Офисный рынок Москвы смог пережить 2022 год с неплохими показателями – без серьезного падения ставок и с приемлемым уровнем вакантности (10-12% по разным оценкам). «Тонким местом» для рынка стала сдача офисов в аренду без отделки – здесь у девелоперов возникли проблемы в связи с выходом на рынок полностью оборудованных качественных офисов международных компаний. Точкой роста же стало строительство офисов на продажу – инвестиционный спрос на офисы остается высоким и привлекает все новых игроков, а девелоперу это дает возможность быстрого выхода из проекта и высвобождения средств на новое строительство. Компания «РБК Исследования рынка» составила рейтинг девелоперов рынка по ключевым показателям – объемам офисов в собственности, новому строительству, продажам и сделкам аренды.
Продажи офисной недвижимости
Лидером по продажам офисной недвижимости за 2022 год стала компания Stone Hedge с показателем в 58,3 тыс. кв. м. В 2023 году в компании ожидают показателей не ниже, а обеспечить высокие продажи может большое количество проектов на разных стадиях строительства и в разных локациях (по планируемым объемам ввода компания также идет в лидерах, при этом, проекты девелопера расположены в разных деловых районах – Белорусская, Курская, Ленинский, а лоты варьируются от самых малых помещений до отдельно стоящих зданий под штаб-квартиру). Pioneer в 2022 году смог реализовать 13,5 тыс. кв. м офисов, а в текущем планирует увеличить продажи до 40,3 тыс. кв. м, девелопер планирует ввод в эксплуатацию и вывод на рынок новых очередей Ostankino Business Park, кроме того, в высокой стадии готовности находится МФК Botanica, где помимо офисов будет введен полноценный ТРЦ. «ПроГород» совсем недавно вывела на продажу офисы в проекте Slava на Белорусской, основные продажи в котором должны прийтись на 2023 год. Компания (вернее, объединение) планирует за год реализовать около 28,5 тыс. кв. м. Также в рейтинг попали KR Properties и Hutton Development. У первой сейчас экспонируются на продажу площади в новом БЦ «Королев» на территории бизнес-пространства «Рассвет» на 17 тыс. кв. м (DM Tower уже полностью реализован), а у второй - БЦ Lunar на 13 тыс. кв. м. В 2023 году компании планируют увеличить продажи до 8,7 и 8 тыс. кв. м соответственно.
Объемы продаж офисной недвижимости на территории России в 2022- 2023 гг., кв. м*
Stone Hedge стала лидером и по выручке от продаж офисной недвижимости, результат - 17,7 млрд рублей. Pioneer – ожидаемо на втором месте.
Офисная недвижимость в аренду
O1 Properties остается крупнейшим собственником офисной недвижимости, сдавемой в аренду. На данный момент, у компании 770 тыс. кв. м общей и около 580 тыс. кв. м арендопригодной офисной площади в портфеле, из них сдано 510 тыс. кв. м полезных офисных площадей. Преследователями бессменного лидера можно назвать «Корпорацию А.Н.Д.» (сейчас около 600 тыс. кв. м) и «Галс-Девелопмент» (265 тыс. кв. м сейчас и порядка 257 тыс. кв. м – в планах на ближайшие годы). Сейчас третье место по объему портфеля у KR Properties (344 тыс. кв. м), однако новые проекты компания выводит на продажу, так что предпосылок для серьезного роста арендного портфеля не наблюдается.
