Он ломает, я чиню

Ольга Кожевникова, директор консалтинговой группы Arenda-trk:
- Это — лишь одна из версий относительно альтернативы заполнения торговых комплексов. Однако я считаю ее маловероятной, если только речь не идет о районных центрах в глубине жилых массивов. Последние изначально в концепции имеют полноценный и достаточный пул операторов услуг формата «дома быта». Увеличение же доли площадей занимаемым форматом услуг «дом быта» в крупных и флагманских проектах считаю малорентабельным, поскольку они всецело взяли на себя функцию развлекательного комплекса, а мелкие ремонтные услуги для потребителя удобны вблизи места его проживания.

Если же говорить о трафикогенерирующих форматах, то показатели 2022 года больше склоняют рынок к привлечению в торговые центры пунктов выдачи интернет-заказов. Это, на мой взгляд, самое оптимальное решение.

В целом же, к сожалению, на российском рынке пока мало качественных концептуальных «ремонтных» проектов, удивляющих, скажем, креативным подходом к дизайну помещения или оформлению точки приема. Не замечала и проектов, оснащенных новейшими технологиями или digital-решениями. В итоге пока мы имеем дело со старым, всем известным форматом ремонтных мастерских. И, если допустить, что любая открытая и востребованная ниша рождает новый формат под актуальный запрос потребителя, то логично предположить, что на данный момент недостаточно и роста спроса для каких-то кардинальных изменений или пополнений в пуле этих арендаторов. Могу предположить, что рост может отмечаться в формате стрит-ритейла вблизи жилых кварталов, поскольку это намного удобнее и для операторов рынка, и для потребителей.

Источник: ADG Group 

 
Через третьи руки

В России усиливается и тренд re-use – повторное использование вещей (как одежды и обуви, так и техники, аксессуаров и различных гаджетов), сообщает Ирада Алиева, коммерческий директор NHOOD Россия. «Показательны в этом смысле результаты работы маркетплейса перепродажи товаров Авито, который в последние месяцы обогнал по посещаемости таких лидеров маркетплейсов как OZON и WB, — поясняет она. —  Это лишний раз доказывает то, что и услуги по ремонту и восстановлению вещей однозначно не потеряют своей популярности в ближайшие годы. Уже сейчас всем объектам нужны химчистки, прачечные, а также станции технического обслуживания автомобилей (СТО). И есть все предпосылки считать, что уход с рынка определенных брендов в категории fashion, электроники и товаров для дома может привести к росту клиентов в этой сфере. Да, эти арендаторы не являются генераторами трафика, скорее они «питаются» от трафика «якорных» операторов, но вот возможность совершить в одном месте необходимые покупки и получить услуги по ремонту или химчистке априори повышают уровень лояльности клиента к ТЦ».

Ремонтировать и реставрировать будут всё чаще и везде, но назвать это «новым кардинальным трендом» для рынка недвижимости пока нельзя, соглашается Анна Загидуллина, руководитель отдела маркетинга Lynks Property Management, Россия и СНГ. «И ухода популярных и любимых некогда брендов – недостаточно, —  уверена она. — Настоящая трансформация начнется, когда интерес аудитории сместится от простого потребления новых вещей к предметам с историей. Когда в моду плотно войдут апсайклинг и винтажная одежда, и люди вообще начнут ценить красивое старение вещей».

Ажиотажного спроса на услуги «домов быта» или ателье на своих объектах эксперты компании пока не наблюдают, а новые проекты в сегменте, по словам г-жи Загидуллиной, могут быть связаны с технологическими инновациями, например, с использованием 3D-принтеров для создания деталей и запчастей. Возможны и концепции с другими профилями арендаторов, например, с магазинами спортивных товаров или обуви – с тем, чтобы предоставить услуги по ремонту и настройке спортивного оборудования или обуви.

