Классная работа

Ситуация в офисах класса B остается намного более сложной, чем в стане старших по рангу собратьев. Хотя, казалось бы, именно класс А должен был числиться в пострадавших в силу исхода иностранных арендаторов. Как считают игроки, на сегмент влияют, в том числе, «предложения, от которых нельзя отказаться» от собственников высококлассных проектов, скорректировавших ожидания по ставкам и выставляющих теперь зачастую эти лоты лишь немногим дороже.

Текст: Алина Арсенина. Журнал CRE
4995
Изображение взято из источника: CRE
Объем годового чистого поглощения класса А, несмотря на опасения начала года, оказался положительным и составил 46,8 тыс. кв. м, подсчитывает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. В офисах класса B чистое поглощение достигло – 154 тыс. кв. м.
 
Фактором положительного поглощения для класса А остается небольшой объем ввода, большая часть которого была анонсирована под нужды конкретного пользователя, либо реализована до момента ввода в эксплуатацию. Более того, во второй половине 2022 года на рынке фиксировались крупные сделки, в том числе покупка/аренда целых зданий, в основном, компаниями с государственными участием.
 
На сегмент повлияло и то, что в итоге большая часть иностранных компаний передала активы российскому менеджменту, и занимаемые площади остались за арендаторами, хотя и с оптимизацией, переездами и сдачей части площадей в субаренду. Высвободившиеся площади отличаются хорошей отделкой, расположены в развитых деловых районах, и, очевидно, представляют интерес для арендаторов, которые ранее не могли разместиться в них в силу дефицита площадей или бюджета.


Источник: CRE
 

Статуя свободы
 
По данным NF Group, с начала года 2022 года показатель доли свободных площадей вырос на 3,6 п. п. и 1,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 13% и 7,4%. Свободными на рынке оказалось около 690 тыс. кв. м офисных площадей класса А, а также более 1,6 млн кв. м офисов класса B.
 
В свою очередь, в CORE.XP на конец 2022 года оценивали долю свободных площадей (с учетом «скрытой вакансии», которая включает субаренду и переуступку прав аренды) в 10,3% (+2,7 п.п. по сравнению с концом 2021 года). Вакансия (включая «скрытую») в офисах класса A заметно выше: 14,7% (в начале 2022 года данный показатель был на уровне 8,6%). В объектах класса B доля вакантных площадей выросла с начала года на 2 п.п. до 8,6%, что ниже среднего значения в Москве, говорит Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP. На ключевых субрынках (ЦДР, Ленинградский деловой район и вообще в пределах ТТК) большой объем свободных площадей наблюдается в офисах без отделки (уровень вакансии в среднем составляет 35%) и на объектах, где помещения освободили международные компании (до 40% свободных площадей).


Источник: CRE
 
В офисах класса B по итогам 2022-го самая низкая вакансия наблюдалась на западном направлении. Самая высокая доля свободных площадей – в ЦДР и за пределами МКАД: 8,8% и 12,8% соответственно. «Чуть более драматичный рост вакансии мы все же наблюдаем в классе А, а не в В-классе, – указывает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. – В классе В вакансия выросла с 9% до 9,8%, тогда как в классе А с 10,3% до 12,8%. На 2023 год мы прогнозируем дальнейший рос вакансии в классе А – до 15,2%, в то время как в классе В индикатор вакансии должен стабилизироваться и даже незначительно снизиться до 9,4%».
 
Прямая речь
Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге:
– В абсолютном выражении объем пустующих офисов класса В (300 618 кв. м) больше по сравнению с классом А (150 116 кв. м). Но при этом и объем рынка в классе В в два раза больше.

Класс В вообще слишком разнообразный по своему местоположению, по уровню транспортной доступности, по состоянию отделки и нарезки помещений. И в сегодняшних условиях, когда у арендатора есть выбор, растет дифференциация внутри класса. Лучшие помещения находят арендаторов быстро. Для заполнения менее ликвидных офисов арендодатели вынуждены снижать ставки.

Уход оставшихся международных компаний будет влиять на вакантность в 2023 году в меньшей степени. Вакантность как в классе А, так и в классе В будет зависеть от того объема нового предложения, которое выйдет на рынок, так как объема текущего спроса, пока недостаточного для поглощения пустующих офисов.
Источник: CRE
 
Отрицать рост вакансии, особенно в качественных проектах класса А, где преимущественно размещались офисы иностранных компаний, невозможно соглашаются аналитики STONE HEDGE. Однако на рынке офисной недвижимости именно там в последние несколько лет наблюдался и значительный дефицит предложения, особенно крупных объемов. Еще в начале 2022 г. арендовать более 10 000 кв. м в рамках одного проекта было практически невозможно. После сокращения присутствия иностранных компаний и частичного высвобождения крупных офисных блоков, ранее занимаемых ими, на рынке впервые за долгое время появилось подобное предложение.
 
