские площади европейских конкурентов, поэтому на начало года свободных складских помещений в московском регионе по-прежнему было крайне мало – менее 1%. Это при том, что за первый квартал 2022 года было введено в эксплуатацию более 200 тысяч квадратных метров новых площадей. В этом году был запланирован ввод в строй почти двух миллионов квадратных метров складских и логистических комплексов. Очевидно, что все это не уйдет в долгострой, поскольку в подавляющем большинстве строится для конкретных заказчиков. Но проблемы с логистикой могут сорвать запланированные ранее сроки.
Для девелоперов формат build-to-suit в настоящих условиях является наименее рискованным. А поскольку сегодняшняя экономическая ситуация создает не только проблемы, но и формирует точки роста, то, безусловно, будут и новые проекты. Просто девелопмент достаточно продолжительный по времени процесс, даже при современных строительных технологиях. Так что проекты могут возникнуть – и будут возникать – в этом году, а их реализацию мы увидим в последующие периоды.
Ирина Евдокимова, руководитель проектов, направление «Недвижимость» Группы компаний SRG:
- В сегменте складской недвижимости девелоперы стремятся оптимизировать денежные затраты, в связи с этим стоит ожидать завершения строительства объектов, находящихся на финальной стадии реализации. Также стоит отметить, что проекты, находящиеся на начальной стадии реализации, ожидает приостановка на неопределенный срок или отмена. В связи с высокой неопределенностью текущего экономического и геополитического положения, а также увеличения себестоимости строительства вероятность начала реализации проектов в формате built-to-suit минимальна. Более реален сценарий следующего развития событий: аренда высококлассной складской площади, ставшей вакантной после прекращения деятельности ряда компаний на территории РФ.
Единственные проекты, которые если и будут реализовываться, - это фулфилмент-центры. В данный момент в Московском регионе, а именно на территории Новой Москвы и ряда других субъектов идет реализация проектов по строительству фулфилмент-центров, заказчиком которых является OZON. Несмотря на негативные факторы, стоит ожидать завершения данных проектов.
Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management:
- Уровень неопределенности на данный момент очень велик, и прогнозирование становится в один ряд с гаданием. Тем не менее, в складской недвижимости уже есть ряд факторов, которые могут влиять на дальнейшее развитие событий.
Прошлый год закончился практически нулевой вакансией. При этом, следуя заявленным планам арендаторов и озвученным потребностям, рынок арендодателя прогнозировался еще несколько лет. Сейчас мы видим переосмысление планов стратегического развития некоторыми игроками, слышим заявления некоторых иностранных операторов о приостановке или полном прекращении деятельности на территории РФ.
В связи с этим уже можно наблюдать растущее количество предложений по субаренде. В свою очередь, девелоперы также переосмысляют дальнейшую стратегию развития и нового спекулятивного строительства. На наш взгляд, это может привести к всплеску вакансии на рынке. При этом об изменении долгосрочных тенденций говорить пока рано. Примерами могут быть ряд ретейлеров, которые приостановили тендеры по строительству новых складов с последующей сдачей в аренду. В то же время ряд e-com операторов подтвердил готовность к дальнейшему развитию и не снижает темпы наращивания логистической инфраструктуры. Понимание, как дальше будет развиваться рынок, на данный момент остается туманным. Сегодня мы находимся в моменте неопределенности, развитие в формате build-to-rent выглядит более рискованным, в отличие от формата built-to-suit по принципу open book.
При стабилизации финансовых рынков, появлении четкости в геополитической ситуации и восстановлении логистических цепочек можно будет более точно сформулировать тренды развития.
Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate:
- Сегодняшний рынок характеризуют высокая неопределенность, девальвация рубля, уровень ставки рефинансирования в 20%. Все эти факторы негативно сказываются на складском сегменте и препятствуют строительству новых проектов. Большинство девелоперов сталкиваются с проблемами финансирования, поэтому сегодня многие проекты, находящиеся на стадиях проектирования или начала строительства, будут заморожены на время пересмотра финансовой модели (от 6 месяцев и более).
Несмотря на трудности с поставками стройматериалов, мы считаем, что будут достроены проекты, которые сегодня находятся в высокой степени готовности. Примерами таких складских комплексов на петербургском рынке являются: ПСК «Новоселье» (19 000 кв. м), распределительный центр «Алерс Логистик» в Горелово (20 000 кв. м), СК «Эллипсоид» в Приморском районе (5 000 кв. м), склад формата light industrial «Промбокс» в Шушарах (11 000 кв. м). Строительство, начатое по системе BTS, вероятно, продолжится, но с пересмотром ряда контрактных обязательств с заказчиком (арендная ставка, сроки ввода и т.д.). Переговоры по новым проектам build-to-suit будут вестись, новые проекты могут заявляться, но выход на строительную площадку будет отодвинут.
Несмотря на все колебания рынка России, мы убеждены, что склады останутся самым востребованным и ликвидным форматом коммерческой недвижимости. Ряд предыдущих кризисов показал, что при любых кризисных явлениях рынок индустриально-складской недвижимости медленнее реагирует на изменения, что дает запас времени для адаптации под новые реалии.
Андрей Червов, управляющий партнер «Авангард Менеджмент»:
- Складская недвижимость будет развиваться разнонаправленно. Но, пожалуй, как и в пандемию, она останется наиболее стабильным сегментом рынка. Проекты на восточных направлениях, где рынки открыты, будут востребованы, а те склады, что были ориентированы на взаимодействие с западными рынками, станут проседать из-за санкций, однако в перспективе развитие интернет-торговли сгладит ситуацию и нивелирует негативные тренды.