Если российский рынок пойдет дальше по пути развития европейского, магазинов, предоставляющих сервисы обслуживания, вообще станет гораздо больше. «В рамках проектов устойчивого развития крупные модные марки от Levi's до Gucci запускают собственные ресейл-платформы, — перечисляет Анна Загидуллина. — Ну а среди обувных брендов с историей услуги починки и обслуживания действуют многие десятилетия. Например, британская обувная марка Tricker’s с гордостью сообщает, что самой старой паре, над которой работал их мастер, было более 40 лет. У марки Church's есть обширная программа ремонта: у износившейся пары могут заменить подошву, починить верх, поменять подкладку, не говоря уже о более мелких работах».


Источник: Kanayan Retail&Development Consulting 

Однако для понимания клиента и того, что и где именно ему теперь нужно, важно разделять причины, по которым люди обращаются за ремонтом, считает эксперт. Как правило, они это делают либо в целях экономии, либо от большой любви к определенной вещи. В первом случае овчинка должна стоить выделки: качественный ремонт не может стоить дешево, а значит, покупатели масс-маркета вряд ли побегут ремонтировать вещи. Потребительское поведение адептов так называемой «быстрой» моды, кроме того, вообще далеко от философии бережного потребления. В итоге они, скорее, пойдут по пути поиска альтернативного предложения, и найдут новые любимые марки по своему бюджету, чем будут ремонтировать старые вещи. «Другое дело — дорогие брендовые лоты, на ремонт которых не жалко потратиться с учетом их первоначальной цены, — продолжает Анна Загидуллина. — Но и это не может быть массовым, так что ожидать множества новых точек не стоит.  Скорее всего, увеличение спроса приведет к сегментированию услуг и уходу в узкопрофильные ниши. Например, ремонт определенных брендов, только механических или только ювелирных часов, реставрация мебели или обуви, ремонт меховых изделий, игрушек или ателье, которые предлагают услуги по пошиву и ремонту одежды из экологически чистых материалов. Также мастерские могут ориентироваться на определенную возрастную группу или социальный статус клиентов. Возможно, наоборот, некоторые операторы пойдут по пути расширения спектра услуг, предоставляя клиентам комплексный сервис (от чистки и реставрации царапин до радикального изменения цвета ткани/кожи, и даже изменения формы изделий)».
 
 
 
Прямая речь

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group:
- Каждый торговый центр, независимо от формата – районный ли это ТЦ или суперрегиональный, в качестве «обязательной программы» размещает у себя сервисных операторов. Поэтому назвать эту тему новой сложно – так же, как и считать таких арендаторов перспективными, ведь они не платят большую аренду и не занимают большие площади.

В общем, глобального развития тренда, особенно в крупных ТЦ, ожидать не стоит. Некоторые из них ещё и располагаются  вдали от жилых застроек, поездки туда имеют целевой характер – за определенными покупками и развлечениями.

Ателье или уникальные сервисы для обуви давно есть в ряде магазинов одежды и обуви – Rendez-Vous, Street Beat и др., которые предлагают сделать лого на обуви, уникальную чистку и тому подобное. Кроме того, у арендаторов есть свои ателье по подгону одежды. В ТРЦ «Атриум» уже много лет работает ателье по индивидуальному пошиву мужских костюмов, однако это скорее точечная история, ориентированная на конкретную целевую аудиторию.

Источник: Kanayan Retail&Development Consulting 

 
Только спокойствие

За три года «разных нетипичных событий» уже вообще пора научиться «не дергаться», и отличать долгосрочные тенденции на рынке от краткосрочных факторов, парируют Кира и Рубен Канаян, «Kanayan Retail&Development Consulting». «Торговый центр, без сомнения, должен меняться, а не опираться на какие-то догматические схемы, — поясняют они. — Но не стоит и чрезмерно реагировать на любые изменения. Например, общепит, доставка и прочие вещи, которые развились во время пандемии, — это тенденция, у нее есть опора на реальные изменения в сфере потребителей и самих продавцов. А вот рост/спад спроса на услуги по ремонту описан в классической модели экономического цикла. Собственно, это мы сейчас и наблюдаем. Да, в прошлом, 2022 году, сервисные арендаторы в целом (все виды услуг) вышли вперед по такому показателю как количество новых сделок по аренде помещений. Но это связано во многом с тем, что арендодатели просто повернулись к ним лицом в условиях нехватки торговых операторов или проблем у торговцев. Раньше часто им просто отказывали и не рассматривали потому, что они «не ритейл». Хотя отдельные сервисные арендаторы имеют вполне приличную отдачу с площади в рублях с квадратного метра в месяц, даже превышающую доходы ритейлеров».

