По оценкам Nikoliers, компании традиционного продуктового офлайн-ретейла уже к июню 2022-го занимали 3,5 млн кв.м площадей, что составляет 10% от общего объема складов. Лидирующее место в списке офлайн-ретейлеров по объему купленных и арендованных площадей – у X5 Group, которая размещается в складских помещениях совокупной площадью около 1,4 млн кв.м, что составляет 25% от общего количества площадей исследуемых компаний. На втором месте – «Магнит», который по итогам 1-го полугодия занимал более 944 тыс. кв.м, или 17% от общего количества площадей соответственно. На третьем месте среди компаний, преимущественно ориентированных на офлайн, – Auchan.
В поисках нового пути
Что касается маркетплейсов, то «большая тройка» (Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет») пока делит позиции с третьей по шестую в общем списке. Для е-commerce события этого года стали серьезным вызовом, поскольку бизнес крупных маркетплейсов напрямую зависим от поставки товаров, напоминает Евгений Бумагин, член Совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. На фоне возникших сложностей ряд компаний заморозили планы развития и сосредоточились на отладке логистических цепочек и поиске поставщиков. Таким образом, ряд строящихся объектов в Москве и регионах стал частично вакантен; актуален вопрос по заполнению уже построенных объектов.
В итоге на рынке складской недвижимости продолжается трансформация структуры спроса. По итогам 1-го полугодия в IBC Real Estate наблюдали рост доли дистрибьюторов, активно налаживающих новые пути доставки импортных товаров. Логистические операторы пострадали сильнее остальных сегментов, поскольку многие их ключевые клиенты – международные компании – сегодня находятся в процессе выхода с российского рынка, добавляет Евгений Бумагин. Наиболее стабильный сегмент, многоканальный ретейл, в 1-м полугодии 2022-го взял паузу для решения операционных вопросов, в связи с чем в структуре спроса эксперты фиксировали его снижение.
Ключевыми сделками за последние четыре месяца называют субаренду компанией «Ресанта» в «PLT Чехов» – 27 тыс. кв.м, аренду Wildberries в логопарке «Белая дача» – 21 тыс. кв.м. X5 Group для развития своего дискаунтера «Чижик» арендовала 18 тыс. кв.м в парке «Ориентир Север-4», а компания Exist купила складской комплекс «Ям» общей площадью 15 тыс. кв.м.
Источник: Ghelamco
Показательные выступления
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем сделок снизился на 66%. Однако 2021-й был годом рекордов, напоминают в IBC Real Estate: если сравнить спрос с 2020 годом, то снижение показателя выглядит менее радикально и составляет 12%.
По итогам 1-го полугодия показатель вакансии в Московском регионе достиг 4% (классы А и В, с учетом субаренды). Еще в начале года ситуация была совсем иной: вакансия составляла ниже 1%, а дефицит складских площадей был ключевой
тенденцией последних двух лет. До конца 2022-го Евгений Бумагин ожидает, что тренд на рост доли свободных площадей сохранится и достигнет 6–7%.
Кроме того, эксперты говорят о резком падении ставок после пика в марте текущего года: к концу II квартала снижение составило в среднем 10%, до уровня в 5500–5800 руб./кв. м в год (средняя запрашиваемая ставка аренды без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей).
Еще тренды – появление рынка «субаренды» и/или переуступки прав аренды, а также высокая волатильность рынка строительных материалов; цены на строительство зданий снижались медленнее, чем произошло снижение ставок аренды. Кроме того, изменился средний срок по арендным контрактам – три-пять лет вместо семи. «Если за последние два года мы наблюдали значительный спрос на объекты BTS на фоне отсутствия свободных площадей на готовых объектах, уже во II квартале этого года ситуация изменилась: на существующие объекты приходится 86% реализованных в Московском регионе площадей, – резюмирует Евгений Бумагин. – Пока на рынке сохраняется высокая строительная активность – 886 кв. м по итогам 1-го полугодия текущего года. Однако рост вакансии определяется не только новым вводом, но и стремлением арендаторов к оптимизации в уже существующих объектах». По его словам, текущий уровень вакансии является допустимой нормой, которая говорит о сбалансированности спроса и предложения, когда стоимость строительства, стоимость продажи, ставки аренды не перегреты, и клиентам есть из чего выбрать. Сделки происходят в проектах, в которых арендодатели проявляют чуть больше гибкости, где присутствуют специальные условия (наличие стеллажей, оборудования, вариативность по сроку аренды или площади). В итоге ключевыми факторами успешных сделок в краткосрочной перспективе станут гибкость и скорость.