Объемы сдаваемой в аренду офисной недвижимости на территории России в 2022-2023 гг., кв. м* (общая площадь)
Объемы сдаваемой в аренду офисной недвижимости на территории России в 2022-2023 гг., кв. м* (арендопригодная площадь)
Спрс на аренду в 2022 году
В 2022 году лидером по заключенным договорам аренды стала «Корпорация А.Н.Д.» – 152,6 тыс. кв. м. Второе место у «Галс-Девелопмент», заполняющей БЦ «Искра-Парк» на Динамо. AFI Development работает над заполнением AFI2B в самом неоднозначном на сегодня деловом кластере Москвы (здесь уже построено и еще строится довольно много офисов, при этом, освободилось большое количество офисов международных компаний, но и спрос на этот район стабильно высок). У KR Properties большие объемы площадей в деловых кварталах, но вакантность там не высока, а больших объемов нового строительства под аренду компания не планирует (как мы уже упоминали, «Королев» предлагается на покупку, DM Tower полностью реализован, а проект на Ленинградском шоссе также планировался на продажу). O1 Properties сдала за год 64 тыс. кв. м, при этом общий объем освободившихся площадей в проектах инвестора составил около 80 тыс. кв. м (об этом на одной из конференций говорил Павел Барбашев). Отметим, что исход и сокращения занимаемых площадей – процесс, не завершенный, а О1 эта ситуация затронула, пожалуй, больше всех из крупнейших собственников офисной недвижимости. Можно прогнозировать, что ротация во многих объектах компании будет большой и по итогам 2023 года. Так что через год компания может выйти на лидирующие позиции и по новым договорам аренды.
Объем сданной в аренду офисной недвижимости на территории России по договорам, заключенным в течение 2022 года, кв. м*
Площадь офисной недвижимости в стадии реализации
На разных стадиях реализации больше всего площадей у Stone Hedge. Сейчас компания ведет строительство БЦ под брендом Stone на Белорусской, Савеловской, Курской и Ленинском проспекте. Совокупная площадь составляет 365,6 тыс. кв. м. У MR Group – 247,4 тыс. кв. м, и в основном это флагманский проект ICity на 186 тыс. кв. м. «ПроГород» строит 142,7 тыс. кв. м, а Pioneer – 95,5 тыс. кв. м. Вероятнее всего, Stone Hedge в ближайшие годы будет одним из лидеров по объемам строительства за год, а также сохранит первое место по продажам.
Площадь объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию в 2021-2022 гг.
За прошедшие два года больше всего офисов ввела в эксплуатацию AFI Development – 144,7 тыс. кв. м (AFI2B и AFI SQUARE). Компания Pioneer построила более 100 тыс. кв. м. На третьем месте по вводу «Галс-Девелопмент» с показателем в 78,7 тыс. кв. м.
Общая и полезная площадь объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию в 2021-2022 гг., кв. м*
Площадь объектов офисной недвижимости, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023-2026 гг.
Что касается более долгосрочных планов, «РБК Исследования рынка» составили также рейтинг девелоперов по планируемому вводу на 2023-2026 гг. Здесь первое место занимает MR Group с результатом в 457,7 тыс. кв. м (по общей площади). Второе место занимает Stone Hedge, которая запланировала порядка 400 тыс. кв. м офисных помещений. Довольно большой объем площадей планирует также «Галс-Девелопмент», но там основные объемы ввода анонсированы на 2026-2030 гг., в частности, к 2030 году компания должна реализовать свой флагманский проект в «Москва-Сити».
Общая площадь объектов офисной недвижимости, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023-2026 гг., кв. м*
Отметим, что кроме крупных проектов, попавших в рейтинг, в Москве реализуются и планируются «разовые» проекты, девелоперы которых не планируют становиться лидерами офисного рынка Москвы в ближайшее время. Так, можно вспомнить офисные проекты Forma Development и Ultima Development вблизи «Москва-Сити», введенный в 2022 году Comcity Bravo, проекты на Ленинском и в Хорошево. Открытие МЦК и МЦД, и выросший спрос на офисы в Сити позволяют девелоперам рассматривать не только сложившиеся деловые кластеры и коридоры, но и расширять границы. Например, намечается тенденция к сближению деловых кластеров ММДЦ и Белорусской, а также Ленинградского делового коридора. То есть, перспективными районами для коммерческой недвижимости могут стать не только Беговой и Краснопресненский, но и например, Хорошевский, а также Фили, откуда рукой подать до делового центра, но при этом рядом есть парк.