Однако ремонт всё-таки не относится к числу высокодоходных направлений, и чудес от арендаторов ждать не стоит. Эти услуги в торговом центре выполняют определенную роль: удобство для клиентов (комплексное предложение) и генерирование трафика. Ведь для того, чтобы отремонтировать вещь, человек должен физически ее принести, и многие люди по-прежнему делают это сами: не всегда и не везде можно воспользоваться доставкой или ремонтом на дому с выездом мастера. В итоге в кризис для торговых центров более интересно рассматривать ремонт не только как починку, но как элемент кастомизации, соглашаются Кира и Рубен Канаян с другими экспертами: настроить, адаптировать под потребности клиента, довести готовое изделие до нужных свойств.


Источник: ADG Group  
 
Прямая речь

Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management:
- Да, потребность в ремонте выросла, и это привело к некоторому же росту трафика у таких арендаторов и увеличению среднего чека (ремонт брендовых вещей стоит дороже). Но эти изменения не столь значимы, а такие точки были всегда и практически в каждом ТРЦ. Обычно арендаторы данного типа размещаются в прикассовой зоне у гипермаркетов или супермаркетов, и здесь не стоит ожидать каких-то изменений.

Для сегмента не характерно пока и развитие сетей. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, масштабирование бизнеса и создание сетей не дает какого-то синергетического эффекта, а экономия на закупке расходных материалов при увеличении объемов незначительна. Во-вторых, этот бизнес, даже при хорошей маржинальности отдельных точек, не может сформировать такой поток доходности, который позволит содержать управленческую надстройку, а создание сетевого проекта без этого невозможно.

Успех вообще здесь зависит от трех факторов: расположение такой точки, уровень цен, квалификация мастера. Идеальное их сочетание и делает конкретный объект узнаваемым и способным привлекать посетителей.

Резюмируя: подобный бизнес, с одной стороны, не является капиталоемким, а с другой – не генерирует большой денежный поток, поэтому говорить о выходе каких-то крупных непрофильных игроков нельзя. Но, конечно же, есть инвесторы, которые в прошлом году решили заняться и этим бизнесом. В рекламе некоторые участники рынка также начинают делать упор на ремонтные услуги, но это просто маркетинг, нежели принципиальное решение о специализации в бизнесе.  

Очевидно, выросла доля и среди клиентов, которые раньше регулярно летали заграницу и покупали новые вещи там. Теперь эта категория вместо покупки чаще прибегает к услугам ремонта. В общем, поток посетителей у этих арендаторов несколько вырос, но в масштабах ТРЦ его нельзя считать значимым и о каком-то синергетическом эффекте тут тоже говорить нельзя.

Источник: ADG Group 
 
 
Свободная касса

Однако под сервисных арендаторов в торговых центрах всё-таки теперь намного реже выделяются условные «тёмные углы» и «каморки под лестницами». В некоторых областных городах, например, в Архангельске, в ТЦ есть целые зоны, которые отданы под бытовые услуги и оформлены в соответствующем стиле, рассказывает  Алексей Попиков, директор департамента торговых центров Becar Asset Management. «Среди сетей заметны «Мастер Минутка», «Портной Ганс», — перечисляет он. — И хотя люди стали действительно бережливее и активнее ходят «за ремонтом», например, сегмент элитных ателье сильно просел. Зато вырос спрос на защиту телефонов специальной бронированной пленкой».