Высвобождающиеся площади сегодня планомерно занимают российские компании. Основными драйверами спроса выступают госкорпорации и компании из реального сектора экономики, а также ТМТ-сектор, банковские и финансовые организации.
 
Обусловлена такая динамика, в том числе, ярко выраженным трендом на консолидацию команд в рамках единого центрального офиса.
 
Правда, крупный российский бизнес исторически предпочитает иметь в собственности штаб-квартиры, а не арендовать площади, что было нормой для иностранных представительств. Так, за 2022 год зафиксировано несколько крупных сделок по покупке офисных зданий целиком. В числе них – Tower A на «Белорусской» и покупка бизнесцентра Nevis на Проспекте Мира.


Источник: CRE
 
Прямая речь
Светлана Мазур, директор департамента аренды ГК «Галс-Девелопмент»:
– Мы уверены, что офисы класса «В» – перспективное направление в девелопменте. Это доказывает тот факт, что арендная ставка за год не упала, а даже несколько приросла – на 1,2%. Именно поэтому подобные проекты также в зоне нашего интереса: бизнес-центр класса «В» является частью нового масштабного проекта компании рядом со станцией метро «Печатники».

Вопреки пессимистичным прогнозам, в 2022 году и показатель поглощения в классе «А» имеет положительное значение благодаря крупным сделкам. Драйвером спроса на качественные офисы выступают быстрорастущие российские игроки и госсектор, среди которых все заметнее становится тренд на консолидацию – объединение разных подразделений компании в едином пространстве. Осенью и мы подписали договор аренды трех корпусов бизнес-центра «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге общей площадью порядка 80 000 кв.м с ведущей российской нефтяной компанией, что стало крупнейшей сделкой на российском рынке офисов за всю историю.

Уверены, что в ближайшие годы в Москве будет ощущаться нехватка новых качественных бизнес-центров, поскольку объем ввода коммерческих проектов в несколько раз снизится по сравнению со средним показателем за последние 20 лет. Безусловно, мы учли это в планах по коммерческому сегменту и анонсировали в прошлом году три новых офисных проекта класса «А» в самых популярных бизнес-локациях Москвы. Это БЦ «Дубинин’Sky» в Павелецком деловом кластере, самое высокое офисное здание в столице в «Москва-Сити» и БЦ на «Динамо».

Кроме того, одним из важных принципов работы на российском рынке становится диверсификация проектного портфеля, в том числе внутри направлений. Применительно к офисной недвижимости – это создание проектов и класса «А», и класса «Б». Сбалансированный портфель позволит обеспечить стабильный денежный поток вне зависимости от конъюнктуры рынка.
Источник: CRE

 
На первый-второй рассчитались
 
По данным NF Group, по итогам IV квартала 2022 года запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А снизилась на 3,3% и составила 26 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – выросла на 1,2% и составила 17 581 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
 
На квартальное снижение в классе А повлиял уход с рынка некоторых объектов с высокой ставкой аренды, а также снижение запрашиваемой ставки аренды в некоторых сегментах рынка.
 
При этом динамика запрашиваемых арендных ставок была неоднородна: в первом полугодии 2022 года наблюдался их рост из-за прибывающего на рынок дорогого предложения (в частности, после ухода иностранных арендаторов), во втором полугодии – снижение. Значительный вклад в изменение показателя также вносил ввод новых офисных проектов, а массового снижения запрашиваемых ставок не наблюдалось. Несмотря на разнонаправленную динамику в течение 2022 года, запрашиваемые ставки аренды в обоих классах оказались немного выше, чем годом ранее – на 0,8% и 0,1% в классе А и В соответственно.


Источник: CRE
 
На конец 2022 года в офисах класса A самая высокая вакансия была не только на севере и востоке ЦДР–ТТК (47%), но и за пределами МКАД (41%) и в ЦДР (17%), сообщает, в свою очередь, Кирилл Бабиченко. Самая низкая вакансия также наблюдалась в Москва-Сити и на западном направлении субрынка ТТК–МКАД: 5,1% и 7,3% соответственно.
 
В I полугодии 2023 года прирост свободных площадей продолжится, но уже меньшими темпами. В 2023 году пиковое значение уровня вакансии, возможно, достигнет 12%, после чего ситуация может стабилизироваться. В компании ожидают и сохранение среднего показателя запрашиваемой ставки аренды, при этом будет расти разница между запрашиваемыми и фактическими ставками по сделкам. Повышенный уровень вакансии в некоторых объектах и сохраняющаяся неопределенность имеют эффект в виде большей гибкости арендодателей в процессе переговоров.
 
В IBC Real Estate, в свою очередь, полагают, что по итогам года показатель арендных ставок достигнет минимума, но диапазон падения не превысит 5%.
 