Прямая речь
В поисках нового пути
Что касается маркетплейсов, то «большая тройка» (Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет») пока делит позиции с третьей по шестую в общем списке. Для е-commerce события этого года стали серьезным вызовом, поскольку бизнес крупных маркетплейсов напрямую зависим от поставки товаров, напоминает Евгений Бумагин, член Совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. На фоне возникших сложностей ряд компаний заморозили планы развития и сосредоточились на отладке логистических цепочек и поиске поставщиков. Таким образом, ряд строящихся объектов в Москве и регионах стал частично вакантен; актуален вопрос по заполнению уже построенных объектов.
В итоге на рынке складской недвижимости продолжается трансформация структуры спроса. По итогам 1-го полугодия в IBC Real Estate наблюдали рост доли дистрибьюторов, активно налаживающих новые пути доставки импортных товаров. Логистические операторы пострадали сильнее остальных сегментов, поскольку многие их ключевые клиенты – международные компании – сегодня находятся в процессе выхода с российского рынка, добавляет Евгений Бумагин. Наиболее стабильный сегмент, многоканальный ретейл, в 1-м полугодии 2022-го взял паузу для решения операционных вопросов, в связи с чем в структуре спроса эксперты фиксировали его снижение.
Ключевыми сделками за последние четыре месяца называют субаренду компанией «Ресанта» в «PLT Чехов» – 27 тыс. кв.м, аренду Wildberries в логопарке «Белая дача» – 21 тыс. кв.м. X5 Group для развития своего дискаунтера «Чижик» арендовала 18 тыс. кв.м в парке «Ориентир Север-4», а компания Exist купила складской комплекс «Ям» общей площадью 15 тыс. кв.м.
Источник: Ghelamco
Показательные выступления
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем сделок снизился на 66%. Однако 2021-й был годом рекордов, напоминают в IBC Real Estate: если сравнить спрос с 2020 годом, то снижение показателя выглядит менее радикально и составляет 12%.
По итогам 1-го полугодия показатель вакансии в Московском регионе достиг 4% (классы А и В, с учетом субаренды). Еще в начале года ситуация была совсем иной: вакансия составляла ниже 1%, а дефицит складских площадей был ключевой
тенденцией последних двух лет. До конца 2022-го Евгений Бумагин ожидает, что тренд на рост доли свободных площадей сохранится и достигнет 6–7%.Кроме того, эксперты говорят о резком падении ставок после пика в марте текущего года: к концу II квартала снижение составило в среднем 10%, до уровня в 5500–5800 руб./кв. м в год (средняя запрашиваемая ставка аренды без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей).
Еще тренды – появление рынка «субаренды» и/или переуступки прав аренды, а также высокая волатильность рынка строительных материалов; цены на строительство зданий снижались медленнее, чем произошло снижение ставок аренды. Кроме того, изменился средний срок по арендным контрактам – три-пять лет вместо семи. «Если за последние два года мы наблюдали значительный спрос на объекты BTS на фоне отсутствия свободных площадей на готовых объектах, уже во II квартале этого года ситуация изменилась: на существующие объекты приходится 86% реализованных в Московском регионе площадей, – резюмирует Евгений Бумагин. – Пока на рынке сохраняется высокая строительная активность – 886 кв. м по итогам 1-го полугодия текущего года. Однако рост вакансии определяется не только новым вводом, но и стремлением арендаторов к оптимизации в уже существующих объектах». По его словам, текущий уровень вакансии является допустимой нормой, которая говорит о сбалансированности спроса и предложения, когда стоимость строительства, стоимость продажи, ставки аренды не перегреты, и клиентам есть из чего выбрать. Сделки происходят в проектах, в которых арендодатели проявляют чуть больше гибкости, где присутствуют специальные условия (наличие стеллажей, оборудования, вариативность по сроку аренды или площади). В итоге ключевыми факторами успешных сделок в краткосрочной перспективе станут гибкость и скорость.
Прямая речь
Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management:
– Продуктовый ретейл – один из активно развивающихся сегментов, особенно если говорить про сегмент дискаунтеров. В частности, можно отметить формат «Чижик» у компании X5, «Да» у группы «О’кей» и т.д. Имея финансовые возможности и ожидая роста выручки за счет инфляции, эти игроки активно ведут переговоры по развитию логистической инфраструктуры. При этом за II квартал доля продуктового сегмента в сделках аренды была менее 10%. Операторы, безусловно, стремятся использовать момент турбулентности, фиксируя выгодные условия на длительный срок. Мы также ожидаем новых сделок в сегменте BTL, возобновление переговоров по которым можно видеть уже сейчас. Сегмент продуктового ретейла, безусловно, один из самых стабильных, однако уровень неопределенности снизится только к концу года, что даст толчок развитию другим сегментам.