Спрос на офисы не станет рекордным в 2023 году, но и сильного падения мы не ожидаем, так как даже высокие цифры по вводу на ближайшие годы – все равно не такие уж и высокие, а спрос, как мы видим, не умер. Девелоперам будет непросто, но они все на рынке не первый год, так что будем следить за успехами.
Автор текста: Павел Назаркин
Продажи офисной недвижимости
Лидером по продажам офисной недвижимости за 2022 год стала компания Stone Hedge с показателем в 58,3 тыс. кв. м. В 2023 году в компании ожидают показателей не ниже, а обеспечить высокие продажи может большое количество проектов на разных стадиях строительства и в разных локациях (по планируемым объемам ввода компания также идет в лидерах, при этом, проекты девелопера расположены в разных деловых районах – Белорусская, Курская, Ленинский, а лоты варьируются от самых малых помещений до отдельно стоящих зданий под штаб-квартиру). Pioneer в 2022 году смог реализовать 13,5 тыс. кв. м офисов, а в текущем планирует увеличить продажи до 40,3 тыс. кв. м, девелопер планирует ввод в эксплуатацию и вывод на рынок новых очередей Ostankino Business Park, кроме того, в высокой стадии готовности находится МФК Botanica, где помимо офисов будет введен полноценный ТРЦ. «ПроГород» совсем недавно вывела на продажу офисы в проекте Slava на Белорусской, основные продажи в котором должны прийтись на 2023 год. Компания (вернее, объединение) планирует за год реализовать около 28,5 тыс. кв. м. Также в рейтинг попали KR Properties и Hutton Development. У первой сейчас экспонируются на продажу площади в новом БЦ «Королев» на территории бизнес-пространства «Рассвет» на 17 тыс. кв. м (DM Tower уже полностью реализован), а у второй - БЦ Lunar на 13 тыс. кв. м. В 2023 году компании планируют увеличить продажи до 8,7 и 8 тыс. кв. м соответственно.
Объемы продаж офисной недвижимости на территории России в 2022- 2023 гг., кв. м*
Stone Hedge стала лидером и по выручке от продаж офисной недвижимости, результат - 17,7 млрд рублей. Pioneer – ожидаемо на втором месте.
Офисная недвижимость в аренду
O1 Properties остается крупнейшим собственником офисной недвижимости, сдавемой в аренду. На данный момент, у компании 770 тыс. кв. м общей и около 580 тыс. кв. м арендопригодной офисной площади в портфеле, из них сдано 510 тыс. кв. м полезных офисных площадей. Преследователями бессменного лидера можно назвать «Корпорацию А.Н.Д.» (сейчас около 600 тыс. кв. м) и «Галс-Девелопмент» (265 тыс. кв. м сейчас и порядка 257 тыс. кв. м – в планах на ближайшие годы). Сейчас третье место по объему портфеля у KR Properties (344 тыс. кв. м), однако новые проекты компания выводит на продажу, так что предпосылок для серьезного роста арендного портфеля не наблюдается.
Объемы сдаваемой в аренду офисной недвижимости на территории России в 2022-2023 гг., кв. м* (общая площадь)
Объемы сдаваемой в аренду офисной недвижимости на территории России в 2022-2023 гг., кв. м* (арендопригодная площадь)
Спрс на аренду в 2022 году
В 2022 году лидером по заключенным договорам аренды стала «Корпорация А.Н.Д.» – 152,6 тыс. кв. м. Второе место у «Галс-Девелопмент», заполняющей БЦ «Искра-Парк» на Динамо. AFI Development работает над заполнением AFI2B в самом неоднозначном на сегодня деловом кластере Москвы (здесь уже построено и еще строится довольно много офисов, при этом, освободилось большое количество офисов международных компаний, но и спрос на этот район стабильно высок). У KR Properties большие объемы площадей в деловых кварталах, но вакантность там не высока, а больших объемов нового строительства под аренду компания не планирует (как мы уже упоминали, «Королев» предлагается на покупку, DM Tower полностью реализован, а проект на Ленинградском шоссе также планировался на продажу). O1 Properties сдала за год 64 тыс. кв. м, при этом общий объем освободившихся площадей в проектах инвестора составил около 80 тыс. кв. м (об этом на одной из конференций говорил Павел Барбашев). Отметим, что исход и сокращения занимаемых площадей – процесс, не завершенный, а О1 эта ситуация затронула, пожалуй, больше всех из крупнейших собственников офисной недвижимости. Можно прогнозировать, что ротация во многих объектах компании будет большой и по итогам 2023 года. Так что через год компания может выйти на лидирующие позиции и по новым договорам аренды.