Раньше широко практиковалось размещение таких арендаторов в прикассовой зоне «якоря», вспоминает Дмитрий Костомахин, директор отдела управления торговой недвижимостью CORE.XP.  Сейчас вариативность увеличилась, но всё равно, дома быта и мастерские, как правило, размещаются в "горячих" галереях, на трафике. Да, девелоперы и УК стараются «поставить» сервисных арендаторов в не самых привлекательных локациях, но для них всё-таки важна слишком видимость и проходимость, ведь уровень конкуренции с локальными мастерскими в стрит-ритейле, в цокольных и подвальных помещениях очень высок, подчёркивает эксперт. «На рынке усиливаются тренды к обустройству выделенных сервисных зон в торговых центрах, где сконцентрированы все профильные арендаторы, — соглашается Ирада Алиева. — В объектах под управлением Nhood Russia сервисные операторы, как правило, располагаются в прикассовых зонах гипермаркетов и супермаркетов, и остаются категориями must have в процессе формирования тенант-микса каждого объекта Среди отдельных бизнесов можно подчеркнуть, что в последнее время мы все чаще получаем запросы на аренду пунктов прачечных самообслуживания, в основном спрос на такие форматы наблюдается в районных торговых центрах, расположенных в густонаселенных массивах». «А вот схема размещения ремонтных услуг, которую мы изучали в Китае: использовать поход в сервисный центр и стимулировать желание купить новую вещь, — рассказывают Кира и Рубен Канаян. —  Ремонт ювелирных изделий, смартфонов, фото-видеоаппаратуры, техники размещаются в той же зоне, что и продажа этих товаров, но — в самом конце. В итоге клиент, у которого что-то сломалось, приходит чинить, но по дороге проходит через зону продажи, видит новинки, спецпредложения, может все потрогать, протестировать, вовлекается в процесс торговли. Это гораздо более правильная схема, чем размещение ремонта где-то в подвале. Приемные пункты ремонтных мастерских в правильной удаленной точке усиливают взаимодействие покупателей с различными импульсами, идея о покупке новой вещи «западает в душу» —  особенно, если торговец умеет показать преимущество новых моделей над старыми, в том числе, с помощью визуального мерчандайзинга. Важно зацепить покупателя, чтобы ему хотелось купить новый товар, и, когда мы проектируем магазины и торговые центры, следуем именно этому принципу. Несколько лет назад мы работали над супермаркетом товаров для дома, сада и ремонта «Мастерсам» в Ростовской области. Основную целевую аудиторию этого магазина составляют сельские жители, а также фермеры разного уровня.  Так вот, один из самых сильных элементов притяжения в магазине – сервисный центр по ремонту и обслуживанию сельхозтехники. Но клиенты попадают туда не сразу от входа, а проходят через зону продажи товаров».

В итоге в торговых центрах, где есть тематические и специализированные зоны (особенно для В2В и узких специалистов), всегда будут востребованы ремонт, обслуживание, продажа запчастей и прокат техники, оборудования, перечисляют эксперты. В зоне, где есть бьюти-коворкинг, – соответственно, ремонт техники индустрии красоты. В специализированном ТЦ или МФК со спортивными товарами, в спорткомплексах – ремонт спортинвентаря, а также химчистка спортивной формы и экипировки (некоторые виды экипировки никак невозможно стирать в домашних условиях – они просто испортятся либо испортят стиральную машину).

Однако при выборе партнера и подхода, управляющая компания должна учитывать, что зачастую крупные специализированные магазины имеют собственные фирменные сервисные центры, которые заберут часть трафика, добавляет Анна Загидуллина. «Кстати, с ростом популярности e-commerce люди привыкают к формату дистанционного обслуживания, поэтому курьерская доставка или оформление заказов онлайн будут способствовать увеличению конверсии мастерских и ателье в торговых центрах, — убеждена она. — Хорошо организованные и качественные бизнес-модели могут привлечь достаточное количество клиентов и даже генерировать трафик для арендаторов сопутствующих сфер услуг. Например, очень красивый дом быта «Умелые ручки» на Усачевском рынке, который является полной противоположностью «мастерской в подвале». Он не только выглядит современно и качественно, но и предоставляет высокий уровень сервиса и ремонт любой сложности широкого спектра товаров. На территории есть комфортная зона ожидания для клиентов, функционирует полноценная химчистка Bianca, а также ателье Capsula Atelier, которое в 2021 году даже выпустило собственную коллекцию вещей. Для большей синергии в некоторых ТЦ могут быть специально выделены отдельные зоны, где сосредоточены услуги по ремонту и ателье».
 