Полет авральный
В свою очередь, продуктовые ретейлеры в условиях санкций, трудностей с логистикой и значительного сжатия импорта столкнулись с двумя факторами – сокращением ассортимента и трансформацией привычек и возможностей потребителя. Неопределенность в сроках поставок стала стимулом для удержания товарных запасов и хранения товаров впрок. Это одна из основных причин, по которой мы не видим сегодня стремительного роста доли свободных площадей в сегменте.
При этом Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia), отмечает резкое снижение спроса в регионах России начиная с марта: 2/3 всего объема сделок в регионах пришлись на первые два месяца года. Для сравнения: в Московском регионе спрос сохранялся на протяжении всего периода. Розничные ретейлеры стали основными драйверами спроса с долей в 42% общего объема спроса (145 тыс. кв.м), опередив игроков сектора e-commerce, чья доля сделок составила 31% (107 тыс. кв.м). В Московском регионе, где общий объем спроса по предварительным итогам девяти месяцев составил 758 тыс. кв.м, сектор онлайн-торговли остался основным потребителем складских площадей, заняв 47% в объеме спроса (359 тыс. кв.м). На сектор розничной торговли пришлось 8% объема сделок (61 тыс. кв.м). Такая ситуация объясняется тем, что вышедший на рынок объем площадей по предложениям как прямой аренды, так и субаренды ставит арендаторов в выигрышные условия, которые наиболее выгодны для компаний сектора онлайн-торговли, занимающих предлагаемые площади вблизи МКАД по привлекательным ставкам. Также причиной является тот факт, что для традиционных ретейлеров эффективнее построить склад по схеме BTS, однако с учетом текущей ситуации игроки взяли паузу для пересмотра долгосрочных планов. «Абсолютное большинство сделок с розничными ретейлерами по всей стране в этом году было заключено в I квартале: это были сделки, которые планировались еще в прошлом году, – констатирует Константин Фомиченко. – За последние полгода компании рассматривали только готовые площади, сделки заключались по схеме спекулятивной аренды. Пока игроки из сферы ретейла не принимают решений об инициации BTS-проектов, однако в дальнейшем мы ожидаем, что они вернутся к данному формату, так как он является наиболее удобным для этого типа арендаторов».
Источник: Radius Group
Дисконтная карта
Сейчас объем активных запросов на складские площади в России, реализация которых запланирована на ближайшие полтора года, составляет 1,9 млн кв.м, подсчитывает, в свою очередь, Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP. Да, лидером вновь становится продуктовый ретейл (38% от общего объема запрашиваемых площадей), но уже в несколько новом обличии: помимо развития старых форматов магазинов, существенную долю в спросе со стороны этого сегмента будут занимать жесткие дискаунтеры – около 60% от общего количества запросов от food-ретейла.
Таким игрокам интересны Московская область и ключевые региональные рынки (города-миллионники); они ищут площади от 15 до 50 тыс. кв.м – нужны мультитемпературные склады, которые в большинстве случаев строят «под клиента». Продуктовый ретейл и так давно уже развивается в парадигме падения доходов населения и старения этого населения, добавляет Василий Григорьев. Отражается это на форматах магазинов – магазины у дома вместо гипермаркетов, развитие жестких дискаунтеров: для складского рынка, по его словам, это в любом случае выливается в спрос на мультитемпературные склады. «Для распределительных центров дискаунтеров, которые сейчас активно развиваются и демонстрируют интерес к складской недвижимости, площадь обычно необходима меньше, – указывает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International. – В остальном же здесь без изменений – большие хабы с мультитемпературной зоной и алкогольной зоной под лицензию. Спрос со стороны ретейлеров продолжает сдвигаться в регионы, поэтому девелоперы активно смотрят в эту сторону; постепенно в регионах развивается сегмент качественных складов. Думаю, что в перспективе эта тенденция будет развиваться. Крупные ретейлеры открывают новые торговые точки, развивают вышеупомянутый формат дискаунтеров, открывают новые ниши, вплоть до ресторанов, как делает «Мираторг» в контексте своего ретейл-направления. Под эти ниши также требуются складские мощности, поэтому ситуация здесь будет оставаться болееменее стабильной».