Объем сданной в аренду офисной недвижимости на территории России по договорам, заключенным в течение 2022 года, кв. м*
Площадь офисной недвижимости в стадии реализации
На разных стадиях реализации больше всего площадей у Stone Hedge. Сейчас компания ведет строительство БЦ под брендом Stone на Белорусской, Савеловской, Курской и Ленинском проспекте. Совокупная площадь составляет 365,6 тыс. кв. м. У MR Group – 247,4 тыс. кв. м, и в основном это флагманский проект ICity на 186 тыс. кв. м. «ПроГород» строит 142,7 тыс. кв. м, а Pioneer – 95,5 тыс. кв. м. Вероятнее всего, Stone Hedge в ближайшие годы будет одним из лидеров по объемам строительства за год, а также сохранит первое место по продажам.
Площадь объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию в 2021-2022 гг.
За прошедшие два года больше всего офисов ввела в эксплуатацию AFI Development – 144,7 тыс. кв. м (AFI2B и AFI SQUARE). Компания Pioneer построила более 100 тыс. кв. м. На третьем месте по вводу «Галс-Девелопмент» с показателем в 78,7 тыс. кв. м.
Общая и полезная площадь объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию в 2021-2022 гг., кв. м*
Площадь объектов офисной недвижимости, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023-2026 гг.
Что касается более долгосрочных планов, «РБК Исследования рынка» составили также рейтинг девелоперов по планируемому вводу на 2023-2026 гг. Здесь первое место занимает MR Group с результатом в 457,7 тыс. кв. м (по общей площади). Второе место занимает Stone Hedge, которая запланировала порядка 400 тыс. кв. м офисных помещений. Довольно большой объем площадей планирует также «Галс-Девелопмент», но там основные объемы ввода анонсированы на 2026-2030 гг., в частности, к 2030 году компания должна реализовать свой флагманский проект в «Москва-Сити».
Общая площадь объектов офисной недвижимости, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023-2026 гг., кв. м*
Отметим, что кроме крупных проектов, попавших в рейтинг, в Москве реализуются и планируются «разовые» проекты, девелоперы которых не планируют становиться лидерами офисного рынка Москвы в ближайшее время. Так, можно вспомнить офисные проекты Forma Development и Ultima Development вблизи «Москва-Сити», введенный в 2022 году Comcity Bravo, проекты на Ленинском и в Хорошево. Открытие МЦК и МЦД, и выросший спрос на офисы в Сити позволяют девелоперам рассматривать не только сложившиеся деловые кластеры и коридоры, но и расширять границы. Например, намечается тенденция к сближению деловых кластеров ММДЦ и Белорусской, а также Ленинградского делового коридора. То есть, перспективными районами для коммерческой недвижимости могут стать не только Беговой и Краснопресненский, но и например, Хорошевский, а также Фили, откуда рукой подать до делового центра, но при этом рядом есть парк.
Спрос на офисы не станет рекордным в 2023 году, но и сильного падения мы не ожидаем, так как даже высокие цифры по вводу на ближайшие годы – все равно не такие уж и высокие, а спрос, как мы видим, не умер. Девелоперам будет непросто, но они все на рынке не первый год, так что будем следить за успехами.
Автор текста: Павел Назаркин