Прямая речь

Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость»:
- Как правило, к моменту открытия объекта у нас уже сформирован отложенный спрос со стороны операторов этого сегмента, поэтому нет необходимости дополнительно привлекать их скидками. Мы предлагаем для аренды помещения, расположенные в пятиминутной пешеходной зоне охвата для жителей наших комплексов.

Это операторы формата целевого посещения, которое планируется заранее, и, в свою очередь, при формировании трафика внутри торгового центра, арендаторов этого сегмента лучше размещать на площадках в глубине, чтобы при посещении гости проходили мимо других магазинов, увеличивая количество спонтанных покупок.

Нельзя сказать, что даже сейчас наблюдается явная синергия между операторами формата дома быта и другими арендаторами. Тем не менее, такие операторы дополняют сервисную составляющую ТЦ, делает его более привлекательным для посетителей и повышает лояльность.

Источник: Kanayan Retail&Development Consulting 

 
Живущие в сети

Если в городах-миллионниках можно говорить о сетевых арендаторах, то в городах с меньшим населениям сегмент дома быта или мастерской, ещё долго будет представлен преимущественно индивидуальными предпринимателями, резюмирует Дмитрий Костомахин. Среди сетевых франшиз же эксперт отмечает мастерскую "Педант", — по его словам, она обладает узнаваемым брендом и пользуется высоким спросом у посетителей ТЦ. 

Наиболее распространенными сетевыми концепциями в этом сегменте остаются компании, специализирующиеся на ремонте техники, например фирмы, предоставляющие услуги по ремонту мобильных устройств, компьютеров и другой электроники, перечисляет, в свою очередь, Анна Загидуллина. Также популярны ателье, предлагающие услуги по пошиву и ремонту одежды, обуви и аксессуаров. Среди отдельных предприятий эксперт выделяет авторские ателье, которые предлагают услуги по индивидуальному пошиву одежды и аксессуаров, а также фирмы, занимающиеся реставрацией антиквариата и предметов искусства. «Многие ремонтные мастерские и ателье в ТЦ остаются небольшими предприятиями, работающими в ручном режиме и предоставляющими услуги «на местном уровне», — добавляет г-жа Загидуллина. — Однако даже эти небольшие арендаторы могут иметь определенные конкурентные преимущества, например, более персональный подход к клиентам и более гибкие цены».

Любые сложности в работе собственников и управляющих компаний с такими арендаторами будут связаны, в основном, с качеством услуг, резюмируют Кира и Рубен Канаян. «Ремонт ведь очень сильно зависит от человеческого фактора, и в этой сфере очень большой простор для различных махинаций и конфликтов с покупателями, — поясняют они. — Сотрудник мастерской может завышать стоимость ремонта, ставить более дешевые детали, да и просто обманывать клиента, преувеличивая масштаб поломки. Но, вот если мастер хороший и умелый, клиенты считают его порядочным, то у него будет высокая репутация. Так же, как тренер в фитнесе, мастер сам становится «звездой», идут именно к нему. Сейчас очень интересная тема для торговых центров – сочетание ремонта с прокатом и продажей уже отремонтированных б/у вещей, комбинация услуг и комиссионки. В ТЦ мы пока такого не видели, только у частников. Через мастеров иногда можно и успешно продать какую-либо вещь, например, в строительной технике и оборудовании». Ирада Алиева также прогнозирует «интересные партнёрские взаимодействия» и дальнейшее выделение сервисных игроков в отдельные зоны.
 
Прямая речь

Ольга Паршикова, директор проектов ADG group:
- Думаю, преждевременно говорить о том, что сегмент услуг и сервисов может стать якорем для объектов коммерческой недвижимости. Зачастую люди приходят в центры за покупками и для качественного отдыха. По крайней мере, такую модель поведения мы видим в наших районных центрах. Сейчас мы не видим предпосылок, чтобы бытовые услуги стали трафикообразующими. Тем не менее, этот сегмент всегда пользуется спросом, поэтому девелоперам стоит пристальнее рассмотреть возможность сотрудничества с подобными партнерами.