Прямая речь
Мария Мартынова, заместитель исполнительного директора компании «Курьер Сервис Экспресс»:
– Бизнес старается закупить товар впрок и переместить его с точек розницы для хранения или реализации через другие каналы/витрины, чего раньше не было. Все эти запасы должны где-то находиться, именно на этом и сосредоточатся складские комплексы, поэтому пока рано говорить о сокращении потребности в складах как таковых. Однако в дальнейшем будет пересмотрено их наполнение, ведь уже сейчас многие компании ориентируются на рынки стран СНГ и выстраивают свои операции с ними. Но инфраструктура складов в этих государствах не рассчитана на рост оборота товаров, в связи с чем храниться они будут все равно в России. Так, в Казахстане найти склад класса А или хотя бы В – это нерешаемая задача. Такой инфраструктуры там просто нет, и каких-либо инвестиционных планов на этот счет также озвучено не было.
Активность ретейлеров низкого ценового сегмента (дискаунтеров) очень заметна, соглашается Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. При этом в компании наблюдают снижение интереса к внутригородским складам – дарксторам. Некоторые же ранее выбранные проекты складов под BTS повторно пересогласуются с девелоперами, с точки зрения коммерческих условий и сроков. Средняя площадь складских сделок ретейлеров (включая Москву и регионы) за 2022 год составляет 17 800 кв. м, добавляет эксперт. В основном преобладают склады класса А. «Но вот в Санкт-Петербурге не наблюдается ажиотажной активности продуктовых ретейлеров по поиску складских помещений в покупку, – парирует Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнер IPG.Estate. – Это вполне объяснимо, так как практически все крупные ретейлеры уже имеют собственные РЦ. Обычно основным запросом при аренде являются помещения площадью 15–30 тыс. кв. м, оборудованные низкотемпературными камерами. Однако найти такие универсальные склады под различные типы продукции очень сложно.
Не каждый собственник согласится переоборудовать склад под нужды продуктового ретейлера, так как это требует значительных финансовых вложений и модернизации объекта, и в дальнейшем под такие индивидуальные запросы сложно найти нового арендатора».
Прямая речь
Ханяфи Хасянов, управляющий директор компании «Мультиколд»:
– Владельцы бизнеса прекрасно осознают, что в сложившихся условиях деньги выгоднее хранить в товаре, поэтому мультитемпературная логистика по-прежнему востребована. Нестабильная ситуация с валютой, поставками – все это меняется слишком быстро, значительно выгоднее «заморозить» товар на будущее. В итоге в нашем сегменте процесс идет так активно, что из-за дефицита мультитемпературных площадей клиенты вынуждены хранить часть товара в рефрижераторах, которые припаркованы на территории склада и ждут очереди.
Конечно, ряд компаний-производителей и продавцов продуктов сегодня оказались не в самой стабильной ситуации. В итоге они теперь рассматривают альтернативные варианты для аренды складских площадей: те, кто ранее размещался на территориях класса А, присматриваются к площадкам класса В, что позволит им сэкономить. Но это, очевидно, не касается крупных компаний, для которых важны определенные технические параметры складских помещений; их миграцию из одних помещений в другие мы вряд ли будем наблюдать, поскольку такие изменения серьезно влияют на бизнеспроцессы. Например, высота потолков в помещениях класса А составляет 18 метров, и это позволяет клиенту «расти вверх». В то время как в помещениях класса В высота потолков всего 8 метров, и, значит, им придется искать новые площади и увеличивать бюджет. В итоге далеко не каждая компания будет готова пересматривать свои складские площадки: вместе со сменой склада им придется ведь ломать весь производственный цикл и полностью перенастраивать все процессы. Особенно если речь идет о высокотехнологичных мультитемпературных площадях.
Вне конкуренции
Текст: Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, Radius Group
Фуд-ретейл можно назвать некой константой рынка. Существующие сети прекрасно себя чувствуют в любой экономической ситуации, потому что есть людям нужно всегда. В условиях кризиса они ненадолго стали главным драйвером спроса, просто в силу того, что все остальные секторы временно приостановили планы по расширению складских мощностей. Однако с начала сентября мы видели восстановление спроса от других секторов.
Ежегодный спрос от фуд-ретейла составляет 300–500 тыс. кв.м. По итогам этого года он может составить около 500–600 тыс. кв.м, что является нормальным результатом, если учитывать рост выручки ключевых ретейлеров на 10–20% ежегодно и их активную экспансию в регионы. Таким образом, доля фуд-ретейлеров составит по итогам года около 25–30% от общего спроса по России.
В Москве фуд-ретейл более-менее обеспечен крупными складскими комплексами, но есть острая нехватка складов формата даркстор, промежуточных сортировочных центров. В регионах, напротив, компаниям нужны крупные РЦ. Условному Х5 нужно сейчас по 100 тыс. кв.м на каждый регион, кроме Москвы и Петербурга (на них нужно в сумме около 2,5 млн кв.м складских площадей). Вот и считайте: вероятно, фуд-ретейл будет драйвить рынок еще очень долго.