Прямая речь
Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer:
– В сегменте офисов на продажу мы видим интерес со стороны конечных покупателей, и он достаточно уверенный. Это те, кто стремится развивать свой бизнес и видит новые возможности для себя, потенциал к росту и развитию. Наиболее четко это прослеживается еще и на фоне увеличения стадии строительной готовности.

Будущие резиденты БЦ во главу угла ставят качественные характеристики проекта: территорию, развитую инфраструктуру, качественные и комфортные лобби, возможность естественного проветривания, и как результат, отдают предпочтения современным БЦ класса А.

Высокая доля конечных покупателей в структуре спроса позволит бизнесцентру в кротчайшие сроки «зажить». Быстрая заполняемость, активность резидентов, развитый стрит-ретейл создадут комплексный образ современного развитого бизнес-пространства.
Источник: CRE

 
Дельное предложение

В структуре распределения сделок по классу офисного объекта сделки с помещениями класса В занимают 31% от общего количества совершенных за прошлый год, напоминает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International. Из наиболее крупных эксперт выделяет аренду компанией «Синергия» 10 398 кв. м в БЦ «РТС Нагатинский», а также покупку «Московским станкостроительным заводом имени Серго Орджоникидзе» офиса площадью 5282 кв. м в БЦ «Донской центр». «Но в ряде офисных центров класса В ситуация действительно не очень хорошая, – вздыхает Кирилл Скребнев, административный директор БЦ «Кантри Парк». – Исход международных компаний с российского рынка привел к большой вакансии в офисах класса А, и, чтобы заполнить здания, собственники предложили уникальные для рынка условия, чем и воспользовались многие из тех, кто пережил 2022 год. Переезд из В в класс А – одна из тенденций 2022 года, но она свидетельствует лишь о перераспределении на рынке, где спрос заметно уступает предложению. Поскольку экономический спад затронул всю экономику, сейчас уже вряд ли стоит ожидать массового появления арендаторов, которые поднимутся в офисы класса В из более низкого сегмента».


Источник: CRE
 
Кроме того, сегмент класса В исторически уступает и в потенциале для «хороших предложений», хотя многое зависит от локации объекта, транспортной доступности, качества управления, оптимизации эксплуатационных издержек.
 
Г-н Скребнев называет общую ситуацию на рынке неблагоприятной, и указывает, что офисный сегмент находится до сих пор еще находится и под давлением пандемических трендов. В частности, активно используются гибридные форматы – сочетание удаленной и офисной работы, а это значит, что нужные метры сокращаются. Многим игрокам офисное пространство теперь нужно лишь как место для определенных рабочих задач, встреч и личной коммуникации сотрудников.


Источник: CRE
 
Прямая речь
Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris:
– На рынке офисной недвижимости наблюдался стабильный уровень деловой активности, который традиционно в I квартале несколько ниже по сравнению с остальным годом. В начале года наиболее активны компании нефтегазового сектора, отечественные представители IT-индустрии и финансовый сектор экономики.
 

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Зимина Мария

Консалтинг и брокеридж

NF Group

CORE.XP

Бабиченко Кирилл

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

IBC Real Estate

Белова Екатерина

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

ГК «Галс-Девелопмент»

Светлана Мазур

Девелопмент

ГК «Галс-Девелопмент»

Bright Rich I CORFAC International

Заглумин Виктор

Консалтинг и брокеридж

Bright Rich I CORFAC International

Maris

Алёна Волобуева

Управление и эксплуатация недвижимости

Maris

NF Group

Волошенко Регина

Девелопмент

ГК Пионер

STONE

Васильева Виктория

Девелопмент

STONE

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

Не всегда готовы

В гибких офисах и коворкингах по-прежнему «все сложно». Сжатие бизнесов, отъезд значительной части резидентов, конкуренция с классическими офисами на фоне растущей вакансии и снижения ставок – ситуация для гибких офисов и коворкингов всего за год обострилась донельзя. И хотя, по словам отдельных игроков, «проблемы только начинаются», эксперты ожидают роста сегмента и в 2023-м.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE, апрель
20.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Попали в историю

В Москве, Петербурге и других городах продолжается или готовится редевелопмент сразу нескольких названных экспертами знаковыми зданий, среди которых – Центральный телеграф, «Кресты» и другие. Однако из-за кризиса концепции могут быть пересмотрены или скорректированы в режиме реального времени, а часть проектов – отложены.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE.
01.02
Источник: O1 Properties, Ducat Place II
Экспертный анализ

Отделочные работы

Уход иностранных арендаторов, высокая вакансия, увеличение себестоимости при росте спроса на лоты «под ключ» продолжают переформатировать офисный сегмент. Часть объектов «теряет класс» уже сейчас, но остающиеся резиденты будут только повышать требования к рабочим местам.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE, январь 2023г.
23.01
90695

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

подпишись НА эксклюзивные новости cre