Запросы же крупных ретейлеров на этом фоне не меняются глобально. У них есть свое техническое задание, по которому строятся все объекты, в Москве, Петербурге или регионах – неважно. Это ТЗ было разработано около 10 лет назад и кардинально не менялось. Сейчас чуть больше площадей требуется для обработки и хранения фреш-продукции (это -4 градуса по Цельсию). Также с выходом ретейлеров в онлайн требуются зоны кросс-докинга (сквозная логистика, когда с одной стороны фуры выгружают товар через классические доковые ворота, а на противоположной стороне идет отгрузка
в малотоннажный транспорт для распределения по точкам и конечным потребителям). Но эту схему можно назвать новой только условно: например, у нас в распределительном центре «Ашан» такая схема была предусмотрена изначально, еще в 2017 году.
Применительно к складам сейчас очевидно, что расти будут дискаунтеры, а средний ценовой сегмент может просесть. Новых сделок ожидаем в первую очередь от «Пятерочки» и «Чижика». И еще: фуд-ретейлеры – непростые клиенты. Для управляющей компании лучшим вариантом является склад с низкой оборачиваемостью, который заключает договор на 10–15 лет. Продуктовому ретейлу нужны разные температурные зоны, часто сложная конфигурация самого склада, разрешения на хранение алкоголя и пиротехники. В то же время стабильность сегмента дает ему некоторое преимущество.
Повторюсь, фуд-ретейл – это константа рынка складов. По нашим оценкам, он останется основным потребителем складских площадей наряду с игроками e-commerce.
Фуд-ретейл можно назвать некой константой рынка. Существующие сети прекрасно себя чувствуют в любой экономической ситуации, потому что есть людям нужно всегда. В условиях кризиса они ненадолго стали главным драйвером спроса, просто в силу того, что все остальные секторы временно приостановили планы по расширению складских мощностей. Однако с начала сентября мы видели восстановление спроса от других секторов.
Ежегодный спрос от фуд-ретейла составляет 300–500 тыс. кв.м. По итогам этого года он может составить около 500–600 тыс. кв.м, что является нормальным результатом, если учитывать рост выручки ключевых ретейлеров на 10–20% ежегодно и их активную экспансию в регионы. Таким образом, доля фуд-ретейлеров составит по итогам года около 25–30% от общего спроса по России.
В Москве фуд-ретейл более-менее обеспечен крупными складскими комплексами, но есть острая нехватка складов формата даркстор, промежуточных сортировочных центров. В регионах, напротив, компаниям нужны крупные РЦ. Условному Х5 нужно сейчас по 100 тыс. кв.м на каждый регион, кроме Москвы и Петербурга (на них нужно в сумме около 2,5 млн кв.м складских площадей). Вот и считайте: вероятно, фуд-ретейл будет драйвить рынок еще очень долго.
Запросы же крупных ретейлеров на этом фоне не меняются глобально. У них есть свое техническое задание, по которому строятся все объекты, в Москве, Петербурге или регионах – неважно. Это ТЗ было разработано около 10 лет назад и кардинально не менялось. Сейчас чуть больше площадей требуется для обработки и хранения фреш-продукции (это -4 градуса по Цельсию). Также с выходом ретейлеров в онлайн требуются зоны кросс-докинга (сквозная логистика, когда с одной стороны фуры выгружают товар через классические доковые ворота, а на противоположной стороне идет отгрузка
в малотоннажный транспорт для распределения по точкам и конечным потребителям). Но эту схему можно назвать новой только условно: например, у нас в распределительном центре «Ашан» такая схема была предусмотрена изначально, еще в 2017 году.Применительно к складам сейчас очевидно, что расти будут дискаунтеры, а средний ценовой сегмент может просесть. Новых сделок ожидаем в первую очередь от «Пятерочки» и «Чижика». И еще: фуд-ретейлеры – непростые клиенты. Для управляющей компании лучшим вариантом является склад с низкой оборачиваемостью, который заключает договор на 10–15 лет. Продуктовому ретейлу нужны разные температурные зоны, часто сложная конфигурация самого склада, разрешения на хранение алкоголя и пиротехники. В то же время стабильность сегмента дает ему некоторое преимущество.
Повторюсь, фуд-ретейл – это константа рынка складов. По нашим оценкам, он останется основным потребителем складских площадей наряду с игроками e-commerce.
